Bonner Büromarkt mit verhaltenem Start in das Jahr 2020 – auch auf Grund von Corona

Vielmehr aber noch durch die langen Verhandlungszeiten der Marktteilnehmer in verschiedenen Objekten. Einige Großanmietungen ab 3.000 m² Mietfläche stehen kurz vor dem Abschluss. Die Verhandlungen laufen seit Ende des Jahres 2019.
Die Thematik „Coronavirus“ (Covid-19) sehen wir jedoch als erheblichen Einflussfaktor erst in den letzten Wochen des ersten Quartals 2020 an. Vorher konnten die meisten Verträge ohne Beeinträchtigung abgeschlossen werden und die Corona-Krise hatte hierauf noch keinen direkten Einfluss. Viele laufende Mietvertragsabschlüsse werden jedoch weiterhin von Mieter- und Vermieterseite fokussiert. Neue Mietgesuche, gerade in dem Segment ab 1.000 m², werden jedoch auf Grund der derzeitigen Marktsituation nur bedingt angestoßen.

Bis Ende März konnten insgesamt 24 Mietvertragsabschlüsse ermittelt werden. Lediglich bei drei der Verträge wurden neue Büroflächen ab 1.500 m² mietvertraglich gesichert. Die größte Einzelanmietung fand im Teilmarkt Duisdorf/- Hardtberg statt. Hier erweiterte sich einer der Bestandsmieter, ein öffentlicher Nutzer, um weitere 2.200 m² Mietfläche.

Durch diese Anmietung und verschiedenen weiteren Abschlüsse, setzt sich der Teilmarkt Duisdorf/-Hardtberg zu Ende des 1. Quartals 2020 (32,0 Prozent & 3.540 m² Vermietungsleistung) auf den 1. Rang des Lagerankings. Auf Platz zwei ist die Citylage mit rund 23,0 Prozent Marktanteil und einem Flächenumsatz von circa 2.500 m² platziert. Der Teilmarkt Bonner Bogen belegt mit einer Vermietungsleistung von knapp 2.000 m² (18,0 Prozent) den dritten Platz. Im traditionell starken Bundesviertel wurden bisher ausschließlich 1.100 m² Bürofläche mietvertraglich neu gesichert. In den kommenden Wochen ist gerade für diesen Teilmarkt mit einem Anstieg zu rechnen. 

Die Leerstandsquote hat sich im Vergleich zum Gesamtjahr 2019 um 0,5 Prozentpunkte erhöht und erfährt somit einen leichten Anstieg auf 2,6 Prozent. Insgesamt stehen dem Markt derzeit knapp 104.000 m² Bürofläche, qualitätsunabhängig, zur Verfügung. Die Erhöhung des Leerstands ist durch die Vakanz unterschiedlich großer Immobilien zu begründen. Es ist davon auszugehen, dass diese Flächen bereits zeitnah wieder Abnehmer, traditionell aus der Branche der Öffentlichen Verwaltung, gefunden haben. Zusätzlich erfährt der Gesamtflächenbestand des Marktes eine weitere Erhöhung, da die Projekte Godesberger Allee 138 mit 10.700 m² (Bundesviertel/ 100,0 Vermietungsquote) und das Projekt Soenneckenstraße 10-12 mit 6.200 m² (Nordstadt/ 79,0 Prozent Vermietungsquote) im 1. Quartal 2020 fertiggestellt worden sind.

Zu Ende 2019 lag die Durchschnittsmiete bereits nur noch bei 12,00 EUR/ m². Im 1. Quartal 2020 fällt diese weiter auf 11,92 EUR/ m². Dies ist mit der Durchmischung der unterschiedlichen Objektqualitäten zu begründen. Es werden immer noch viele der ermittelten Anmietungen weit unter der 10,00 EUR – Grenze abgeschlossen. Allein im Segment zwischen 200 m² und 1.000 m² ist eine Durchschnittsmiete von 10,50 EUR/ m² zu nennen. Bei Anmietungen mit einer Größe ab 1.000 m² liegt die Durchschnittsmiete hingegen bereits wieder bei 14,90 EUR/ m². Zusätzlich konnte das hohe Niveau der Spitzen- und Höchstmiete der zurückliegenden Jahre bisher noch nicht erreicht werden. Zu Beginn des Jahres 2020 liegt die Spitzenmiete bei 16,48 EUR/ m² und die Höchstmiete bei 17,71 EUR/ m². Die Höchst- und Spitzenmieten wurden am Bonner Bogen sowie im Bonner Bundesviertel erzielt. Zum Halbjahr 2020 rechnen wir wieder mit einem Anstieg, sodass die Werte erneut über der 20,00 EUR – Grenze liegen.

Schon zu Ende des Jahres 2019 war die für das Jahr 2020 zu treffende Prognose sehr schwer abzugeben. Umso größer ist es vor dem derzeitigen Hintergrund einer der größten weltweiten Krise (Corona-Pandemie). Aktuell ist die Nachfragesituation aufgrund des in Deutschland ausgesprochenen Kontaktverbots und der damit verbundenen Vermeidung von Besichtigungen und persönlichen Terminen eingebrochen und eine Veränderung dieser Situation ist derzeit noch nicht absehbar. Positiv stimmt uns von Larbig & Mortag jedoch die Situation, dass die derzeit laufenden Mietvertragsverhandlungen von allen Vertragsparteien zielführend und auch zügig weitergeführt werden. Gerade die in Bonn traditionell häufigen Gesuche der Öffentlichen Verwaltungsstellen sind zurzeit noch sehr dynamisch. Es ist davon auszugehen, dass der Markt nach Abschwächung der „Coronakrise“ deutlich in Bewegung geraten wird, da bei vielen Unternehmen Veränderungen anstehen werden. Dies kann sich teilweise positiv als auch negativ auf den Markt auswirken und ist derzeit für jeden Immobilienexperten schwer zu prognostizieren. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass die positiven Ergebnisse aus den Vorjahren erzielt werden. Daher hat auch Larbig & Mortag Immobilien die Prognosen für das Gesamtjahresergebnis herabgestuft.

Sonderteil Corona-Krise:

„Unsere jeweiligen Spezialistenteams haben bereits in den zurückliegenden Wochen durch unterschiedliche Kommunikationswege unsere Kunden und Geschäftspartner über die derzeitige Situation auf den verschiedenen Märkten in der Region Köln, Bonn und Leverkusen informiert. Neben der Veröffentlichung von Fachgesprächen mit unseren Netzwerkpartnern hat für uns die persönliche Beratung unserer Geschäftskontakte einen hohen Stellenwert. Durch den stetigen Austausch können wir auf die dynamische Marktentwicklung gemeinsam reagieren.“ so Hendrik Heßlenberg, Geschäftsführer der Larbig & Mortag Immobilien Bonn GmbH. Nachstehend ein kurzer Überblick zu einigen Themen:

Investment/ Immobilienerwerb:
Wir registrieren aktuell sehr unterschiedliche Entwicklungen. Großtransaktionen sind durch die aktuelle weltweite Krisensituation am stärksten betroffen. Hier werden aktuell überproportional viele Deals verschoben oder gestoppt. Demgegenüber stehen aber finanzstarke Familyoffices oder vermögende Privatpersonen, Pensionsfonds und Stiftungen, welche durch eine hohe Transaktionssicherheit in der aktuellen Lage punkten. Mehr als die Hälfte aller Investoren rechnet aber mit günstigeren Konditionen. Darüber hinaus haben sich die Assetklassen deutlich verändert. Büroimmobilien, Industrie- und Logistikimmobilien und Handelsimmobilien mit großem Nahversorgeranteil sind stark gefragt. Durch die Krisensituation sind Immobilien mit großem Hotel-, Fitness oder Einzelhandelsanteil aktuell kaum vermittelbar.

Mietpreise entwickeln sich je nach Assetklasse unterschiedlich:
Larbig & Mortag Immobilien registriert aktuell vor allem im Bereich der Logistikimmobilien eine hohe Nachfrage und damit auch tendenziell einen Anstieg der Mietpreise. Vor allem Flächen für Lebensmittel- und Pharmaunternehmen oder Onlinehandel stehen aktuell im Fokus. Die Mietpreisentwicklungen für Büroimmobilien sind aktuell noch nicht absehbar. In kurzfristiger Betrachtung wirkt sich die zwangsweise Einführung von Homeoffice in den Unternehmen auch auf den Immobilienmarkt aus. Darunter leiden vor allem die Anbieter von flexiblen Arbeitsplatzlösungen (Coworking und BusinessCenter).

Die Corona-Krise trifft unmittelbar aber die Hotel- und Einzelhandelsimmobilien. Hier ist der größte Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen und damit auch ein Rückgang von Miet- und Kaufpreisen zu erwarten. Gerade in Krisenzeiten werden die zuletzt erzielten Konditionen als überhitzt wahrgenommen.

Transaktionsprozess und Besichtigungen während der Coronapandemie:
Larbig & Mortag Immobilien registriert aktuell eine sehr hohe Bereitschaft, Immobilientransaktionen auch ohne eine physische Besichtigung vor Ort im bisher gewohnten Stil vorzubereiten. Dies ist vor allem der modernen Technik zu verdanken. Dank Facetime, Skype oder anderen Videotools lassen sich Besichtigungen mit Investoren oder Mietern aktuell ebenfalls durchführen. Die BaFin hat hierzu einen wichtigen Schritt gemacht und eine digitale Begehung bei der Beleihungswertermittlung jüngst offiziell ermöglicht. Weist das Objekt ein niedriges Risiko und hohe technische Qualität auf, so ist eine technische Due Dilligence auf Basis eines Reliance Letters durchführbar.

Es ist aber davon auszugehen, dass der fehlende persönliche Eindruck vor Ort noch nachgeholt werden wird.