Erfolg ist planbar – zuverlässige Budgetplanung beim Bau von Gewerbeimmobilien

Die „Fallstricke“ eines Bauprojektes können vielfältig sein und Bauherren vor große Herausforderungen stellen. Unab­hän­gig von der Größe der Baumaßnahme ist es ratsam, frühzeitig mit der Planung zu beginnen. Der zeitliche Vorlauf für eine sorgfältige und damit zuverlässige Planung wir häufig unterschätzt. Und da die wesentlichen Weichen für das Gelingen eines Bau­vorhabens bereits in einer sehr frühen Planungsphase gestellt werden, sind wichtige Planungs- und Baupartner, wie ein Generalbauunternehmen, Inneneinrichter oder auch Betriebsausstatter rechtzeitig in die Überlegungen einzubeziehen. Dabei sollte es selbstverständlich sein, dass alle Beteiligten ausreichend Erfahrung in der Planung und dem Bau von Gewerbeimmobilien mitbringen.

Außerdem müssen vor der finalen Investitionsentscheidung alle bedeutenden Kostenpositionen zuverlässig geklärt sein. Ebenso sollte vor Baubeginn eine realistische Terminschiene oder besser noch eine garantierte Bauzeit vereinbart werden. Bei den derzeitig sehr langen Vorlaufzeiten bauausführender Handwerker sollte der zeitliche Vorlauf für die Ausführungsplanung nicht unterschätzt werden.

Für eine zuverlässige Ermittlung der zu erwartenden Baukosten sind vor allem die Grundstückskosten, Kosten für die Errichtung der Gebäude und Außenanlagen sowie ein Budget für die Betriebsausstattung und Inneneinrichtung zu berücksichtigen. Bei jeder Baumaßnahme fallen auch sogenannte Nebenkosten an. Dies sind beispiels­weise Gebühren für die Baugenehmigung und Prüfstatik. Kosten für Vermesser und Sonderfachleute, die Gutachten erstellen (Schallschutz, Bodengutachten etc.). Arbeitet man mit einem Architekten zusammen, fallen Entwurfs- und Planungskosten gemäß HOAI an – bei einem Generalbauunternehmen sind diese Leistungen im Baukostenangebot enthalten. Auch bei dieser Kostengruppe kann anhand von Erfahrungswerten gearbeitet werden. Zusätzlich sind die Grunderwerbsnebenkosten zu berücksichtigen, d.h. Kosten für die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Eintragung ins Grundbuch.

Ein im Industrie- und Gewerbebau erfahrenes Bauunternehmen kann häufig schon in einem ersten Gespräch ein „grobes Baubudget“ überschlagen. Diese erste überschlägige Ermittlung wird dann im Rahmen der wei­te­ren Projektentwicklung detailliert ausgearbeitet und mit zunehmendem Kenntnis­stand fortgeschrieben. Sämtliche Ergebnisse der Entwurfsplanung und alle kostenre­le­vanten Punkte von der Grundstücksvorbereitung über die Konstruktion und den Brandschutz bis zur Betriebseinrichtung – um nur einige Beispiele zu nennen – sind finanziell zu bewerten und im Baubudget zu berücksichtigen. Nach Möglichkeit sollte man Festpreise mit garantierten Bauzeiten vereinbaren.

Ausgangspunkt der Projektentwicklung ist das Baugrundstück. Sofern das Grundstück nicht bereits vorhanden ist, kann man Informationen über die Verfügbarkeit und den Preis von Grundstücken in der Regel von der regionalen Wirtschaftsförderung erhalten. Zu den Kriterien, die für eine Grundstückssuche wichtig sind, kann das Generalbauunternehmen seine Bauherren ausführlich beraten. Die Größe eines optimalen Grundstückes ergibt sich aus der Gebäudefläche und den Außenanlagen. Wichtig ist, die Außenflächen zur Gestaltung optimaler Funktions­abläufe nicht zu vernachlässigen. Ebenso ist zu berücksichtigen, dass Grundstücke in der Regel nur zu einem bestimmten Grad (z.B. 80%) bebaut werden dürfen. Einschränkungen in der Bebaubarkeit können sich aus Bebauungsplänen ergeben. Außerdem sind u.a. Fragen zur Bodenbeschaffen­heit, also Tragfähigkeit und Altlastenrisiko, sowie zur Erschließung (Strom, Wasser, Gas, Glasfaser) und Entwässerung zu klären. Es ist ratsam, das Grundstück zunächst für die Phase der Projektentwicklung zu „reservieren“ und vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages von einem Profi auf „Herz und Nieren“ prüfen zu lassen. Er wird die Bebauungsmöglichkeiten (Größe, Zuschnitt, Bebauungs­plan, textliche Festsetzungen) und eventuelle Erschwernisse, die mit Zusatzkosten bei der Bebauung verbunden sein können, frühzeitig erkennen.

Zur Ermittlung der Kosten für die Errichtung der Gewerbeimmobilie berücksichtigt der erfahrene Planer neben ästhetischen Aspekten auch die Wirtschaftlichkeit und Funktionalität der Gewerbeimmobilie. Für viele Bereiche haben sich hierbei planerische Standards bewährt. Auch für die Konstruktion und den Einsatz von Materialien gibt es wirtschaftliche Lösungen, die unter Einhaltung der Anforderungen an Brandschutz, Wärmeschutz etc. üblicherweise umgesetzt werden. Zu einer vollständigen Budgetierung gehören auch die Kosten für den späteren Gebäudebetrieb. Eine hochwertige Dämmung ist heutzutage selbstverständlich und eine moderne Haustechnik amortisiert sich in der Regel sehr schnell. Dabei sollten unbedingt auch Fördermöglichkeiten z.B. gemäß KfW-Standard für Energieeffizientes Bauen einbezogen werden.

Die Kosten für die Außenanlagen lassen sich – für eine erste Budgetierung – häufig anhand von Erfahrungswerten hochrechnen. Hierbei müssen nicht nur die Kosten für Pflaster- oder Asphaltflächen einbezogen werden. Zu einem vollständigen Budget gehören immer auch die Kosten der Geländevorbereitung, z.B. für den Mutterbodenab­trag und die Erstellung der Trag- sowie Frostschutzschichten. Eventuell sind auch zusätzliche Kosten zu budgetieren für einen Höhenausgleich, eine Geländeauffüllung oder eine Bodenverbesserung. Um hier keine Überraschungen zu erleben, ist es ratsam frühzeitig ein Baugrundgutachten anfertigen zu lassen. Für die Entwässerung und den Nachweis des Überflutungsschutzes ist eine detaillierte Planung erforderlich. Durch intelligente Lösungen lassen sich nicht nur „schwierige“ Grundstücke wirtschaftlich bebauen, sondern es können auch erhebliche Kosten­einsparungen realisiert werden. Zudem sind weitere Beträge etwa für Beleuchtung, Werbeanlagen, Zaunanlagen und Elektroladesäulen zu budgetieren. Auch bei der Planung und Errichtung der Außenanlagen kann ein Festpreis Planungssicherheit schaffen.

Bauvorhaben sind häufig so komplex, da sehr viele fachlich Beteiligte einzubeziehen sind, vom Entwurfsverfasser über Fachingenieure (zum Beispiel für Statik, Brandschutz, Wärmeschutz und Haustechnik) bis zu den Betriebsausrüstern, Lagereinrichtern oder Büroausstattern. Alle an der Planung und dem Bau einer Gewerbeimmobilie Beteiligten müssen koordiniert und deren Leistungsumfang detailliert aufeinander abgestimmt werden. Sind etwa die Planungs- und Bauleistungen nicht hinreichend „synchronisiert“ oder sind die einzelnen Bauleistungen, also die jeweiligen Gewerke nicht vollständig und „lückenlos“ aufeinander abgestimmt, entstehen sog. „Schnittstellenprobleme“. Schlecht synchronisierte Schnittstellen können zu erheblichen Überschreitungen der budgetierten Baukosten, deutlichen Terminverzögerungen sowie Qualitäts- bzw. Gewährleistungsproblemen, wenn nicht sogar zu Funktionseinschränkungen führen. Durch die Beauftragung eines Generalbauunternehmens lassen sich Schnittstellenprobleme vermeiden, da sämtliche Planungsleistungen vom Entwurf über den Bauantrag, der Ausführungsplanung bis zur gesamten Haustechnikplanung wie auch die schlüsselfertige Errichtung der Gewerbeimmobilie „aus einer Hand“ erfolgt.

Eine Selbstverständlichkeit sollte es sein, dass auf Basis einer fundierten Entwurfsplanung alle wesentlichen Kostentreiber vor Auftrags­erteilung und Baubeginn umfassend analysiert und ausreichend im Baubudget berücksichtigt sind. Nur eine sehr sorgfältige und kompetente Planung schützt vor Überraschungen in der Bauphase. Außerdem sollte man nicht mit nur grob geschätzten Kosten, sondern mit einem Festpreis und garantierter Bauzeit in ein Bauvorhaben starten, das schafft Planungssicherheit.