Kölner Büroimmobilienmarkt mit verhaltenem Start im 1. Quartal 2020 – nur ca. 35.000 m² vermittelte Fläche

Die geringe Vermittlungsaktivität im ersten Quartal 2020 ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen. Neben einer weiterhin geringen Leerstandsquote von 2,4 Prozent (Ende 2019, 2,23 Prozent) und einer damit limitieren Auswahl an Büroflächen, spielt das gute vierte Quartal 2019 (ca. 79.000 m² vermittelter Bürofläche) mit einer Vielzahl von Abschlüssen zum Jahresende eine große Rolle. Es ist zudem bemerkbar, dass die Nachfrage insbesondere im Bereich der Großgesuche von über 5.000 m² im ersten Quartal 2020 stark nachgelassen hat. Die Thematik „Coronavirus“ (Covid-19) sehen wir als erheblichen Einflussfaktor in den letzten Wochen des ersten Quartals 2020 an. Vorher konnten die meisten Verträge ohne Beeinträchtigung abgeschlossen werden und die Corona-Krise hatte hierauf noch keinen direkten Einfluss.

Im ersten Quartal konnte keine Großvermietung im Bereich von über 5.000 m² Bürofläche verzeichnet werden. Die größte Vermietung konnte durch Larbig & Mortag Immobilien mit ca. 4.500 m² Bürofläche im Kölner Westen abgeschlossen werden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2019 machten diese Großvermietungen 25 Prozent des Gesamtergebnisses aus.

Die Leerstandsquote mit 2,4 Prozent ist weiterhin gering, konnte sich aber in den ersten drei Monaten des neuen Jahrzehnts etwas erholen. Mit aktuell ca. 192.000 m² verfügbarer Bürofläche konnte das Angebot am Büroimmobilienmarkt um ca. 13.000 m² zunehmen. Auch dies ist auf die schwache Vermietungsleistung bzw. Nachfrage sowie eine Zunahme des Angebotes an Büroflächen zurückzuführen. Das größte Potential an verfügbaren Büroflächen besteht weiterhin in den Stadtgebieten Ossendorf, Mülheim und Porz/Gremberghoven. Das Angebot im Bereich der Innenstadt und Deutz ist weiterhin sehr limitiert.

Die Durchschnittsmiete nimmt im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls ab. Aktuell liegt die Durchschnittsmiete am Kölner Büroimmobilienmarkt bei 12,90 €/m². Zum Abschluss des Jahres 2019 lag diese noch bei 13,80 €/m². Dies entspricht einem Rückgang von ca. 6,5 Prozent. Der Rückgang der Durchschnittsmiete ist insbesondere auf die geringe Anzahl an Vermietungen im Innenstadtbereich und den damit verbundenen hohen Mieten von über 20,00 €/ m² zurückzuführen. Dem gegenüber steht ein großer Anteil an vermittelter Bürofläche in Kölner Stadtgebieten wie Marsdorf oder Junkersdorf, in welchen generell zu deutlich günstigeren Mieten als in der Innenstadt abgeschlossen wird. Es ist jedoch davon auszugehen, dass sich die Durchschnittsmiete trotz der aktuell schwierigen Phase bei 13,50 €/m² bis 14,00 €/m² zu Ende des Jahres einpendeln wird. Die Spitzenmiete hat dadurch ebenfalls im Vergleich zum Ende 2019 (27,14 €/m²) abgenommen und liegt derzeit bei 20,83 €/m². Auch hier ist mit einer Steigerung bis zum Jahresende zu rechnen.

Eine Prognose für den Kölner Büroimmobilienmarkt für das Gesamtjahr 2020 abzugeben, war noch nie so schwierig wie in der aktuellen Zeit mit einer der größten weltweiten Krisen (Coronapandemie, Covid-19). Derzeit ist die Nachfragesituation aufgrund des in Deutschland ausgesprochenen Kontaktverbot und der damit verbundenen Vermeidung von Besichtigung und persönlichen Terminen eingebrochen. Derzeit ist noch nicht absehbar, wann sich diese Situation wandelt. Larbig & Mortag Immobilien rechnet insbesondere im 2. Quartal damit, dass das Ergebnis trotz einer möglichen Großvermietung nochmals schlechter als das 1. Quartal 2020 wird. Es ist davon auszugehen, dass der Markt nach Abschwächung der „Coronakrise“ deutlich in Bewegung geraten wird, da bei vielen Unternehmen Veränderungen anstehen werden. Dies kann sich teilweise positiv als auch negativ auf den Markt auswirken und ist derzeit für jeden Immobilienexperten schwer zu prognostizieren. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass die positiven Ergebnisse aus den Vorjahren erzielt werden. Daher hat auch Larbig & Mortag Immobilien die Prognosen für das Gesamtjahresergebnis herabgestuft.

Sonderteil Corona-Krise:
„Auch wir von Larbig & Mortag Immobilien möchten es nicht versäumen, unsere Kunden über die Sicht auf den Gewerbeimmobilienmarkt in der Region Köln, Bonn und Leverkusen zu unterrichten. Dabei ist es uns wichtig, in engem Austausch mit den Mietern und Vermietern zu bleiben. Nur so können wir schnell auf den Markt reagieren. Wir gehen davon aus, dass sich die Auswirkungen von Covid-19 erst im 2. oder 3. Quartal zeigen wird.“ sagt Uwe Mortag, geschäftsführender Gesellschafter von Larbig & Mortag Immobilien. Im Folgenden geben wir einen kurzen Überblick:

Investment/ Immobilienerwerb:
Wir registrieren aktuell sehr unterschiedliche Entwicklungen. Großtransaktionen sind durch die aktuelle weltweite Krisensituation am stärksten betroffen. Hier werden aktuell überproportional viele Deals verschoben oder gestoppt. Demgegenüber stehen aber finanzstarke Familyoffices oder vermögende Privatpersonen, Pensionsfonds und Stiftungen, welche durch eine hohe Transaktionssicherheit in der aktuellen Lage punkten. Mehr als die Hälfte aller Investoren rechnet aber mit günstigeren Konditionen. Darüber hinaus haben sich die Assetklassen deutlich verändert. Büroimmobilien, Industrie- und Logistikimmobilien und Handelsimmobilien mit großem Nahversorgeranteil sind stark gefragt. Durch die Krisensituation sind Immobilien mit großem Hotel-, Fitness oder Einzelhandelsanteil aktuell kaum vermittelbar.

Mietpreise entwickeln sich je nach Assetklasse unterschiedlich:
Larbig & Mortag Immobilien registriert aktuell vor allem im Bereich der Logistikimmobilien eine hohe Nachfrage und damit auch tendenziell einen Anstieg der Mietpreise. Vor allem Flächen für Lebensmittel- und Pharmaunternehmen oder Onlinehandel stehen aktuell im Fokus. Die Mietpreisentwicklungen für Büroimmobilien sind aktuell noch nicht absehbar. In kurzfristiger Betrachtung wirkt sich die zwangsweise Einführung von Homeoffice in den Unternehmen auch auf den Immobilienmarkt aus. Darunter leiden vor allem die Anbieter von flexiblen Arbeitsplatzlösungen (Coworking und BusinessCenter).

Die Corona-Krise trifft unmittelbar aber die Hotel- und Einzelhandelsimmobilien. Hier ist der größte Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen und damit auch ein Rückgang von Miet- und Kaufpreisen zu erwarten. Gerade in Krisenzeiten werden die zuletzt erzielten Konditionen als überhitzt wahrgenommen.

Transaktionsprozess und Besichtigungen während der Coronapandemie:
Larbig & Mortag Immobilien registriert aktuell eine sehr hohe Bereitschaft, Immobilientransaktionen auch ohne eine physische Besichtigung vor Ort im bisher gewohnten Stil vorzubereiten. Dies ist vor allem der modernen Technik zu verdanken. Dank Facetime, Skype oder anderen Videotools lassen sich Besichtigungen mit Investoren oder Mietern aktuell ebenfalls durchführen. Die BaFin hat hierzu einen wichtigen Schritt gemacht und eine digitale Begehung bei der Beleihungswertermittlung jüngst offiziell ermöglicht. Weist das Objekt ein niedriges Risiko und hohe technische Qualität auf, so ist eine technische Due Dilligence auf Basis eines Reliance Letters durchführbar.

Es ist aber davon auszugehen, dass der fehlende persönliche Eindruck vor Ort noch nachgeholt werden wird.