Die häufigsten Risiken beim Immobilienkauf

Lange Laufzeiten

Durch die niedrigen Zinsen sieht der Immobilienerwerb sehr attraktiv aus. Durch lange Laufzeiten trügt der Schein jedoch. Diese wirken sich negativ auf die Gesamtkosten aus. Die Gesamtkosten sind am Ende kaum bis gar nicht günstiger als ein Kredit mit einem höheren Zinssatz und niedriger Laufzeit.

Nebenkosten

Der Verkaufspreis einer Immobilie ist nicht die Summe, die Sie am Ende zahlen. Dazu kommen noch die Nebenkosten beim Immobilienkauf. Diese setzen sich aus verschiedenen Dingen wie Maklerprovision, Kosten für den Notar, Instandhaltungskosten, Grunderwerbssteuer, etc. zusammen. Durch diese Kosten können viele Privatpersonen die Zinsen oder Sonstiges nicht mehr zahlen.

Wertminderung

Oftmals kaufen sich Menschen eine Immobilie, weil Sie sich gewinnbringende Wertsteigerung zum Verkaufszeitpunkt erhoffen. Dies kann eine profitable Möglichkeit sein. Allerdings ist besteht ebenfalls eine relativ hohe Chance der Wertminderung.

Falls der Vermieter sich nicht um die Immobilie kümmert, kann es passieren, dass eine Wertminderung stattfindet. Irgendwann müsste der Eigentümer diese Immobilie dann mit Verlust verkaufen.

Frühzeitiger Verkauf

Falls Sie Ihren Zahlungen nicht mehr nachkommen können, kann es schnell passieren, dass Sie ihre Immobilie verkaufen müssen. Bei diesem Szenario ist es wahrscheinlich, dass es zu einem finanziellen Verlust beim frühzeitigen Verkauf gibt. Dazu kann kommen, dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, wenn die Finanzierung vor vereinbarter Frist beendet wird. Diese Zahlung kann mehrere Tausend Euro betragen.

Vermietung

Viele Käufer erwerben eine Immobilie, um sie weiter zu vermieten. Das ergibt auch oft Sinn, allerdings können auch Probleme auftreten.

Falls Sie eine Wohnung vermieten, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass auch Mietausfälle oder sogar ein Leerstand auf Sie zukommen kann. Dies würde für vorerst keine Einnahmen für die jeweilige Immobilie bedeuten. Die Tilgung müssen Sie natürlich trotzdem bezahlen. Leerstände und Mietausfälle führen häufig dazu, dass die Vermieter Ihren Kredit nicht mehr abzahlen können.

Eigenkapital

Die Käufer bringen statistisch immer weniger Eigenkapital ein. Das liegt daran, dass die Immobilienkosten immer weiter steigen. Da das Eigenkapital niedrig ist, resultiert eine höhere monatliche Tilgung. Wir empfehlen, die Erwerbsnebenkosten und ca. 20 – 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung zu haben.

Kombiprodukte

Immer mehr Verkäufer werben mit Kombiprodukten. Diese beinhalten die Immobilie und zusätzlich noch Aktien in einem bestimmten Wert. Solche Angebote mögen zwar ganz „schick“ aussehen, sind jedoch sehr risikoreich. Sie sollten für solche Angebote keinen Kredit aufnehmen, da die Aktienkurse auch schnell absinken können. Kurz gesagt bedeutet das kein Kredit für Geldanlagen.

Ablauf der Laufzeit

Eines der größten Risiken ist ein noch offener Betrag, nachdem die Laufzeit abläuft. Dann benötigen Sie einen neuen Kredit mit neuen Zinssätzen. Wie diese Zinssätze aussehen, wissen wir nicht. Es ist durchaus möglichen, dass wir mit steigenden Zinsen rechnen müssen.

Gefahren beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Es gibt auch die Möglichkeit, ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital durchzuführen. Dafür gibt es zwei Optionen. Der 100- und der 110-Prozent-Kredit.

Der 100-Prozent-Kredit umfasst die gesamten Kosten des Hauses, sprich der Kaufpreis.

Der 110-Prozent-Kredit umfasst darauf noch die Nebenkosten.

Die Bank finanziert das fehlende Eigenkapital mit einem Personalkredit. Dieser wird anhand Ihres Einkommens vergeben.

Diese Möglichkeit scheint Experten besonders risikoreich. Der Grund dafür ist ganz einfach. Wenn der Käufer in Zukunft Einbußen in seinem Einkommen hinnehmen muss, kann er schnell in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Diese Einkommenseinbußen können durch z.B. einen Unfall oder durch eine Kündigung sehr schnell in Kraft treten.

Die Laufzeit dieses Kredits ist in der Regel nicht länger als eine normale Finanzierung, allerdings sind die Zinsbeiträge höher. Falls die Zinsen während der Laufzeit steigen, können diese bei der Anschlussfinanzierung den Käufer in den Bankrott treiben.

Maßnahmen zur Vermeidung der Gefahren

Budgetrechnung

Bevor Sie sich ein Haus kaufen oder auf die Suche gehen, sollten Sie eine Budgetrechnung durchführen. Dabei zählen Sie alle Erträge und Ausgaben zusammen. Diese werden dann gegenübergestellt. Zu den Ausgaben gehören Dinge wie Kleidung, Essen, Miete und Nahrung.

Zu den Erträgen gehören Dinge wie Einkommen, Mieteinnahmen und sonstige Einnahmequellen wie z.B. Kindergeld. In dieser Gegenüberstellung können Sie schnell und übersichtlich erkennen, was Ihnen an finanziellen Mitteln monatlich zur Verfügung steht. Jetzt können Sie den Maximalpreis errechnen, der Ihre Immobilie kosten darf.

Finanzierungsvertrag

Lassen Sie sich von Experten beraten und holen Sie sich Informationen ein. Im Internet haben Sie ebenfalls die Möglichkeit, verschiedene Banken und Kredite zu vergleichen. Somit können Sie die passendste Finanzierung herausfiltern.

Eigenkapital

Sie sollten ein vernünftiges Eigenkapital mit einbringen. Durch zu wenig Eigenkapital kann es sein, dass die Kosten stark unterschätzt werden und hat die Folge, dass die Finanzierung fehlschlägt.

Durch ein höheres Eigenkapital werden die monatlichen Beiträge für den Kauf einer Immobilie niedriger. Das hat den logischen Vorteil, dass Sie monatlich weniger zahlen müssen.

Oft werden die Erwerbsnebenkosten stark unterschätzt. Diese werden immer teurer, da sie anhand des Verkehrswertes ermittelt werden und die Immobilien im Preis steigen werden. Die Nebenkosten können ca. 9 – 16 % des Verkaufspreises hoch sein. Sie sollten deshalb die Erwerbsnebenkosten und ca. 20-30% des Verkaufspreises als Eigenkapital zur Verfügung stellen.

Fazit

Zu jeder größeren Investition gehören Risiken. Diese können auftreten, müssen aber nicht. Es gibt auch keine Garantie, dass eine Wertsteigerung vorhanden ist beziehungsweise noch kommen wird. Unabhängig davon, ob es sich um Haus oder Wohnung handelt.

Sie sollten sich gut überlegen ein Haus über eine Finanzierung zu kaufen. Die Zinsen sind zwar niedrig, aber die Laufzeiten dafür sehr hoch. Außerdem sollte man genügend Eigenkapital zur Verfügung haben.