Büromarkt Dortmund: Zum Halbjahr 2020 schwach

Corona ist nicht die Erklärung

Mit Corona-Effekten möchte Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, den Umsatzrückgang jedoch nicht erklären: „Die Vermietungsleistung war mit 15.000 m² vor Corona im ersten Quartal und mit 13.000 m² während Corona im zweiten Quartal gleichmäßig unbefriedigend. Zudem ist mit nur 2.500 m² ein sehr geringer Eigennutzerumsatz zu verzeichnen. Eine Zurückhaltung von Eigennutzern mit der Pandemie in Verbindung zu bringen fällt schwer. Wir sind daher relativ sicher, dass der Dortmunder Büromarkt sich auch ohne die besonderen Umstände zum Halbjahr nicht besser präsentiert hätte.“

Große Mietverträge fehlen

CUBION registrierte bislang 52 relevante Mietverträge (Halbjahr 2019: 70 Stück), so dass auch die Anzahl der Abschlüsse hinter dem Vergleichswert des Vorjahres zurückblieb. Den größten Mietvertrag unterzeichnete Swisslog über etwa 4.550 m² Bürofläche im Neubauprojekt an der Ezzestraße 4. Die Deutsche Bahn sicherte sich für DB Schenker rund 3.500 m² an der Florianstraße 3. Ein Mietvertrag über gut 1.600 m² wurde von einem Klinikbetrieb im Ärztehaus an der Phoenixseestraße 13 abgeschlossen. Fast die Hälfte aller registrierten Mietverträge betraf Flächen jeweils unterhalb der 250 m²-Marke. Große Abschlüsse blieben bisher Mangelware.

Branchen und Lagen

Mit rund 36 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden die meisten Büroflächen außerhalb der typischen Büromarktzonen in „sonstigen Lagen“ vermietet. Der „Büroboulevard B1“ folgt mit etwa 14 % vor dem „Citykern“ mit knapp 13 % relativem Anteil.

In der Branchenauswertung liegen wie im Vorjahr die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ vorne und repräsentieren mit rund 55 % einen enormen Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit etwa 18 % „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ und mit rund 13 % die „sonstigen Dienstleistungen“. 

Leerstandquote leicht gestiegen

Sechs Jahre in Folge ist die Leerstandquote kontinuierlich von 7 % im Jahr 2013 auf nur noch 2,1 % zum Jahresende 2019 immer weiter abgeschmolzen. Nun hat sich die Angebotsreserve erstmals stabilisiert. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um knapp 5.000 m² auf jetzt 68.000 m² wieder erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 2,2 % entspricht. Das Flächenangebot bleibt damit aber weiterhin knapp bemessen.

Für 2020 wird ein Fertigstellungsvolumen von etwa 36.000 qm erwartet. Von diesem stehen dem Vermietungsmarkt aktuell nur noch knapp 4.750 m² zur Verfügung.  

Mieten von Corona unbeeindruckt

„Die aufgerufenen und bezahlten Mieten in Dortmund blieben zum Halbjahr stabil. Es sind überhaupt keine „Corona-Effekte“ in Bezug auf das Dortmunder Büromietniveau feststellbar. Dies war in Anbetracht des immer noch sehr geringen Flächenangebotes auch nicht anders zu erwarten. Im Gegenteil haben sich die Mieten im Durchschnitt sogar noch weiter erhöht.“ erläutert Markus Büchte die derzeitigen Erkenntnisse bei CUBION. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) stieg von 9,85 EUR/m² im Jahr 2019 auf jetzt 10,57 EUR/m² zum Halbjahr 2020. Berücksichtigt man auch die Abschlüsse in Neubauten, so ergibt sich insgesamt eine Durchschnittsmiete von aktuell 11,18 EUR/m² (2019: 11,13 EUR/m²). Die in diesem Jahr bisher realisierte Spitzenmiete liegt bei rd. 14,50 EUR/m² während CUBION die erzielbare Spitzenmiete unverändert um 16,50 EUR/m² taxiert.

Prognose schwierig

Inwieweit die Corona-Pandemie nachgelagert Einfluss auf den Markt für Büroflächen in Dortmund nehmen wird, bleibt abzuwarten. Wenngleich noch nicht zu erkennen, so ist kaum vorstellbar, dass die massiven wirtschaftlichen Einschnitte am Büromarkt vorübergehen. Nach heutigen Erkenntnissen erwartet CUBION durchaus eine Zunahme des verfügbaren Flächenangebotes durch Flächenfreisetzung von Unternehmen in pandemiebedingter wirtschaftlicher Schieflage. Dies kann dem Dortmunder Markt in Anbetracht derzeit unzureichender Angebotsreserve jedoch eher guttun. Eine Prognose in Bezug auf den erwarteten Gesamtflächenumsatz 2020 ist schwierig. Einerseits ist die weitere Entwicklung der Pandemie völlig unklar. Zudem befinden sich größere konkrete Abschlüsse in der Anbahnung, bei denen nicht abschließend gesichert ist, ob sie in diesem oder erst im nächsten Jahr zum Tragen kommen.