Büromarkt Essen: Deutlicher Dämpfer zum Halbjahr 2020

Situation noch unbedenklich

Bedenklich findet Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, den Umsatzrückgang jedoch noch nicht und relativiert die Situation: „Der Flächenumsatz jeweils zum Halbjahr der vergangenen 10 Jahre lag bei durchschnittlich rund 63.000 Quadratmetern Bürofläche. Diesen Wert unterschreiten wir jetzt um knapp 16 %. Unter Berücksichtigung der besonderen wirtschaftlichen Situation aufgrund Corona finden wir das nicht dramatisch. Inwieweit die Pandemie überhaupt ihren Anteil an diesem Ergebnis hat, lässt sich zum aktuellen Zeitpunkt noch gar nicht einschätzen. Im völlig normalen Jahr 2016 zum Beispiel lag der Halbjahresumsatz auch nur bei 42.000 Quadratmetern. Größere Schwankungen sind in kleineren B-Märkten keine Seltenheit.“

Große Mietverträge fehlen

Mit bislang 61 registrierten relevanten Mietverträgen liegt die Anzahl der Abschlüsse auch gar nicht so weit unter dem Vorjahr (Halbjahr 2019: 69 Stück). Was dagegen bisher völlig fehlt, sind Großabschlüsse und die machen in kleineren Märkten den Unterschied. Den größten Mietvertrag unterzeichnete ein Telekommunikationsunternehmen im Bamler Servicepark und erweiterte seinen Standort an der Bamlerstraße um rund 3.100 m².  Ebenfalls eine Erweiterung bestehender Flächen erfolgte durch die Autobahn GmbH, die zusätzlich etwa 2.250 m² Bürofläche im Büropark Bredeney anmietete. Ein Mietvertrag über gut 2.000 m² wurde an der Schnabelstraße 1 abgeschlossen. Hier bringt ein börsennotierter Konzern projektbezogen einen Teil seiner Mitarbeiter unter.

An der Flächenabsorption durch Eigennutzer haben der TÜV Nord und die opta data Gruppe wesentlichen Anteil. Am Technologiepark entstehen derzeit etwa 10.000 m² Büro- und Seminarflächen in einem Neubau des TÜV Nord. Auch die opta data Gruppe baut für sich selbst. An der Sigsfeldstraße / Ecke Berthold-Beitz-Boulevard errichtet das Unternehmen aktuell den ersten Bauabschnitt einer Immobilie mit rund 7.300 m² Bürofläche.

Branchen und Lagen

In der Branchenauswertung führen in Essen traditionell die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“. Mit 25 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen fällt per Halbjahr 2020 der Vorsprung vor den „unternehmensbezogenen Dienstleistungen“ mit 24 % jedoch denkbar knapp aus. Es folgen mit 19% Anteil „sonstige Dienstleistungen“.

Beliebteste Lage ist im Jahresverlauf bislang die Büromarktzone Rüttenscheid mit etwa 18 % relativem Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgt der Citykern mit rd. 16 % und gleichauf mit jeweils rd. 10 % der M1-Gewerbepark sowie die sonstigen Lagen.

Angebotsreserve stabilisiert

Durch die geringen Vermietungsumsätze des ersten Halbjahres hat sich die Angebotsreserve wieder stabilisiert. Die Leerstandsquote war innerhalb von 2 Jahren von etwa 7 % auf zuletzt nur noch 3,1 % zusammengeschmolzen. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um knapp 7.000 m² auf jetzt 107.000 m² wieder erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 3,4 % entspricht.

Für 2020 wird ein Fertigstellungsvolumen von etwa 32.000 m² erwartet, welches zu großen Teilen aber bereits belegt ist. Dem freien Vermietungsmarkt stehen davon derzeit noch knapp 3.500 m² zur Verfügung.  

Kein Corona-Effekt auf die Mieten

„In Bezug auf die gezahlten Mietzinsen ist derzeit ebenfalls keine Auswirkung der Pandemie zu erkennen. Dieses gilt für die Durchschnittsmieten ebenso wie für die Spitzenmieten“, fasst Markus Büchte die aktuellen Erfahrungen bei CUBION zusammen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) erhöhte sich sogar von 9,92 EUR/m² im Jahr 2019 auf jetzt 10,68 EUR/m² zum Halbjahr 2020. Berücksichtigt man auch die Abschlüsse in Neubauten, so ergibt sich insgesamt eine Durchschnittsmiete von aktuell 10,85 EUR/m² (2019: 10,94 EUR/m²). Die realisierte Spitzenmiete liegt wie im Vorjahr bei rd. 15,00 EUR/m².

Ausblick verhalten

Inwieweit die Corona-Pandemie nachgelagert Einfluss auf den Markt für Büroflächen in Essen nehmen wird, bleibt abzuwarten. Wenngleich noch nicht zu erkennen, so ist kaum vorstellbar, dass die massiven wirtschaftlichen Einschnitte am Büromarkt vorübergehen. Nach heutigen Erkenntnissen erwartet CUBION eine Zunahme des verfügbaren Flächenangebotes sowohl aufgrund von Flächenfreisetzung durch Unternehmen, die in wirtschaftliche Probleme geraten, als auch durch Unternehmen, die aufgrund guter Homeoffice-Erfahrungen zumindest einen Teil ihrer Büroflächen reduzieren werden. Untermietangebote werden in der Folge deutlich zunehmen, da häufig langfristige Mietverträge bestehen. In Anbetracht der niedrigen Leerstandsquote am Essener Büromarkt sind diese Effekte nicht kritisch, sondern eher entspannend einzuordnen. Hinsichtlich eines erwarteten Flächenumsatzes für das Gesamtjahr 2020 kann seriös keine Prognose getroffen werden, da die weitere Entwicklung der Pandemie unklar ist. Ein Rekordjahr allerdings wird es ganz sicher nicht.