Zehn-Jahres-Rückblick: Die Häuserpreise in Düsseldorf und dem Umland stiegen im Schnitt um 64 Prozent

• Zwischen 2009 und 2019 erhöhten sich in der Region die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser stark.
• Kaum Unterschiede bei prozentualen Anstiegen zwischen Landeshauptstadt und Umlandstädten wie Ratingen oder Hilden.
• Größte Preissprünge in Mettmann und Düsseldorf (79 Prozent).
• Geringste Erhöhungen in Krefeld (47 Prozent).
• Corona-Krise wirkt sich nicht auf Preise und Nachfrage aus.

Wie stark die Preise für gebrauchte Einfamilien- und Reihenhäuser stiegen, wird klar, wenn man die Entwicklung der zurückliegenden zehn Jahre betrachtet: In Umlandgemeinden wie Krefeld, Meerbusch, Hilden und Neuss stiegen die Preise für diese beiden Gebäudearten im Schnitt um 61 Prozent. In Düsseldorf erhöhten sie sich um durchschnittlich 67 Prozent.

Die höchsten Häuserpreise werden erwartungsgemäß im Westen der Landeshauptstadt (Stadtteile Lörick, Heerdt, Ober- und Niederkassel) aufgerufen. Hier kostet aktuell ein freistehendes Einfamilienhaus etwa 1,75 Mio. Euro. Im Umland muss man in Meerbusch mit rund 960.000 Euro am tiefsten in die Tasche greifen. Am günstigsten sind Eigenheime mit knapp über 570.000 Euro in Krefeld (siehe Grafik). Dies geht aus Untersuchungen des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf sowie des Branchenportals ImmoScout24 hervor. Dabei wurden die Durchschnittspreise der jeweiligen Immobilienart ermittelt.

In Düsseldorf wurden für diese Untersuchungen die Randlagen der vier Himmelsrichtungen herangezogen (siehe Kasten unten). Denn freistehende Eigenheime und Reihenhäuser finden sich vor allem dort, nicht im verdichteten Stadtzentrum.

Von den sechs untersuchten Kommunen des Umlands (Krefeld, Meerbusch, Mettmann, Neuss, Hilden, Ratingen) gab es in Mettmann in der zurückliegenden Dekade mit 79 Prozent die größten Steigerungen: Ein freistehendes Eigenheim kostete vor zehn Jahren etwa 414.200 Euro, mittlerweile sind es 656.400 Euro. Ratingen verbuchte den geringsten Anstieg (41 Prozent): Die Kosten für Eigenheime kletterten von rund 508.000 auf knapp über 780.000 Euro. „Ein Grund dafür ist, dass in Ratingen die Immobilienpreise bereits seit vielen Jahren auf einem hohen Niveau liegen und nur von Meerbusch getoppt werden. Zudem wird die Nachfrage nach Immobilien, die sich der Ein-Millionen-Euro-Marke nähern, geringer. Letztlich können sich nur wenige solche Preise leisten“, erläutert Jörg Schnorrenberger die Entwicklung. Er ist Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorsitzender. Daher hätten sich in Düsseldorf die Preissteigerungen für gebrauchte Premiumimmobilien zuletzt beruhigt. Diese Entwicklung wird vermutlich zeitversetzt auch das Umland erreichen.

Die Ausgaben für ein Reihenhaus sind in Krefeld mit 321.300 Euro am niedrigsten und in Ratingen mit 457.300 am höchsten. Freistehende Eigenheime kosten ebenfalls in Krefeld am wenigsten (570.200 Euro). Am tiefsten muss man dagegen in Meerbusch in die Tasche greifen: Hier sind ungefähr 959.000 Euro fällig.

In Düsseldorf führen westliche Stadtteile das Preisranking an

In Düsseldorf selbst führen westliche Stadtteile das Preisranking an. Hier kosten freistehende Eigenheime im Wiederverkauf im Schnitt circa 1,75 Mio. Euro. Im Vergleich zu 2009 stiegen die Preise um 72 Prozent. Der Düsseldorfer Süden findet sich am anderen Ende der Skala. Mit 952.300 Euro ist dies der einzige untersuchte Bereich der Landeshauptstadt, in dem Eigenheime weniger als eine Millionen Euro kosten.

In Anbetracht dieser Preissteigerungen muss man allerdings auch sagen, dass die Anstiege bei Eigentumswohnungen in Düsseldorf noch höher ausfielen: In der zurückliegenden Dekade kletterten sie in 14 von 17 zentralen Stadtteilen um über 100 Prozent. Den größten Preissprung verzeichnete Friedrichsstadt, wo Eigentumswohnungspreise um 158 Prozent stiegen: von 1.517 auf 3.912 Euro pro Quadratmeter.

Die Corona-Krise führte während des Höhepunkts des Lockdowns Mitte März bis Mitte April zu einem Angebots- und Nachfrage-Rückgang auf dem Immobilienmarkt. Viele Makler, Verkäufer und Interessenten waren verunsichert, ob und in welcher Form Besichtigungen in dieser Zeit durchzuführen sind. Danach erhöhte sich die Nachfrage wieder und liegt mittlerweile in etwa auf Vorkrisen-Niveau. „Letztlich haben viele diese Phase genutzt, um sich online nach einer neuen Bleibe zu erkundigen. Das belegen die Zugriffszahlen der großen Online-Portale“, erläutert Schnorrenberger. Ferner hätten viele gemerkt, dass ein Paar Quadratmeter mehr Wohnfläche oder ein Balkon gut wären, um das Zuhause-Bleiben erträglicher zu machen. Das beengte Wohnen während der Ausnahmesituation war für sie Anlass, auf Immobiliensuche zu gehen, um ihre Wohnsituation zu verbessern.

Ausblick auf Häuserpreise-Entwicklung

Wegen der Pandemie mussten laut einer Analyse des ifo-Instituts die Mehrheit der Arbeiter, Angestellten und Beamten (80 Prozent) keine Gehaltseinbußen hinnehmen. Fast alle Bürger und Unternehmen bewerten ihre wirtschaftliche Situation zusehends positiver.

Diese Einschätzung ist beim Immobilienkauf wichtig: Nur wer seine Lage langfristig positiv einschätzt, ist bereit, ein Immobiliendarlehen aufzunehmen. Gleichzeitig ist dies ein Indiz dafür, dass die Nachfrage weiter auf hohem Niveau bleibt und auch die Preise und Mieten stabil bleiben.

Im Gesamtjahr 2020 rechnen die RDM-Experten bei den Kaufpreisen für gebrauchte Einfamilien- und Reihenhäuser mit moderaten Steigerungen von ein bis vier Prozent. Etwas höher könnten sie für Neubau-Häuser ausfallen: Gestiegene Grundstückskosten, höhere Ausgaben für Handwerkerarbeiten und Baumaterialien treiben die Erstellungskosten nach oben. Sie müssen an die neuen Eigentümer weitergebeben werden. Preisanstiege von fünf Prozent und mehr werden vermutlich keine Seltenheit sein.