Ferienimmobilie – eine sinnvolle Investition?
Ist eine Ferienimmobilie in einem Wohngebiet erlaubt?
Nach Auskunft der ARAG Experten ist eine Ferienvermietung nicht überall erlaubt. In reinen Wohngebieten etwa untersagen viele Kommunen eine Kurzzeitvermietung. In manchen Gemeinden ist diese sogar in allgemeinen Wohngebieten verboten. Daher sollten sich Interessenten vorher bei der örtlichen Behörde erkundigen, ob es ein so genanntes Zweckentfremdungsverbot gibt. Wer zu Ferienvermietungszwecken um- oder gar neu bauen will, benötigt eine Baugenehmigung des örtlichen Bauamtes.
Aber auch anders herum kann es Ärger geben: Wer beispielsweise plant, eine Ferienimmobilie im Alter selbst zu bewohnen, muss darauf achten, dass das Objekt nicht in einer reinen Ferienanlage liegt. Hier ist ein dauerhafter Wohnsitz tabu.
Einkommens- und Umsatzsteuer
Wer Einnahmen erzielt, muss Einkommensteuer zahlen. So ist es auch bei Einnahmen durch Vermietung einer Ferienunterkunft. Gastgeber, die mit der Ferienvermietung weniger als 22.000 Euro im Jahr verdienen, können von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen und müssen keine Umsatzsteuer abführen. In diesem Fall muss man dann auch keine Mehrwertsteuer auf der Rechnung für die Ferienunterkunft ausweisen. Trotzdem müssen die Einnahmen in der Einkommensteuererklärung angegeben und versteuert werden. Dabei gelten nach Auskunft der ARAG Experten Freibeträge bei Singles von 9.408 Euro und bei Ehepaaren von 18.816 Euro.
Gewerbesteuer
Gewerbesteuern werden zudem auf jeden Fall dann fällig, wenn mehr als 24.500 Euro jährlich mit der Ferienimmobilie verdient wird oder wenn zusätzliche Serviceleistungen angeboten werden, etwa Frühstück oder ein Reinigungsservice. ARAG Experten weisen darauf hin, dass in dem Fall ein Gewerbe angemeldet werden muss und ein Gewerbeschein nötig ist. Übrigens: Auch private Vermieter sind verpflichtet, die Ferienvermietung beim zuständigen Gewerbeamt anzuzeigen.
Gewerbliche Verkäufer
Besitzer von Ferienimmobilien, die mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkaufen, gelten beim Fiskus als gewerbliche Verkäufer. Damit wird für die Verkäufe neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuer fällig.
Ferienimmobilie selbst nutzen
Je attraktiver die Lage einer Ferienwohnung, desto eher geht der Fiskus davon aus, dass der Gastgeber seine Ferienwohnung auch selber nutzt. Das darf er natürlich tun. Doch die ARAG Experten weisen darauf hin, dass die abzugsfähigen Kosten für Zinsen, Nebenkosten, Hausverwaltung etc. unter Umständen drastisch gekürzt werden können, wenn der Anteil der Selbstnutzung zu hoch ist. Als Faustregel gilt: Liegt die Vermietungszeit mehr als 25 Prozent unter dem ortsüblichen Durchschnitt, können die abzugsfähigen Kosten gekürzt werden oder gar wegfallen.
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