Immobilienpreise in Deutschland steigen trotz Krise, Blasengefahr aber gering

Die Immobilien- und Wohnungsmärkte in Deutschland zeigen sich bisher weitgehend unbeeindruckt  von der Corona-Krise. Wie ein aktueller Wochenbericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) zeigt, sind Mieten und Immobilienpreise trotz des historischen wirtschaftlichen Einbruchs bis zuletzt weiter gestiegen. Die Dynamik hat sich allerdings etwas verlangsamt, zumindest bei den Mieten. Gegenüber dem ersten Quartal des Jahres 2020 stiegen diese zuletzt um rund ein Prozent. Vor dem Jahreswechsel lag der Zuwachs noch bei etwa 1,4 Prozent. Der Anteil der Kreise mit sinkenden Neuvertragsmieten ist von knapp 15 Prozent auf nun rund 27 Prozent gestiegen. Bei Eigentumswohnungen blieb der Preisanstieg mit 3,3 Prozent gegenüber dem Jahresbeginn im zweiten Quartal in etwa so stark wie vor der Krise (3,2 Prozent). Insgesamt geht der Preisaufschwung auf dem Immobilienmarkt damit in sein zehntes Jahr und hat mittlerweile so gut wie alle Regionen in Deutschland erfasst. Die Corona-Krise spiegelt sich somit nicht in einer Beruhigung des Immobilienmarktgeschehens wider.

„Zumindest für die Banken- und Finanzmarktstabilität ist es eine gute Nachricht, dass die Corona-Krise und die mit ihr verbundenen realwirtschaftlichen Verwerfungen bisher nicht für Turbulenzen auf den Immobilien- und Wohnungsmärkten in Deutschland gesorgt haben“, sagt DIW-Konjunkturchef Claus Michelsen. „Würde die Wirtschaftskrise auf den Immobiliensektor überspringen und fielen dann in größerem Ausmaß Immobilienkredite aus, könnte das viele Banken in zusätzliche Schwierigkeiten bringen. Das letzte, was Politik, Wirtschaft und auch die Steuerzahlerinnen und Steuerzahler jetzt gebrauchen können, sind strauchelnde Banken und zusammenbrechende Immobilienmärkte – die Herausforderungen sind schon groß genug.“ Auf der anderen Seite bereite die Entwicklung auch Sorge, so Michelsen, denn gerade die geringverdienenden Haushalte müssen in der Krise durch Kurzarbeit und wegfallende Einkommen aus selbständiger Tätigkeit Einkommenseinbußen hinnehmen. Damit dürfte die Mietbelastungsquote, also der Anteil der Miete am verfügbaren Einkommen, steigen und die Konsummöglichkeiten einschränken. „Die ohnehin schon angespannte Wohnungsmarktsituation wird so zumindest für Teile der Bevölkerung noch einmal problematischer“, so Michelsen.

Teils stark steigende Kaufpreise für Immobilien, aber gesundes Preis-Mieten-Verhältnis

Dass es bisher nicht zu größeren Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt gekommen ist, hat vor allem zwei Gründe: Erstens wurde ein erheblicher Teil der weggefallenen Einkommen durch staatliche Transferzahlungen aufgefangen. Beispielsweise das Kurzarbeitergeld und ein erleichterter Zugang zu Wohngeld und Grundsicherung sowie Hilfen für Selbständige haben die Einkommen stabilisiert. Dies spiegelt sich auch in den bislang niedrigen Mietausfällen wieder. Dass die Mieten bislang verlässlich gezahlt wurden, dürfte auch daran liegen, dass die Haushalte an anderer Stelle auf Konsum verzichtet haben. Zweitens sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren zwar massiv gestiegen – allerdings zeigen die Auswertungen auch, dass zumindest nicht flächendeckend Wertphantasien und Spekulation die Preise getrieben haben. Gleichwohl verdichten sich die Zeichen, dass die Wohnungspreise in einigen Städten und Marktsegmenten nicht mehr allein durch die Mietentwicklung und niedrige Zinsen zu erklären sind. Die Wirtschaftskrise könnte gerade dort die Preise ins Wanken bringen – das Vertrauen der InvestorInnen wurde bislang offenbar aber noch nicht nachhaltig durch die Corona-Pandemie erschüttert.

„Zumindest für die Banken- und Finanzmarktstabilität ist es eine gute Nachricht, dass die Corona-Krise und die mit ihr verbundenen realwirtschaftlichen Verwerfungen bisher nicht für Turbulenzen auf den Immobilien- und Wohnungsmärkten in Deutschland gesorgt haben.“ Claus Michelsen

Mit einem speziellen statistischen Verfahren haben die DIW-Immobilienökonomen Claus Michelsen und Konstantin Kholodilin auf regionaler Ebene und für zahlreiche Marktsegmente untersucht, ob die Immobilienpreise explosiv – also exponentiell – steigen, was ein Zeichen für spekulative Überbewertung wäre. Das Ergebnis der Berechnungen auf Basis von Daten des Immobilienverbandes Deutschland (IVD): Zwar lassen sich in wachsenden und stark wachsenden Städten sowohl für Eigenheime und Eigentumswohnungen als auch für Baugrundstücke explosive Preismuster nachweisen. Mit Blick auf das Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten ist das allerdings überwiegend nicht der Fall. Auch Indikatoren wie die Entwicklung der Kreditvergabe sprechen eher gegen eine spekulativ getriebene Preisblase. So ist das Neugeschäftsvolumen im Bereich der Wohnungsbaukredite in Relation zum Bruttoinlandsprodukt stabil. „Exzessive spekulative Prozesse auf breiter Front sind also nicht erkennbar, auch wenn die Entwicklung in Teilmärkten Sorge bereitet“, so Kholodilin.

Zweite Infektionswelle könnte Immobilien- und Wohnungsmarkt härter treffen als erste Welle

Fraglich ist, was eine erneute Infektionswelle und ein weiterer Rückgang der Wirtschaftsleistung für den Immobilien- und Wohnungsmarkt in Deutschland bedeuten würden. „Auch ohne eine große Immobilienpreisblase könnte es dann zu deutlichen Wertkorrekturen und Kreditausfällen kommen“, warnt Michelsen. „Das wäre nicht nur eine schlechte Nachricht für die Banken, sondern auch für viele Privathaushalte. Letztlich könnte eine gefährliche Abwärtsspirale aus sinkenden Einkommen, sinkenden Preisen und einer weiter schrumpfenden Wirtschaft in Gang kommen. Die Politik sollte den eingeschlagenen Weg der Hilfspakete und Einkommensstabilisierung daher nicht verlassen.“