Neuer Wohnimmobilien-Marktbericht für Köln und Bonn

Die HypoVereinsbank hat zu den Wohnimmobilienmärkten in Köln und Bonn einen neuen Marktbericht veröffentlicht. Die wirtschaftliche Boomphase des vergangenen Jahrzehnts und die parallel anhaltende Niedrigzinsperiode haben zu einer sehr dynamischen Entwicklung der Wohnungsmärkte geführt. „Dies ging in Köln einher mit einem bis zum Jahresbeginn flächenhaften hohen Preisanstieg in nahezu allen Segmenten. Mit dem wirtschaftlichen Einbruch infolge der Maßnahmen zur Eindämmung der Corona- Pandemie haben sich die Vorzeichen gewandelt, die Zeit des permanenten hohen Aufwärtstrends scheint vorerst beendet“, fasst Andreas Kinnel, Regionalbereichsleiter West der Privatkunden Bank, für die Domstadt zusammen. Die Auswirkungen der Krise schälen sich erst zögerlich heraus. Bislang zeigen weder das Angebotsvolumen noch die Mieten und Kaufpreise wesentliche Tendenzänderungen, die Preise verzeichnen ein leichtes Plus.

Auch in Bonn hat der Immobilienboom der vergangenen rund zehn Jahre hat deutliche Spuren am Wohnungsmarkt hinterlassen: „Wohnungsmieten und Kaufpreise sind flächendeckend und in allen Segmenten und über alle Baujahre gestiegen. Eine abgeschwächte Preisdynamik erfuhren zuletzt hochpreisige Angebote, noch günstigere Objekte verteuerten sich dagegen stärker“, sagt Andreas Kinnel zur Situation in Bonn. Dieser Trend werde sich im Zuge der aktuellen Wirtschaftsschwäche noch verstärken.

Grundstücks- und Eigenheimpreise: Baugrund bleibt Mangelware und steigt weiter im Preis
Die Bautätigkeit war in Köln im vergangenen Jahr ausgesprochen schwach. Mit 2.030 Wohnungen in neuen Wohngebäuden sind 40 % weniger als im Vorjahr fertiggestellt worden. Dies ist der niedrigste Wert in den vergangenen zehn Jahren und liegt weit unter Bedarf. Dieser wird von der Stadt mittelfristig auf 6.000 neue WE p. a. beziffert. Da auch die Zahl der genehmigten WE zuletzt rückläufig war, wird für die nächsten Jahre ebenfalls mit einem zu schwachen Output zu rechnen sein. Die besten Wohnlagen sind linksrheinisch. Neben dem Stadtzentrum sind insbesondere die westlich des Rings angrenzenden Stadtteile sowie die südlich in Rheinnähe gelegenen Viertel durch großzügige Bebauung und hohe Preise geprägt. Die rechts-rheinische Stadthälfte bleibt nach wie vor die „Schäl Sick“ mit deutlich niedrigeren Mieten und Preisen, wobei in mehr Segmenten und Lagen überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnet wurden.

In Bonn sind Rheinnähe und Zentralität ausschlaggebende Faktoren für Höchstpreise. In der Bundesstadt wurde in den letzten vier Jahren überdurchschnittlich viel gebaut mit einem Spitzenwert im Jahr 2016. Aktuell höhere Genehmigungszahlen lassen weiterhin eine rege Bautätigkeit erwarten.

„Den Wunsch nach einem eigenen Haus in Köln zu verwirklichen wird immer schwerer, da sowohl das Angebot an Baugrund als auch die Zahl der zum Verkauf stehenden älteren Häuser kontinuierlich sinkt”, stellt André Bauer, Gutachter der HypoVereinsbank für Immobilienbewertung in der Region Köln-Bonn, fest. So werden immer weniger Eigenheime gebaut. Das Neubauvolumen erreichte 2019 einen neuen Negativrekord mit nur noch gut 250 fertiggestellten neuen Ein- oder Zweifamilienhäusern. Die zeitgleich ebenso niedrigen Genehmigungszahlen weisen auch für die nahe Zukunft auf ein äußerst knappes Neubauangebot hin. Zumal Baulandausweisungen für die flächenintensiven Eigenheime zunehmend infrage gestellt werden. „Wer dennoch ein Baugrundstück innerhalb der Stadtgrenzen sucht, wird am ehesten in den Stadtbezirken Porz und Chorweiler fündig“, so Bauer. Auch das Angebot an älteren Eigenheimen ist hier sowie in den traditionellen von Eigenheimen geprägten Bezirken Rodenkirchen, Mülheim, Lindenthal am umfangreichsten. Angesichts des Baulandmangels und des hohen Preisniveaus dominieren Reihenhäuser das Angebot – im Bestand und im Neubau. So entstehen auch immer mehr Townhouses (ab 140 m² Wfl.), vor allem in Zentrumsnähe. Allerdings sind die großzügigen Reihenhäuser selten unter 900.000 Euro zu bekommen. Der hohe Nachfragedruck wirkte sich bis Anfang des Jahres auf alle Preisklassen aus. Die höchsten Teuerungen wurden vor allem da beobachtet, wo ein noch moderates Preisniveau mit einer hohen kleinräumigen Standortqualität zusammenfällt. „Wer vor dem Hintergrund der aktuellen Krise auf sinkende Preise hofft, wurde bislang enttäuscht. Die Angebotspreise zeigen sich weitgehend unbeeindruckt und sind mindestens stabil“, stellt Bauer fest. Bauflächen für neue Eigenheime sind vor allem in kleinen und gemischten Baugebieten zu bekommen. Größere Kontingente gibt es u. a. auf dem „Sürther Feld“ (z. B. „Feines Feld“, „Junkersdorfer Stadtgärten“, „Romantica 8“ / Merheim). Größere Potenziale werden sich mit der Realisierung des geplanten Neubaugebiets in Rondorf ergeben, wo u. a. rund 580 Eigenheime geplant sind (ab 2021).

In Bonn bleiben Eigenheime die bevorzugte Wohnform, besonders bei Familien. Flächenmangel und ein sinkendes Angebot an älteren Häusern lassen sowohl die Grundstücks- als auch Hauspreise in die Höhe klettern. „Dabei steigen die Neubaupreise stärker als die für Bestandsimmobilien – dies unterstreicht den extremen Mangel an Neubauobjekten in Bonn“, resümiert Gutachter Bauer. Bauflächen beschränken sich überwiegend auf kleinere Areale und Baulücken. Daneben läuft die Erschließung in Niederholtorf-Süd (58 Grundstücke für Einzel- und Doppelhäuser). Der „Wohnpark II“ / Vilich-Müldorf soll nun 2021 endlich in Angriff genommen werden.

Teure Eigentumswohnungen: Kölner Randlagen gewinnen, Bonner Preise entspannen sich
„Trotz der aktuellen Krise sowie der wirtschaftlichen Eintrübung stehen neue und gebrauchte Eigentumswohnungen prinzipiell hoch im Kurs bei Eigennutzern wie auch Kapitalanlegern. Die hohen Preise drängen immer mehr Kölner Interessenten in Randlagen oder in noch günstigere einfache Lagen”, sagt André Bauer. Diese Ausweicheffekte ließen zuletzt die Wohnungspreise u. a. in Deutz und Mülheim auch wegen hoher Standortqualitäten (Rhein- und Zentrumsnähe) deutlich klettern.

Obwohl die Preissprünge der letzten Jahre in vielen rechtsrheinischen schwächeren Lagen deutlicher ausfielen, bleibt ein bedeutendes Gefälle zwischen den beiden Rheinseiten. Die traditionellen Arbeiterbezirke Ehrenfeld und Nippes befinden sich im nachhaltigen Aufschwung. Die Neubaupreise in Ehrenfeld haben inzwischen das Durchschnittsniveau der Gesamtstadt erreicht. Das Neubauangebot ist derzeit vergleichsweise gering mit einem eindeutigen Schwerpunkt auf der linken Rheinseite in guten Lagen westlich und den aufstrebenden Lagen südlich der Innenstadt. Zu den größeren im Bau befindlichen Projekten zählen „Fünf Freunde“ / Ehrenviertel sowie in Braunsfeld am Clarenbachplatz. Die hohe Zahl von Baugenehmigungen lässt für die Zukunft eine größere Auswahl erwarten. Die Kaufpreise reichen in guter Lage bis 7.400 € / m². Spitzenpreise für Luxusobjekte haben die 10.000-Euro-Marke deutlich überschritten – wie in den Spitzenlagen Rheinauhafen und Lindenthal.

In Bonn sind Eigentumswohnungen im Stadtgebiet vielfach die Alternative zum Eigenheim. Daneben haben sie sich als Anlageobjekt etabliert. Das Angebot an neuen Wohnungen ist derzeit recht vielfältig. Sehr hohe Genehmigungszahlen lassen zukünftig ein umfangreiches Angebot erwarten dank der Großprojekte, die derzeit mittels Innenentwicklung durch Konversion und Verdichtung entstehen (Miet- und ETW), so v. a.: „Pandion Ville“ / Duisdorf (540 WE); „West.side“ / Endenich (550 WE), „Zurich-Areal“ / Poppelsdorf (345 WE) oder „Ledenhof“ / Vilich (140 WE) sowie der geplanten Maßnahmen „Jackie K.“ / Plittersdorf (380 WE) und „R(h)einwohnen“ / Beuel (220 WE). „Preisübertreibungen bzw. nicht standortgemäße Ausstattungen und Größen wurden korrigiert und haben an einigen randstädtischen Ortsteilen zu niedrigeren Neubaupreisen geführt“, stellt Gutachter Bauer fest.

Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden in Köln und Bonn in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise rund 20 Prozent Eigenkapital mit“, erklärt Regionalbereichsleiter Andreas Kinnel. „Bei der vermögenderen Private Banking-Klientel in der Region liegt der Eigenkapitalanteil nochmal deutlich höher bei bis zu 40 Prozent“, so Kinnel. In diesem Kundensegment verzeichnet die Bank, unabhängig vom Thema Baufinanzierung, grundsätzlich auch die stärkste Wachstumsdynamik: „Aufgrund der hohen Nachfrage gerade durch die Erbengeneration, insbesondere zu Themen wie Vermögensnachfolgeplanung und nachhaltige Geldanlage, bauen wir unser Angebot im Wealth Management und Private Banking in Nordrhein-Westfalen nochmals aus“, sagt Kinnel. So wurden beispielsweise die Teams in Bonn, Düsseldorf und Münster weiter aufgestockt. „Gerade im Wealth Management & Private Banking sehen wir im Westen künftig weitere Wachstumschancen“, so Kinnel.

In der Immobilienfinanzierung entscheiden sich aufgrund der niedrigen Zinsen in allen Kundensegmenten, im Filialgeschäft wie auch im Private Banking, immer mehr Immobilienkäufer für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren: „Die Kunden möchten sich die derzeit niedrigen Zinsen so lange wie möglich sichern und achten auf Planungssicherheit und nicht nur auf den niedrigeren Zins bei kurzen Laufzeiten“, so Kinnel. „Außerdem empfehlen wir den Kunden die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen“. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung durchschnittlich drei Prozent.

Eklatanter Mangel an Mietwohnungen in beiden Städten hält an
„Das Angebot an Mietwohnungen ist in der Domstadt nach wie vor unzureichend“, stellt Gutachter Bauer beim Blick auf den Kölner Mietmarkt fest. Bei einem Leerstand, der unter 1 % gesunken ist, gestaltet sich die Wohnungssuche ausgesprochen schwierig. Seit nunmehr zehn Jahren spiegelt sich die wachsende Wohnraumknappheit in beständig steigenden Mieten wider. Daran konnten auch der in den vergangenen Jahren verstärkte Mietwohnungsbau oder auch regulatorische Maßnahmen wie Mietpreisbremse oder Wohnraumschutzsatzung (Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum) bisher nichts ändern. Ausweicheffekte führen auch in diesem Segment zu demselben Muster: „Die höchsten Mietsteigerungsraten liegen inzwischen vielfach eher am Stadtrand“, sagt Bauer. Da der überwiegende Anteil der zumeist jungen Zuzügler dennoch möglichst zentrumsnah wohnen will, spielt die Wahl der „richtigen“ Rheinseite immer weniger eine Rolle. Davon profitieren die noch günstigeren Stadtviertel Deutz und Mülheim. Die aktuellen Mietforderungen in guten Lagen belaufen sich auf 13,50 bis 15,50 € / m². Damit sind die Schwerpunktpreise eigener Analyse zufolge in guter Lage innerhalb der vergangenen zehn Jahre um rund 46 % bzw. durchschnittlich 4,6 % p. a. gestiegen.

„Auch in Bonn kann, obwohl mehr Mietwohnungen gebaut wurden, der wachsende Bedarf bisher nicht gedeckt werden“, so Gutachter Bauer. Die Leerstandsrate sinkt beständig (1 %, CBRE-empirica). Insbesondere in dezentralen und einfachen Lagen haben die Mieten zuletzt deutlich angezogen. Dazu beigetragen hat eine hohe und stetig wachsende Zahl an Studierenden (rd. 40.000). Diese verschärft die Konkurrenz bei Kleinwohnungen und Wohnungen in zentralen Lagen. Die Mietpreise in guter Lage liegen heute zwischen 12 und 13,50 € / m². Wohnungen zu einem Mietzins unter 8 € / m² sind im Stadtgebiet kaum noch zu finden.

Prognose: Marktumfeld weiter positiv
Köln wird auf seinem Wachstumspfad bleiben, wenngleich die prognostizierte hohe Zuwanderungsrate angesichts der aktuellen Pandemie auch geringer ausfallen könnte. Das Marktumfeld ist mit Blick auf den Wohnungsbedarf und das Zinsniveau weiterhin positiv. Andererseits können Einkommenseinbußen, steigende Arbeitslosigkeit und wirtschaftliche Unsicherheit die Wohnflächennachfrage und die Umzugshäufigkeit zukünftig zumindest temporär reduzieren. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen könnte sich demnach – insbesondere bei einem längeren Krisenverlauf – abschwächen. Dann dürften auch die Kaufpreise unter Druck geraten und eher einem Seitwärtstrend folgen. Die Mietsteigerungen sollten sich abflachen. Prinzipiell dürften teurere Objekte vom Preisdruck stärker betroffen sein. Noch ist unklar, wie lange die Corona-Krise andauern und wie stark die Rezession ausfallen wird. So gesehen sind die Aussichten für die fernere Zukunft noch nicht absehbar. Angesichts der schwachen Neubautätigkeit, der minimalen Leerstände sowie der weiterhin hohen Kaufbereitschaft aufgrund der Niedrigzinsen sind stärkere Wertverluste kurz- bis mittelfristig unwahrscheinlich. Im Falle eines schweren Rezessionsverlaufs könnte eine steigende Anzahl von Verkäufen die Preise drücken.

Bonn wird auch in der aktuellen Konjunkturkrise Anziehungspunkt für weitere Zuwanderer sein. Dies wird für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sorgen. Ob die wirtschaftliche Schwächephase für sinkende Mieten im sehr angespannten Markt sorgen wird, ist mehr als fraglich. Eine sich weiter verschlechternde wirtschaftliche Lage dürfte jedoch auf die Investitionsneigung der Immobilieninteressenten drücken. Mit zunehmender wirtschaftlicher Erholung wird sich das Verkaufsgeschehen wieder verstärken, zumal anhaltend niedrige Zinsen nach wie vor günstige Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf bieten.

Aktuelle Kundentrends: Digitalisierung verbessert weiter Kundenerlebnis
„Dank Digitalisierung und schnellerer Abläufe gewinnen wir Zeit für mehr Kundenberatung in der Baufinanzierung wie in allen anderen Bereichen. Mit wesentlich schnelleren Prozessen bei Kontoeröffnungen und Kreditverträgen oder durch Videozuschaltungen von Experten verbessern wir kontinuierlich das Kundenerlebnis“, erklärt Regionalbereichsleiter Kinnel. „Unseren Kunden werden wir noch stärker als bisher flexible und nahtlos ineinandergreifende Möglichkeiten bieten ihre Bankgeschäfte zu erledigen – ob von unterwegs oder in der Filiale“. Bei vielen digitalen Innovationen war die Bank von Anfang an dabei, z.B. bei Apple Pay oder Echtzeitüberweisung. Kontoeröffnungen sind in wenigen Minuten papierlos möglich – in der Filiale oder per Smartphone. Das Filialgeschäft ist und bleibt ein wichtiger Baustein für die physische Interaktion mit den Kunden: „Wir wollen unseren Kunden einen für sie optimalen Mix an Zugangsmöglichkeiten anbieten: Dazu gehört die Filiale ebenso wie online-, mobile- oder Telefon-Banking und auch eine ortsunabhängige Beratung per Video“, sagt Kinnel. „Viele unserer Berater und Spezialisten sind bereits seit Jahren auch per Videoberatung im Einsatz und sind mit der Technologie entsprechend gut vertraut. Unabhängig davon, dass wir unser Multikanalangebot nochmals verstärkt haben, haben unsere Kunden gerade auch während der „Lock-Downs“ von der durchgehenden Erreichbarkeit unserer Berater profitiert“, betont Regionalbereichsleiter Andreas Kinnel.

Nachhaltigkeit im Fokus bei Geldanlage und Finanzierung
In allen Servicebereichen profitieren Kunden immer mehr von digitalen und somit papierlosen Angeboten, die auch den Papierverbrauch der Bank innerhalb von zehn Jahren um 64 Prozent reduzierten: Bis 2023 will die Bank bei der Abwicklung ihrer Prozesse komplett auf Papier verzichten. Generell verstärkt sich der Nachhaltigkeitstrend auch mit der jungen Erbengeneration in der Vermögensnachfolgeplanung und das Thema nachhaltige Geldanlage wird damit an Bedeutung weiter gewinnen: „Drei von vier Deutschen legen Wert auf Nachhaltigkeitsaspekte bei ihrer Geldanlage und auch in der Baufinanzierung. Auf diesen Trend gehen wir verstärkt mit entsprechenden Nachhaltigkeitsvarianten in der Vermögensverwaltung, durch aktive Thematisierung in der Anlageberatung und ein integriertes KfW-Angebot bei klimafreundlichen Finanzierungen ein“, erläutert Kinnel.

Anmerkung: Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der HVB-Immobiliengutachter basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen.