Colliers International: Hamburger Büromarkt 2020 durch Covid-19 verhalten – Großabschlüsse zum Jahresende sorgen für Stabilisierung

Eine klassische Jahresendrally ist im letzten Quartal ausgeblieben, dennoch stellte sich der Hamburger Büromarkt weiterhin resistent dar. Beendet wurde das Schlussquartal nach Angaben von Colliers International mit einem kumulierten Flächenumsatz von 334.300 Quadratmeter, der sich damit 37 Prozent unter dem Vorjahresergebnis einreihte. Das Resultat verfehlte gleichermaßen den Fünfjahresschnitt um 41 Prozent und lag 36 Prozent unter dem langjährigen Zehnjahresdurchschnitt.

Sascha Hanekopf, Regional Manager Hamburg bei Colliers International: „Ein turbulentes Jahr im Zeichen der Covid-19-Pandemie, zweier Lockdowns und dem Homeoffice, sorgten am Hamburger Büromarkt für Angebots- und Nachfrageverschiebungen. Erste Fortschritte von Unternehmen, die sich in den Vorquartalen noch inmitten von Evaluierungsprozessen befanden, manifestierten vor allem zum Jahresende zunehmende Aktivitäten am Markt. Mit einem Flächenumsatz von 92.800 Quadratmeter und 126 Mietvertragsabschlüssen im vierten Quartal, zeigte sich zumindest ein Zuwachs gegenüber dem Vorquartal, bei dem 66.600 Quadratmeter und 104 Abschlüsse registriert wurden. Die erwartete Flächenumsatzmarke in der Spanne zwischen 300.000 bis 330.000 Quadratmeter wurde sogar leicht übertroffen, was nicht zuletzt an einer Handvoll umgesetzter Abschlüsse im Mittel- und Großflächensegment lag.“

Abschlüsse im Klein- und Mittelflächensegment übernehmen die Führung – Großabschlüsse die Seltenheit 

Im Flächensegment unter 500 Quadratmeter war der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 11 Prozent rückläufig, dennoch ergab sich eine leichte Erholung zum Vorquartal. Im Hinblick auf eine baldige Rückkehr zur Normalität hat die Vermietungsaktivität wieder zugenommen. Deutlichere Einbußen des Flächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahr, waren hingegen mit einem Minus von 68 Prozent im Flächensegment oberhalb von 5.000 Quadratmeter zu verzeichnen: In dieser Größenklasse wurden insgesamt nur zwei Mietverträge abgeschlossen. 

Für einen bemerkenswerten Abschluss im Großflächensegment mit mehr als 10.000 Quadratmeter konnte im vierten Quartal die Vermietung der Signa an die Hamburg Commercial Bank im zukünftigen Elbtower verzeichnet werden. Der mit 11.000 Quadratmeter bezifferte Abschluss war auch der größte Abschluss im gesamten Jahr 2020. Unmittelbar gefolgt vom zweitgrößten Abschluss mit 9.000 Quadratmeter an einen Hersteller der Konsumgüterindustrie an der Stahltwiete. Beide Abschlüsse entfallen auf Projektentwicklungen. Der höchste Flächenumsatz 2020 ist mit einem Anteil von 22 Prozent erneut in der Hamburger City festgestellt worden, gefolgt von der City-Süd mit 16 Prozent und 12 Prozent in Bahrenfeld. Primär konnten die beiden Großabschlüsse zum Jahresende eine Wende schaffen und das bis dahin schwache Vermietungsvolumen – vor allem mit einer erheblichen Delle zur Jahreshälfte – wieder in eine positivere Richtung lenken. 

Leerstandsquote steigt gegenüber dem Vorquartal – Untermietflächen nehmen zu

Zum Jahresende standen am Hamburger Büromarkt rund 413.000 Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Im Verhältnis zum Vorquartal stieg die Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 3,0 Prozent und stellte die zu erwartende leichte Erholung der Flächenknappheit am Markt dar. Erstmalig im Jahr 2020 erreichte die Leerstandsrate wieder einen Wert von 3,0 Prozent, was zuletzt im ersten Quartal 2019 der Fall war. Die zu Beginn der Pandemie vielfach diskutierte Rückgabe von Großflächen, ist auch im vierten Quartal ausgeblieben. Für den Anteil des Untermietflächenmarkt am gesamten verfügbaren Leerstand zeigte sich hingegen ein Anstieg in den niedrigen zweistelligen Bereich, was rund 52.000 Quadratmeter ausmacht. Unternehmen versuchen hierdurch – vor allem in herausfordernden Zeiten – ihre Mietbelastungen oder überflüssige Freifläche zu reduzieren. 

Roland Schroers, Head of Office Letting Hamburg bei Colliers International: „Aus der Flächenanalyse der verfügbaren Unterflächen ging hervor, dass sich die größte Anzahl an Untermietflächen im Klein- und Mittelflächensegment abspielten. Wir halten weiterhin daran fest, dass sich die Leerstandsquote für 2021 im Bereich der 5 Prozent-Marke einpendeln wird, dies entspricht für den Hamburger Bürovermietungsmarkt allerdings einer Leerstandsquote in einem für den Büromarkt gesunden Bereich.“

Spitzenmiete – fest verankert bei 30,00 Euro pro Quadratmeter

Das vierte Quartal bestätigte durch hochpreisige Mietabschlüsse – vorrangig in Projektentwicklungen – die im ersten Quartal erreichte Spitzenmiete in Höhe von 30,00 Euro. An vorderster Front standen hier der Elbtower, das Springer-Quartier als auch das Edge HafenCity bei denen Mietpreise im oberen Preissegment erzielt worden sind. Die Spitzenmiete von 30,00 Euro übertrifft den Vorjahreswert von 29,00 Euro um überschaubare 3 Prozent. Ähnlich verlief es bei der gewichteten Durchschnittsmiete von Neuanmietungen der vergangenen 12 Monate. Dort stagnierte der Wert im Vergleich zum Vorquartal auf weiterhin 17,10 Euro pro Quadratmeter.

„Selbst in einer Ausnahmesituation wie der Covid-19-Pandemie zeigt sich, das erstklassige Projektentwicklungen und gut ausgerichtete Bestandsobjekte weiterhin für Nachfrage sorgen, den Mietzins stabil halten und Impulse für Anschlussprojekte liefern. Dies wurde bei den abgeschlossenen Mietverträgen im hochpreisigen Büroflächensegment deutlich sichtbar. Wir gehen durch die beobachtete Nachfrage für exzellente Flächen nicht davon aus, dass die Spitzenmiete unter Druck geraten wird. Vielmehr steht die Durchschnittsmiete aufgrund der bislang zum Teil noch ausstehenden Auswirkungsprozessen weiterhin unter Spannung und könnte eine leichte Korrektur erfahren“, so Hanekopf.

Ausblick 2021

Im Jahr 2021 ist davon auszugehen, dass sich die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin zunächst verhalten zeigt. Entscheidend für einen Aufschwung ist hier die ökonomische und wirtschaftspolitische Entwicklung. „Sofern die Unsicherheit temporär bestehen bleibt, wird die Zurückhaltung bei neuen Anmietungsprozessen anhalten. Zunehmend tritt dann auch das Thema Prolongation für die Marktteilnehmer in den Vordergrund – insbesondere für Corporates“, so Schroers. Evaluierungsprozesse haben sich bereits 2020 spürbar verlängert und auch bei Flächenanforderungen ist die Gesuchsgröße an Mietflächen kleiner geworden. Mit dem zum Jahresende gestiegenen Flächenumsatz konnte dennoch erstmals wieder ein Sockel am Umsatzvolumen erreicht werden, der auf Besserung hoffen lässt. „Sollte es in den Frühlings- und Sommermonaten Licht am Ende des Tunnels geben und das gesamte pandemiebezogene Umfeld aufhellen, kann prinzipiell von einer anziehenden Nachfrage und somit einem Flächenumsatz im Bereich bis zu 400.000 Quadratmetern ausgegangen werden“, prognostiziert Schroers.