Colliers International: Kölner Bürovermietungsmarkt im Jahr 2020 mit krisenbedingtem Umsatzrückgang

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Köln hat im Jahr 2020 nach Angaben von Colliers International einen Flächenumsatz von 202.000 Quadratmeter erzielt. Mit diesem Resultat wurde im Zuge der Corona-bedingten Einschränkungen das Umsatzergebnis des Vorjahres um 27 Prozent unterschritten. Auch der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre wurde um ein Drittel verfehlt. Die kurzfristig verfügbaren Flächenleerstände haben sich leicht erhöht, verharren aber mit gut 219.000 m² nach wie vor auf niedrigem Niveau. 

Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers International in Nordrhein-Westfalen: „Erwartungsgemäß konnte auch der Kölner Bürovermietungsmarkt nicht an die Umsatzergebnisse der Vorjahre anknüpfen – wenngleich der Umsatzrückgang im Vergleich mit den anderen deutschen Bürohochburgen in der Domstadt moderat ausgefallen ist. Branchenübergreifend sind Unternehmen weiterhin in einer abwartenden Position, da die wirtschaftlichen Auswirkungen immer noch nicht gänzlich absehbar sind. Befeuert durch einen Großabschluss in der MesseCity in Deutz konnte im Schlussquartal trotz der wieder stärkeren allgemeinen Corona-bedingten Einschränkungen ein Flächenumsatz von knapp 70.000 Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich hierzu fiel der Flächenumsatz im weitestgehend von der Krise unberührten ersten Quartal mit nur 35.000 Quadratmeter deutlich niedriger aus. Während im März zahlreiche Unternehmen ihre Flächengesuche zunächst zurückgestellt hatten, erhalten die meisten Unternehmen ihre Aktivitäten hinsichtlich der Flächengesuche im zweiten Lockdown aufrecht – dabei werden moderne Arbeitsplatzkonfigurationen für die Zukunft erarbeitet.“

Rund ein Viertel des Flächenumsatzes des Gesamtjahres entfiel auf die Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände und soziale Einrichtungen. Neben der Großanmietung des Hauptzollamtes in Ehrenfeld konnten mehrere Abschlüsse im Bereich 2.000 bis 5.000 Quadratmeter durch die Öffentliche Hand registriert werden. Beratungsunternehmen konnten im letzten Quartal durch den Großabschluss der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG in der MesseCity deutlich zulegen und belegen schlussendlich mit einem Umsatzanteil von rund 13 Prozent den zweiten Rang. 

Im Segment der Großanmietungen konnten im Jahr 2020 sechs Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter registriert werden, die in Summe einen Flächenumsatz von rund 70.000 Quadratmeter erzielten. Damit wurde das Umsatzergebnis des Vorjahres nahezu erreicht – wenngleich die Anzahl der Abschlüsse in diesem Größensegment abgenommen hat. Die größten Umsatzeinbußen wurden mit einem Rückgang von 40 Prozent in den beiden Flächensegmenten zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmeter registriert. Auch in den beiden kleineren Flächensegmenten bis 1.000 Quadratmeter zeigten sich die Büronutzer mit einer Abnahme der Flächenumsätze von 28 Prozent zurückhaltender.

Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes im gesamten Jahr 2020 konzentrierte sich bezogen auf das Gesamtvolumen insbesondere auf drei Teilmärkte. Die Teilmärkte Ehrenfeld / Braunsfeld und Airport / Porz teilen sich die Spitzenposition mit 32.000 Quadratmeter. Der Teilmarkt City folgt mit einem Flächenumsatz von knapp 31.000 Quadratmeter durch ausgebliebene Großabschlüsse im Jahr 2020 auf dem dritten Rang. 

Die Flächenüberhänge in der Domstadt konnten in den vergangenen Jahren konstant abgebaut werden. Als Ergebnis wurde durch die Flächenknappheit der Vermietungsumsatz zunehmend ausgebremst. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge lassen sich zum Ende des Jahres 2020 auf 219.300 Quadratmeter beziffern. „Im Vorjahresvergleich hat sich die Leerstandsquote mit einer Steigerung um 60 Basispunkte nur moderat erhöht und liegt mit 2,8 Prozent weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Eine weitere Erhöhung des Leerstandes hätte mittelfristig durchaus positive Auswirkungen auf den Markt, da insbesondere für Großnutzer wieder mehr Anmietungsoptionen bestehen würden“, kommentiert Ergüney.

Die leichte Erhöhung des Leerstandes ist auch auf nicht vollständig vermietete, aber mittlerweile fertiggestellte Projekte zurückzuführen – gleichwohl sind hier Vermietungen in den kommenden Monaten zu erwarten. 2020 wurden insgesamt rund 123.000 Quadratmeter in Projektentwicklungen fertiggestellt. Die Vorvermietungsquote zum jeweiligen Fertigstellungszeitpunkt lag bei 87 Prozent. Im laufenden Jahr sowie in 2022 sind Fertigstellungsvolumen von jeweils rund 110.000 Quadratmeter angekündigt. Die Vorvermietungsquote für 2021 liegt bereits bei hohen 76 Prozent. Als Entwicklungsschwerpunkte sind der Butzweilerhof im Teilmarkt Ossendorf / Niehl mit Produkten wie dem V-12 Building, der Teilmarkt Ehrenfeld / Braunsfeld mit dem Quartier 111 sowie das I/D Cologne im Teilmarkt Ost zu nennen.

Anders als in den meisten anderen Top 7-Städten ist das Mietpreiswachstum in der jüngeren Vergangenheit in der Domstadt moderat ausgefallen. Die Spitzenmiete in Köln notiert derzeit bei 25,75 Euro pro Quadratmeter, was einer minimalen Steigerung im Vorjahresvergleich entspricht. Durch Großabschlüsse in Projektentwicklungen ist bei der gewichteten Durchschnittsmiete mit 15,90 Euro pro Quadratmeter ein Mietpreiswachstum von 5 Prozent zum Vorjahr zu beobachten. 

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Köln hat das Gesamtjahr 2020 aufgrund der Corona-bedingten Einschränkungen mit dem erwarteten Umsatzrückgang abgeschlossen. „Das Umsatzergebnis liegt 33 Prozent unter dem 10-Jahres-Durchschnitt und damit in dem Bereich, den wir zu Beginn der Pandemie unter Berücksichtigung der Analyse der vorangegangenen Krisen prognostiziert hatten. Für das laufende Jahr 2021 ist im Stadtgebiet Köln ein Büroflächenumsatz von mindestens 225.000 Quadratmeter realistisch. In den kommenden Monaten ist zu erwarten, dass der hohe Anteil von Prolongationen bestätigt wird und Untermietflächen eine höhere Bedeutung gewinnen werden. Durch den zuletzt genannten Punkt und der abwartenden Haltung des Marktes bleibt die mittelfristige Entwicklung der Mietpreise weiter zu beobachten“, resümiert Ergüney.