Neuer PISA-Marktbericht Leipzig: Mieten steigen mit moderater Dynamik

• Preisanstieg bei Angebotsmieten nur noch um drei bis vier Prozent
• Erstbezug: leichter Rückgang bei den teuersten Mieten auf 12,00 Euro/m²
• Bestand: noch 9 von 63 Ortsteilen liegen im Median unter 6,00 Euro/m²
• Negative Corona-Effekte bislang kaum feststellbar

Die Preise auf dem Leipziger Wohnimmobilienmarkt entwickeln sich weiterhin mit moderater Dynamik. Bei den Erstbezugswohnungen nach Neubau und Sanierung stiegen die mittleren Angebotsmietpreise im Jahr 2019 um 3,3 Prozent auf glatt 9,00 Euro/m². Im Jahr zuvor war noch ein Plus von 6,2 Prozent zu verzeichnen. Auch die Preise bei den Bestandswohnungen erhöhten sich weniger stark als in den Vorjahren. Sie kletterten von 6,70 auf 6,99 Euro/m². Das entspricht einem Anstieg um 4,3 Prozent (2018: +5,0 Prozent).

Zweistellige Zuwachsraten, wie sie 2016 noch Realität waren, gibt es damit nun seit drei Jahren nicht mehr. Das sind die Kernergebnisse des neuen PISA-Marktberichtes 2020, den der Leipziger Immobilienmakler PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG heute zum fünften Mal für Ostdeutschlands größte Metropole vorgelegt hat.

Sanierter Altbau gegen den Trend

Timo Pinder, Geschäftsführer von PISA Immobilien, kommentiert: „Es ist offenkundig, dass die Preiskurve weiter abflacht. Das gilt insbesondere für Erstbezugswohnungen im Neubau oder nach Sanierung. Hier ist bei den 20 Prozent der teuersten Angebotsmieten sogar ein minimaler Rückgang von 12,08 auf 12,00 €/m² zu konstatieren. In räumlicher Perspektive lässt der Stadtbezirk Nordost, unter anderem mit den Ortsteilen Mockau, Schönefeld und Thekla, aufhorchen. Er ist der einzige, bei dem die Erstbezugsmieten im Median rückläufig sind. Eine vergleichbare Entwicklung ist im Bestand nicht zu beobachten. Doch es gibt auch eine Ausnahme des allgemeinen Trends: die Erstverkäufe sanierter Altbauwohnungen. In diesem Segment ist die Preissteigerung dynamischer gegenüber dem Vorjahr. Sanierte Altbauwohnungen verteuerten sich im Mittel um rund elf Prozent auf fast 4.500 €/m². Sie erzielten damit höhere Verkaufspreise als erstverkaufte Neubauwohnungen mit knapp 4.300 €/m².“

Bestand: Wohnungen unter 6,00 Euro/m² immer rarer

Derzeit gib es nur noch neun von insgesamt 63 Leipziger Ortsteilen, in denen die Bestandsangebotsmieten im Median unter 6,00 Euro/m² liegen. Hauptsächlich gilt das für Wohngebiete im Stadtbezirk West. Zwei Ortsteile (Zentrum und Zentrum-Ost) weisen in dieser Kategorie einen Mietpreis von über 9,00 Euro/m² auf, sechs weitere von mindestens 8,00 Euro/m², darunter Schleußig und die Südvorstadt. Knapp die Hälfte der Ortsteile, insgesamt 30, bewegt sich in der Preisspanne zwischen 6,00 und 6,99 Euro/m², in 16 Ortsteilen sind zwischen 7,00 und 7,99 Euro/m² zu zahlen.

Erstbezug: Große Preisspanne im gesamtstädtischen Vergleich

Bei den Erstbezugsmieten nach Neubau und Sanierung ist die Preisspanne deutlich größer als bei den Bestandsangebotsmieten. So gab es 2019 noch drei Ortsteile mit einem Medianwert unter 6,00 Euro/m², weitere fünf lagen unter 7,00 Euro/m². In 32 Ortsteilen belief sich der Angebotsmietspreis im Median auf 7,00 bis 8,99 Euro/m². Fünf Ortsteile pendelten sich zwischen 9,00 und 9,99 Euro/m² ein, 14 weitere Ortsteile, darunter das Zentrum-West an der Spitze, wiesen einen Median von 10,00 bis 11,99 Euro/m² auf.

Politische Regulierung und ihre Folgen

Mit einem Zuzug von etwas mehr als 5.000 Personen im Jahr 2019 sind die Nachfrage und der Druck auf den Wohnungsmarkt nach wie vor groß. Dass sich dieser dennoch als gesund und funktionsfähig beschreiben lässt, dafür spricht das aktuell hohe Angebot an Neubauprojekten. Weit mehr als 20.000 neue Wohnungen kommen bald zusätzlich auf den Leipziger Markt, so die Online-Immobiliendatenbank GeoMap. Trotzdem bringt die Stadtverwaltung in der Wohnungspolitik immer mehr Regulierung ins Gespräch.
Dazu betont Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig: „Natürlich ist für jede Stadtverwaltung das Thema bezahlbares Wohnen ein ganz wichtiges. Gerade weil es so wichtig ist, muss hier ein Konsens zwischen allen Akteuren hergestellt werden. Es hat auch kein Investor daran Interesse, Wohnungen anzubieten, die dann nicht vermietbar sind. Bezahlbares Wohnen setzt bezahlbare Grundstücks- und Baupreise voraus. Wenn diese nicht gegeben sind, bleibt schlussendlich nur der Weg mit Fördermitteln. Mit Restriktionen entsteht keine Wohnung zusätzlich und ebenso wenig mit krawallartigen Demonstrationen. Im Gegenteil: Der Markt wird für Investoren eher uninteressant.“

Wohnungsmarkt Leipzig trotzt der Corona-Pandemie

Bislang hat der Leipziger Wohnimmobilienmarkt die Corona-Pandemie gut überstanden, negative Effekte auf die Entwicklung von Mieten und Verkaufspreisen sind nicht festzustellen. „Soweit wir das für 2020 überblicken können“, resümiert PISA-Geschäftsführer Timo Pinder, „sind die Preise in der Sachsenmetropole stabil geblieben oder gar gestiegen. Einen Corona-Abschlag gab und gibt es jedenfalls nicht. Das hängt auch damit zusammen, dass das Interesse an Wohnen als Grundbedürfnis ungebrochen ist und die Urbanisierung wohnwirtschaftlich weitergeht. Die anhaltend niedrigen Zinsen tun dann ihr Übriges.“
Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer ergänzt: „Eventuell beobachtete Marktveränderungen im Wohnimmobilienbereich mit der Corona-Pandemie in Zusammenhang zu bringen, halte ich zum gegenwärtigen Zeitpunkt für nicht plausibel. Nach meiner Information gibt es bei allen großen Wohnraumvermietern kaum Probleme bei der Mietzahlung durch coronabedingte Einkommensverluste. Die Bereitschaft für Umzüge sinkt eher aus dem Grund, dass wir einen nicht unerheblichen Mietpreisunterschied zwischen neu vermieteten Wohnungen und den Mietpreisen, der vor Jahren angemieteten Wohnung haben.“

Prognose: Marktumfeld weiter positiv

Dass Leipzig nicht mehr so rasant wächst, verschafft dem Wohnungsmarkt etwas Luft, ändert an der grundsätzlichen Tendenz aber wenig. Das Marktumfeld ist mit Blick auf den Wohnungsbedarf und das Zinsniveau weiterhin positiv. PISA IMMOBILIENMANAGEMENT geht daher auch in nächster Zeit von steigenden Mieten aus – „auch weil die mittlere

Mietpreisbelastung in Leipzig noch bei rund 30 Prozent liegt“, so Timo Pinder. Unklar ist jedoch, wie lange die Corona-Pandemie andauern und wie stark die Rezession ausfallen wird. So gesehen sind die Aussichten für die fernere Zukunft noch nicht absehbar.

Detailliertester Wohnungsmarktbericht für Leipzig

PISA Immobilien legt gemeinsam mit der Berufsakademie Sachsen / Leipzig den detailliertesten Marktbericht für Leipzig im fünften Jahrgang vor. Der PISA-Marktbericht gilt als verlässliches Nachschlagewerk für genaue Angebotsmieten aus allen 63 Ortsteilen der Stadt Leipzig. Er gibt Auskunft über die aktuellen Mietpreise sowie die Preisentwicklung der letzten sechs Jahre. Für jeden der zehn Stadtbezirke und jeden der 63 Ortsteile werden die Mietpreisangebote im Erstbezug und im Bestand differenziert nach Preisspannen in Grafiken visualisiert. Die Abhängigkeit der Preise von der Wohnungsgröße lässt sich anhand von Streudiagrammen erkennen. Ergänzend werden pro Stadtbezirk Kaufpreise bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der Grundstücksmarktberichte der Stadt Leipzig abgebildet. Damit erhalten die Akteure am Markt noch mehr Informationen.

Teamarbeit: Unterstützung durch Sponsoren

Unterstützt wurde der Marktbericht 2020 durch die Leipziger Stadtwerke sowie die Konsum Leipzig eG.