Steigende Preise, sinkende Kosten: Immobilienmärkte im Norden und Osten

Berlin: Ende der Preissteigerung – aber nur in der Oberklasse

Mit 12.990 €/qm für eine Eigentumswohnung in Berlin und 14.359 €/qm für ein Eigenheim werden im 4. Quartal 2020 in der Bundeshauptstadt beachtliche Höchstpreise gezahlt. Aber für Ekkehard Enkelmann, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Berlin, ist ein Ende der Preisspirale bei Luxusimmobilien absehbar: „Im hochpreisigen Segment wird die Schicht der Käufer dünner, da das entsprechende Klientel nicht in der Menge nach Berlin zieht. Solche Immobilien gehen mittlerweile langsamer über den Tisch.“

Jenseits dieser Edelkategorie ist die Nachfrage allerdings weiterhin größer als das Angebot und der Preisanstieg ungebrochen. Besonders Häuser sind in Zeiten des Lockdowns gefragt. Dies bestätigt ein Blick auf den Indexwert, der die tatsächliche Preisentwicklung anzeigt und Parameter wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigt: Mit einem Plus von 3,82 Prozent bei Berliner Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleich zum Vorquartal ist dies die größte Steigerung unter den Metropolregionen im Norden und Osten.

Zudem müssen Immobilienkäufer in Berlin auch bei den Kaufnebenkosten besonders tief in die Tasche greifen. Die Grunderwerbsteuer liegt mit sechs Prozent bundesweit im Spitzenfeld – ebenso wie die frei verhandelbare Maklerprovision von durchschnittlich über sieben Prozent. Erleichterung soll das neue Gesetz zur Teilung der Maklerkosten schaffen: Sofern der Wohnungs- oder Hauskauf über einen Makler abgewickelt wird, sinken die Nebenkosten für Berliner Käufer nun um rund 3 Prozent. Kommt diese Entlastung tatsächlich bei ihnen an oder werden die Kosten verdeckt auf den Kaufpreis aufgeschlagen? „Immobilienkäufer profitieren auf jeden Fall von der neuen Regelung“, ist sich Ekkehard Enkelmann von Dr. Klein sicher und erläutert: „Selbst wenn die Maklerkosten auf den Kaufpreis umgelegt würden, wären sie auf diese Weise einfacher zu finanzieren als über die Kaufnebenkosten. Der Eigenkapitalbedarf ist so geringer.“ Als Folge der Neuregelung geht Spezialist Enkelmann davon aus, dass nun mehr Objekte ohne Makler auf den Markt kommen werden.

Hamburg: Wohnungsmarkt lässt Schwäche hinter sich

In der Hansestadt steigt besonders die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und mit ihr der Indexwert: Er verzeichnet ein deutliches Plus um 3,15 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Die kurzzeitige Schwäche beim Appartement-Sektor im Frühjahr ist somit eindeutig passé. Die Preisentwicklung bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist hingegen etwas weniger dynamisch: Der Zuwachs fällt mit +2,54 Prozent geringer aus als bei Eigentumswohnungen und der Indexwert bleibt so unter der 200er-Schwelle.

Dresden: Fünfjahresvergleich der Medianwerte zeigt erhebliche Steigerung

Auch wenn die Immobilienpreise in Dresden noch weit vom Hamburger oder Berliner Niveau entfernt sind, so setzen auch sie zum Jahresendspurt an – besonders im Appartementbereich: Fast 3.000 €/qm lassen sich Dresdner Käufer im Schnitt die eigene Wohnung im 4. Quartal 2020 kosten, ein neuer Rekord. Das sind rund 1.000 €/qm mehr als noch vor fünf Jahren. Die tatsächlich gezahlten Preise fallen zwar bei Eigenheimen etwas moderater aus, aber auch hier zeigt ein Fünfjahres-Vergleich die enorme Entwicklung: Mit 2.735 €/qm liegt der Medianpreis mehr als 700 €/qm über dem vom 4. Quartal 2015.

Hannover: Appartementpreise auf Rekordjagd

Nur +1,13 Prozent: Das ist die geringste Preissteigerung bei Eigentumswohnungen im Nord-Ost-Vergleich im 4. Quartal. Von einer Stagnation des Hannoveraner Wohnungsmarktes zu sprechen, wäre allerdings verfrüht, wie ein Blick auf die tatsächlich gezahlten Preise zeigt: Sowohl das Mittel von 2.877 €/qm als auch der Maximalpreis von 7.829 €/qm sind so hoch wie nie zuvor. Hauskäufer zahlten in der niedersächsischen Landeshauptstadt mit im Schnitt 2.455 €/qm zwar einen geringeren Quadratmeterpreis als Wohnungskäufer, dieser steigt jedoch ebenfalls stetig an. Dies unterstreicht auch der Indexwert mit + 2,75 Prozent im Vorquartalsvergleich.

Über den Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI)

Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro pro Monat.