Umwandlungsbremse lässt Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen

• Angebotsverknappung durch Baulandmobilisierungsgesetz wird sich nachhaltig auf den Markt für Eigentumswohnungen auswirken 
• Sachverständigen-Unternehmen HEID: Eigentumswohnungen werden deutlich teurer

Immobiliensachverständige prognostizieren für 2021 einen weiteren Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen. Grund dafür ist ein neuer Gesetzentwurf, der vorrausichtlich dieses Jahr in Kraft treten wird. „Durch das Baulandmobilisierungsgesetz und die darin enthaltene Umwandlungsbremse wird es zu einer spürbaren Angebotsverknappung innerhalb des Marktsegments für Eigentumswohnungen kommen und damit zu deutlichen Preissteigerungen“, erklärt Katharina Heid, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung und Geschäftsführerin des Sachverständigen-Unternehmens HEID Immobilienbewertung (Mitglied des Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verbands).

Anfang November 2020 wurde zunächst weitgehend unbeachtet der entsprechende Gesetzentwurf vom Bundeskabinett beschlossen. Stimmt der Bundestag in diesem Jahr den darin geplanten Maßnahmen zu und das Gesetz tritt in Kraft, wird das voraussichtlich massive Folgen für den Immobilienmarkt haben. Insbesondere die enthaltene Umwandlungsbremse dürfte das Marktgeschehen nachhaltig prägen. Sie sieht vor, dass die Länder für die Dauer von bis zu fünf Jahren Gebiete bestimmen dürfen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zulässig ist.

„Neben der geplanten Umwandlungsbremse haben Regulierungsbestrebungen seitens der Politik Mietobjekte als Investment für viele Immobilienkonzerne und Privatanleger unattraktiv gemacht. Alternativ entscheiden sich immer mehr Anleger für Eigentumswohnungen als Investitionsobjekt und tragen so zu einer deutlich erhöhten Nachfrage in diesem Segment bei“, sagt Katharina Heid. 

Politische Maßnahmen zur Mietpreisregulierung, wie die bereits seit 2015 wirksame und zum Jahresbeginn 2020 nochmals verschärfte Mietpreisbremse, sorgen für tiefgreifende Umwälzungen am Immobilienmarkt. Aus diesen Umwälzungen ergeben sich neue Chancen für Anleger. 

„Wer jetzt in den Kauf einer Eigentumswohnung investiert, verzichtet zwar kurzfristig auf eine hohe Rendite durch Mieteinnahmen, kann jedoch langfristig gesehen von der künftigen Marktentwicklung profitieren. Eine Angebotsverknappung bei steigender Nachfrage wird die Preise für Eigentumswohnungen in die Höhe treiben. Wer jetzt eine Immobilie kauft, kann bei deren Verkauf in einigen Jahren wohl einen deutlichen Gewinn erzielen“, urteilt Heid.

Gestützt werden könnte dieser Effekt durch einen künftigen Rückgang von Investitionen in den Wohnungsneubau. Die geplanten BauGB-Änderungen werden von vielen Vertretern der Immobilienwirtschaft, darunter auch der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA, als zusätzliche Investitionsbremse kritisiert, die zu mehr Engpässen beim Wohnungsneubau führe und somit für weitere Anspannungen im Markt sorge. 

Wird das Baulandmobilisierungsgesetz vom Bundestag beschlossen, ergeben sich daraus neue Impulse für den Immobilienmarkt. Anlagestrategien müssen auf die neue Marktsituation angepasst und Investitionsobjekte neu beurteilt werden. Reagieren Marktteilnehmer schnell auf den Wandel, ergeben sich neben Herausforderungen für die Kapitalanlage auch attraktive Renditechancen.