Colliers: Hamburger Büromarkt startet dynamisch ins erste Quartal 2021- Anzahl der Abschlüsse steigt

• Flächenumsatz von 128.100 Quadratmeter steigert sich zum Vorjahresergebnis um 30 Prozent 
• Mehrere Abschlüsse im Groß- und Mittelflächensegment 
• Leerstandsquote steigt auf 3,2 Prozent – Untermietflächen konstant
• Spitzenmieten stabil bei 30,00 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete mit leichter Steigerung auf 17,70 Euro pro Quadratmeter

Im ersten Quartal dieses Jahres präsentierte sich der Hamburger Büromarkt im Vergleich zum Vorquartal äußerst dynamisch. Geschlossen wurde das Anfangsquartal nach Angaben von Colliers mit einem Flächenumsatz von 128.100 Quadratmeter, der sich damit 30 Prozent über dem Vorjahresergebnis einreihte und sich erstmals – seit dem vierten Quartal 2019 – wieder über der 100.000 Quadratmeter-Marke befand. Das Ergebnis übertraf den Fünfjahresschnitt um 9 Prozent und lag 15 Prozent über dem langjährigen Zehnjahresdurchschnitt.

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Die Covid-19-Pandemie hat den Alltag und das Berufsleben vieler Menschen weiterhin fest im Griff. Impf- und Lockerungsszenarien sowie vertretbare Modelle zwischen Homeoffice und Präsenz im Büro sorgten für Hoffnung. Dies spiegelte sich bei der Nachfrage von Büroflächen wider. Unternehmen haben ihre Pläne konkretisiert und nun eine klare Vorstellung davon, inwiefern die Covid-19-Pandemie ihre Branche beeinflusst und wie ihre Anforderungen an geeignete Büroflächen sein sollen. Bislang aufgeschobene Umzugs- oder Expansionspläne wurden wieder vorsichtig in den Fokus genommen und jetzt abgeschlossen. Mit 136 Mietvertragsabschlüssen im ersten Quartal, zeigte sich eine deutliche Zunahme gegenüber dem Vorquartal, in dem 126 Abschlüsse registriert wurden und der Flächenumsatz bei 92.800 Quadratmeter lag. Insgesamt ein starkes Quartal, das vor allem durch mehrere Großabschlüsse einen neuen Impuls bekam.“

Großabschlüsse sorgen für Auftrieb – Öffentliche Hand dominiert

Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Im Mittel- bis Großflächensegment verlief es im ersten Quartal äußerst positiv. Im Vergleich zum Vorjahr sorgte dieses Flächensegment für einen deutlichen Aufschwung.“ Mit einem Plus von 85 Prozent bei Abschlüssen zwischen 2.000 bis 5.000 Quadratmeter und einem Zuwachs von fast 300 Prozent oberhalb von 5.000 Quadratmeter, verzeichneten die Flächengrößen hohe Zugewinne im Umsatz. Im Größenformat über 5.000 Quadratmeter konnten insgesamt vier Mietverträge registriert werden. 

Für einen bedeutenden Abschluss im Großflächensegment mit über 10.000 Quadratmeter konnte im ersten Quartal die Vermietung von der Bayerischen Ärzteversorgung an die Hamburger Staatsanwaltschaft sorgen. Der mit 17.600 Quadratmeter bezifferte Abschluss war der größte in diesem Quartal. Direkt gefolgt vom zweitgrößten Abschluss mit 11.300 Quadratmeter von Dea Wintershall im zukünftigen Neubau „denk.mal Hannoverscher Bahnhof“ in der HafenCity. Als Branchenvorreiter zeigte sich im ersten Quartal recht deutlich die öffentliche Hand. Neben dem Großabschluss der Hamburger Staatsanwaltschaft, mietete das Jobcenter zugleich 4.600 Quadratmeter in Hamburg-Bahrenfeld an. Insgesamt machte die öffentliche Hand demnach über 19 Prozent am gesamten Flächenumsatz aus. Eine pandemiebedingte Verschiebung der Flächenumsätze in den Teilmärkten ist bisher nicht zu beobachten. Den größten Anteil am Flächenumsatz je Teilmarkt hat die Hamburger City mit 33 Prozent erreicht, gefolgt von der HafenCity mit 15 Prozent. Auf dem dritten Platz hat sich Altona mit 11 Prozent eingereiht. 

Leichter Anstieg der Leerstandsquote – Untermietflächen konstant

Der seit Mitte letzen Jahres wachsende Leerstand ist auch im ersten Quartal weiter gestiegen. Rund 451.000 Quadratmeter Bürofläche standen zum Jahresstart am Hamburger Büromarkt zur Verfügung. „Eine Flut an Leerstand bzw. eines Angebotsüberhanges ist – vorerst – ausgeblieben. Die diversifizierte Branchengewichtung ist entscheidend dafür, dass sich der Hamburger Büromarkt weiterhin äußerst robust präsentiert. In Relation zum Vorquartal stieg die Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 3,2 Prozent und bestätigte die prognostizierte Erholung der Flächenknappheit am Markt. Am Untermietflächenmarkt zeigte sich mit rund 53.000 Quadratmeter ein nahezu identischer Wert zum Vorquartal. Mit Bezug auf den Jahresstart und einer bisher moderat verlaufenden Leerstandsentwicklung, schätzen wir die Leerstandsquote für Ende 2021 im Bereich von 4 Prozent ein“, so Schroers. 

Spitzenmieten stabil bei 30,00 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete mit Steigerung auf 17,70 Euro pro Quadratmeter

Die erreichte Spitzenmiete in Höhe von 30,00 Euro konnte im ersten Quartal weiter aufrecht erhalten werden. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem hochpreisige Anmietungen vorwiegend in Projektentwicklungen getätigt wurden, zeigte sich in diesem Quartal ein uneinheitlicheres Bild aus Anmietungen in Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen. Bei der gewichteten Durchschnittsmiete von Neuanmietungen der vergangenen 12 Monate, zeigte sich hingegen sogar ein leichter Anstieg in Höhe von 3,5 Prozent zum Vorquartal auf 17,70 Euro pro Quadratmeter. „Der Anstieg der Durchschnittsmiete ist damit zu begründen, dass einige hochpreisige Abschlüsse im Großflächensegment auf dieses Quartal entfielen. Wir gehen weiterhin davon aus, dass sich die Mieten seitwärts bewegen werden und blicken positiv in Richtung zweiter Jahreshälfte, wo von einer konjunkturellen Erholung auszugehen ist. Dieser Trend wird den Vermietungsmarkt stützen“, so Hanekopf.

Ausblick 2021: Flächenumsatzprognose hat weiterhin Bestand 

In der aktuellen Marktphase dauern Entscheidungsprozesse länger: Unternehmen prüfen im Rahmen von Stay or Leave-Entscheidungen alle Optionen gründlich, bevor sie sich für eine neue Bürofläche entscheiden“, so Schroers. Das stabile Auftaktquartal hat jedoch gezeigt, dass der Entscheidungsprozess bei vielen Unternehmen abgeschlossen ist und wieder mehr Anmietungsaktivität zu erwarten ist. Nachholeffekte von Unternehmen, die Entscheidungen über ihr Anforderungsprofil bzw. dem zukünftigen Flächenbedarf treffen müssen, können hier mittels Mietaktivitäten dem Markt in die Karten spielen. Im weiteren Jahresverlauf ist davon auszugehen, dass sich die Nachfrage an Büroflächen im Vergleich zum Vorjahr grundlegend stabilisiert hat und keine Quartalsergebnisse auf dem niedrigen Niveau der zweiten Jahreshälfte 2020 mehr zu erwarten sind. Dennoch gilt: Zwar schwindet langsam die Unsicherheit am Büromarkt, gleichwohl bleibt die wirtschaftliche und politische Entwicklung abzuwarten. „Sobald die Unsicherheit weiter abnimmt, werden Anmietungsprozesse vermehrt in Gang kommen. Aktive Großgesuche am Markt bestätigen dies. Bei einer sukzessiven Verbesserung des pandemiebezogenen Umfeldes, kann prinzipiell weiterhin von einer wachsenden Nachfrage und somit einem Flächenumsatz im Bereich von 400.000 Quadratmetern ausgegangen werden“, prognostiziert Schroers.