Colliers: TOP-8 Logistikregionen mit Rekord-Jahresauftakt

• Quartalsergebnis 82 Prozent über Vorjahreswert
• Bis auf Stuttgart konnten alle Märkte das Ergebnis aus 2020 übertreffen
• Frankfurter Flächenumsatz erzielt Höchstwert (171.500 Quadratmeter)
• Kurzfristig verfügbare Logistikflächen weiterhin stark nachgefragt 
• Schließung des Einzelhandels treibt E-Commerce-Umsätze nach oben
• Brownfield-Developments erhöhen Flächenpotenzial

Der Logistikimmobilienmarkt verzeichnet dank ungebrochener Flächennachfrage ein neues Allzeithoch innerhalb der ersten drei Monate des neuen Jahres. Laut Colliers generierten die TOP 8- Logistikregionen einen Flächenumsatz von insgesamt rund 842.000 Quadratmeter, was etwa einer Verdopplung des Ergebnisses aus dem Vorjahreszeitraum entspricht (452.000 Quadratmeter, + 82 Prozent). Bis auf die Region Stuttgart konnten alle Märkte ihre Umsätze übertreffen. Allen voran Köln und Frankfurt, die aufgrund von größeren Abschlüssen ihren schwachen Umsatz aus dem Vorjahr um das fast fünf- bzw. sechsfache steigerten. Auch im langjährigen Vergleich kann sich das Rekord-Quartalsergebnis mit einem Plus von 65 Prozent deutlich von den Vorjahreswerten abheben. 

Nicolas Roy MRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Der Flächenbedarf bei Logistik- und Industrieimmobilien ist derzeit so hoch wie nie. Die Aktivitäten im Logistiksektor wurden in Folge der Pandemie deutlich angekurbelt, was zur Folge hatte, dass mehr Lager- und Logistikflächen zur kurzfristigen Anmietung benötigt wurden. Daneben sorgte auch der sprunghafte Anstieg der Onlinebestellungen in den letzten Monaten für einen weiteren Flächenbedarf. Aufgrund der monatelangen Filialschließungen in den Innenstädten deckten sich zunehmend mehr Haushalte bequem online mit Lebens-, Arzneimitteln und Produkten des täglichen Bedarfs ein. Die Kurier-, Express-, und Paketdienstleister liefen in den letzten Monaten zur Höchstform auf, was sich teils in den hohen Wachstumsraten der Jahresauftaktumsätze widerspiegelt.”

Zu den größten Abschlüssen im ersten Quartal zählten die Anmietung einer rund 43.000 Quadratmeter großen Neubaufläche durch die Hager Group in Hammersbach in der Rhein-Main Region, die Errichtung eines 30.000 Quadratmeter großen Logistikzentrums für Lekkerland in Kerpen bei Köln sowie die Anmietung von über 20.000 Quadratmeter durch Yusen Logistics im Düsseldorfer Stadtgebiet. Insgesamt fehlte es jedoch weiterhin an großvolumigen Abschlüssen in dieser Größenordnung, so dass vielmehr die höhere Anzahl an Abschlüssen in den TOP 8-Märkten (+ 53 Prozent) für das hohe Umsatzergebnis sorgte. 

Fast alle Märkte mit zweistelligen Wachstumsraten

Den höchsten Anstieg beim Flächenumsatz verzeichnete die Region Frankfurt. Mit 171.500 Quadratmeter (sechsfacher Umsatz aus Q1 2020) setzte sich die Rhein-Main-Region dank der bereits genannten Hager Group-Anmietung sowie einiger Ansiedlungen aus dem Bereich Handel erneut an die Spitze der TOP 8, gefolgt von Berlin mit 162.000 Quadratmeter (+ 62 Prozent). In der Hauptstadtregion sorgte insbesondere die lebhafte Vermietungsaktivität in allen Teilmärkten für ein zufriedenstellendes Ergebnis, während anders als im Vorjahr, kein einziger marktprägender Eigennutzer-Deal registriert wurde. Hamburg positioniert sich auf Platz 3 mit einem Flächenumsatz von rund 155.700 Quadratmeter. Der Wert liegt 41 Prozent über dem Vorjahr und ist maßgeblich auf einige größere Abschlüsse im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter zurückzuführen, die für rund 70 Prozent bzw. 109.100 Quadratmeter des Umsatzes verantwortlich waren.

Köln folgt mit einem Rekord-Flächenumsatz von rund 105.700 Quadratmeter (Vorjahr: 22.000 Quadratmeter), der insbesondere durch den 30.000 Quadratmeter großen Lekkerland-Abschluss im linksrheinischen Kerpen und zwei größere Abschlüsse im Umland geprägt wurde. Hier sorgten vor allem Handelsunternehmen für etwa zwei Drittel des generierten Umsatzes (circa 68.707 Quadratmeter). Köln verzeichnete zudem eine Verdopplung der Abschlüsse im Vergleich zum Vorjahresquartal, was den hohen Bedarf an Logistikflächen in der Region unterstreicht. Insbesondere der Bau von spekulativen Flächen sorgte in den letzten Monaten nochmal für etwas Nachschub am Markt.

Der Leipziger Logistikimmobilienmarkt registrierte in den letzten drei Monaten ebenfalls einen Anstieg der Marktaktivitäten um 32 Prozent (86.000 Quadratmeter Flächenumsatz). Zurückzuführen ist dies auf die bis dato rege Bautätigkeit in der gesamten Region. Die Zufuhr von neuen Flächen konnte den Bedarf in der Region ausreichend decken. Aufgrund von spekulativen Entwicklungen, die derzeit realisiert werden, können hier noch einige größere Anmietungen in den nächsten Monaten erwartet werden. Kurzfristige, teils großvolumige Anmietungsvorhaben von Handels- und Logistikunternehmen sowie kürzere Laufzeiten, die teils aus den Folgen der Covid-19-Pandemie resultieren, prägen derzeit verstärkt den Vermietungsmarkt. 

Ebenfalls höhere Vermietungsaktivitäten sowie eine starke Nachfrage aus dem Handels- bzw. E-Commerce-Sektor verzeichnet die Logistikregion Düsseldorf mit einem Plus von 64 Prozent (68.300 Quadratmeter). Unter anderem sorgte die über 20.000 Quadratmeter große Neubau-Anmietung von Yusen Logistics im Stadtgebiet für einen Umsatzschub im Vergleich zum Vorjahr. 

Im süddeutschen Raum folgt die Region München mit einem gesamten Flächenumsatz von 64.800 Quadratmeter. Die reine Vermietungsleistung (exklusive Eigennutzer) belief sich in den ersten drei Monaten auf 62.100 Quadratmeter (+ 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum). Unter anderem wurde hier ein Abschluss im Größenbereich über 10.000 Quadratmeter im Air Tech Campus Oberpfaffenhofen im südwestlichen Umlandgebiet registriert. Zwei Drittel der Abschlüsse konnten zudem dem mittleren Größensegment bis 5.000 Quadratmeter zugeordnet werden. Der überwiegende Anteil der Abschlüsse (knapp 90 Prozent) wurden erwartungsgemäß in Bestandsobjekten abgeschlossen, da es dem Markt weiterhin an Neubauflächen fehlt. 

Die TOP 8 werden komplettiert von Stuttgart (circa 28.000 Quadratmeter). Die Schwabenmetropole zeigte sich weiterhin ausgebremst durch den vorherrschenden Angebotsmangel und der Zurückhaltung aus der Automotive-Branche und konnte folglich nicht an das Ergebnis aus dem Vorjahr anknüpfen (- 20 Prozent). Auch hier kommen nun verstärkt Handels- und Logistikunternehmen zum Zuge, was sich auch in einer Erhöhung der jeweiligen Marktanteile widerspiegelt. Durch Untervermietungen kann dem Flächenmangel in den nächsten Monaten zumindest etwas entgegengewirkt werden.

Mieten auf Vorquartalsniveau

Bis auf Leipzig und Frankfurt verzeichneten alle TOP 8-Regionen einen Anstieg des Mietniveaus in den letzten 12 Monaten, der unter anderem aufgrund des überschaubaren Neubau-Angebots in den Märkten bei gleichzeitig höherer Nachfrage zurückzuführen ist. Den deutlichsten Anstieg verzeichnete Düsseldorf mit einer Wachstumsrate von 8 Prozent im Laufe des Jahres 2020. Nach einer Steigerung der Mieten sowohl im Durchschnitt als auch in der Spitze blieben die Mieten im Vergleich zum Vorquartal nun jedoch stabil. Weiterhin wird der Spitzenwert in München mit einem Mietpreis von 7,30 Euro pro Quadratmeter erzielt. Frankfurt, Hamburg und Stuttgart folgen mit einer derzeitigen Spitzenmiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter. Die Hauptstadtregion verzeichnet nach einem deutlichen Anstieg des Mietniveaus in den letzten 24 Monaten, insbesondere im Stadtgebiet, nun einen stabilen Wert von 6,20 Euro pro Quadratmeter, während das Spitzenniveau im Umland bei derzeit 4,75 Euro pro Quadratmeter liegt.

„Aufgrund des äußerst positiven Jahresauftakts gehen wir für den weiteren Jahresverlauf von einem zufriedenstellenden Gesamtergebnis aus. Der Run auf Logistikflächen, unter anderem in Folge des E-Commerce-Booms und den gestiegenen Logistikaktivitäten in den Metropolregionen, wird die TOP 8-Märkte in den kommenden Monaten weiterhin prägen. Zeitgleich bemühen sich Investoren und Projektentwickler verstärkt um die Umnutzung von stadtnahen, veralteten Flächen im Rahmen von Brownfield-Developments, um das Angebotspotenzial der Standorte nachhaltig ausschöpfen zu können“, so Roy abschließend.