Colliers: Unterdurchschnittliches Auftaktquartal am Hotelinvestmentmarkt

• Knapp eine halbe Milliarde Euro Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten 2021
• Nationale Investoren dominieren derzeit den Markt
• Fehlende Perspektiven trüben das Marktgeschehen

Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten drei Monaten 2021 Hotelimmobilien im Wert von 493 Millionen Euro gehandelt. Das Ergebnis liegt knapp 52 Prozent unter dem äußerst starken Auftaktquartal aus dem Vorjahr, in dem Hotels im Wert von über 1 Milliarde Euro verkauft wurden. Außerdem wurde der zehnjährige Durchschnitt um 14 Prozent verfehlt. Verglichen mit den letzten drei Monaten des Vorjahres, konnte das Transaktionsvolumen aber um knapp 44 Prozent gesteigert werden. Der Anteil von Hotelimmobilien am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen lag, wie schon im ersten Quartal 2020, bei 6 Prozent.

René Schappner, Head of Hotel bei Colliers: „Die Assetklasse Hotel bleibt weiter eine herausfordernde. Zwar hat sich das Ergebnis gegenüber dem Schlussquartal des vergangenen Jahres gesteigert, aber der Hotelinvestmentmarkt ist immer noch weit von seinem Vorkrisenniveau entfernt. Qualitativ hochwertige Objekte in sehr guten Lagen mit solventen Betreibern, optimalerweise mit guten Drittverwendungsmöglichkeiten, sind am Markt weiterhin sehr fungibel. Ansonsten beobachten wir Preisabschläge von bis zu 25 Prozent am Markt. Der Markt für Hotelinvestments im Allgemeinen war in den ersten drei Monaten des Jahres sehr ruhig. Nur 27 Objekte wurden gehandelt.“

Anteil von Portfolien geht leicht zurück

Circa 43 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Portfoliotransaktionen. Im Auftaktquartal des Vorjahres waren es noch 59 Prozent. Damals trug aber die TLG Übernahme durch Aroundtown wesentlich zum Portfolioanteil bei. Auffällig ist, dass ausschließlich Portfolien mit zwei oder drei Objekten gehandelt wurden. Die mit Abstand größte Einzeltransaktion im bisherigen Jahresverlauf war der Verkauf der Villa Kennedy in Frankfurt am Main, die die DIC Asset AG an Conren Land verkauft hat. Das prestigeträchtige Haus, das derzeit noch als 5-Sterne Hotel geführt wird, soll in Zukunft zu einer Seniorenresidenz entwickelt werden. Im ersten Quartal gab es weitere Hoteltransaktionen mit dem Ziel einer Umnutzung, beispielsweise in (Senioren-) Wohnen oder Büro. René Schappner dazu: „Umwandlungsmöglichkeiten werden von Investoren durchaus geprüft, und die Nachnutzung im Bereich Healthcare kann attraktiv sein. Allerdings ist die Konversion von Hotelimmobilien beispielsweise in Pflegeheime nur unter bestimmten Bedingungen möglich und tiefergehende Marktkenntnisse sind erforderlich, damit solche Projekte ein Erfolg werden.“

Markt von nationalen Investoren geprägt

Internationale Investoren haben sich in den ersten drei Monaten des Jahres mit Investments in Hotelimmobilien sehr zurückgehalten. Über 82 Prozent des investierten Kapitals kamen von heimischen Investoren. Die Abwesenheit internationaler Investoren hängt sicherlich auch mit den anhaltenden Reisebeschränkungen, die Besichtigungen erschwerten oder gar unmöglich machten, zusammen. Asiatische Investoren haben in den ersten drei Monaten des Jahres keine Hotelimmobilien in Deutschland gekauft. Auf Verkäuferseite ist das Bild ähnlich. Von den insgesamt knapp 493 Millionen Euro Transaktionsvolumen entfielen rund 58 Prozent auf deutsche Verkäufer. Von internationalen Eigentümern verkaufte Objekte machten dementsprechend 42 Prozent am Volumen aus.

Konsolidierung bei inhabergeführten Hotels, Family Offices kaufen zu

In den ersten Monaten des Jahres wurden vermehrt Betriebsaufgaben von inhabergeführten, oft kleineren Häusern registriert. Eigennutzer verkauften für rund 127 Millionen Euro Hotels, das sind 26 Prozent des Transaktionsvolumens. Aktivste Investorengruppe waren private Investoren / Family Offices mit fast 142 Millionen Euro beziehungsweise 29 Prozent Marktanteil. „In den ersten Monaten des Jahres haben wir vermehrt Geschäftsaufgaben und Konsolidierungen von inhabergeführten, oft kleineren Häusern, gesehen. Teilweise werden die Hotels mit neuen Konzepten fortgeführt oder eine Umnutzung ist angedacht. Größere Betreiber haben sich außerdem durch Sale-and-lease-back-Transaktionen finanzielle Mittel besorgt, um in der Krise zu bestehen. Projektentwickler veräußern derzeit Hotels fast ausschließlich als Teile von mischgenutzten Quartieren beziehungsweise Objekten. Die zunehmend angespannte Situation bei vielen Betreibern und mangelnde Planungssicherheit schlagen sich auch auf das Transaktionsgeschehen nieder“, analysiert Schappner.

Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf 4-Sterne Hotels, Boarding Houses schwächer als zuletzt

Hotels der 4-Sterne Kategorie waren wieder einmal die meistgehandelten Objekte, mit einem Marktanteil von etwas über 50 Prozent. Dahinter folgen mit rund 21 Prozent Hotels der 3-Sterne Kategorie, mit 19 Prozent Hotels der 5-Sterne Kategorie. Hierzu trägt aber ausschließlich der Verkauf der Villa Kennedy bei, so dass der hohe Anteil nicht als zunehmende Attraktivität von 5-Sterne Hotels interpretiert werden sollte. Der Anteil von Boarding Houses beträgt nur noch 6 Prozent. Im Gesamtjahr 2020 lag der Anteil noch bei über 8 Prozent.

Hohe Nachfrage nach Core-Produkten, auch Developments / Refurbishments beliebt

Core-Produkte waren von Januar bis März mit einem Marktanteil von circa 38 Prozent die am meisten gehandelte Risikoklasse. Die in der jüngeren Vergangenheit seltener gehandelten Developments / Refurbishments nehmen mit etwas über 30 Prozent Marktanteil den zweiten Platz ein. Dahinter folgen mit 23 Prozent Objekte der Risikoklasse Core Plus. Dazu Schappner: „In der beständigen Nachfrage nach Core-Hotelimmobilien spiegelt sich der Wunsch der Investoren nach möglichst sicheren Investments wider. Zudem wurden vermehrt Refurbishments gehandelt. Hier bieten sich durch Repositionierungen und Umwandlungen von Hotelimmobilien Opportunitäten für versierte Investoren.“

Die Renditen in den einzelnen Städten bleiben konstant. Da noch nicht allzu viele Transaktionen stattfanden beruhen die Angaben auf geringeren Fallzahlen.

Ausblick: 2021 wird das erwartete schwierige Jahr, mehr Aktivität in der zweiten Jahreshälfte möglich

Angesichts der anhaltenden dritten Pandemiewelle, und den damit verbundenen Infektionsschutzmaßnahmen, inklusive Reisebeschränkungen, bleibt das Geschäftsumfeld für die Hotellerie anhaltend schwierig und der Ausblick in die nähere Zukunft trüb. „Hotelimmobilien sind derzeit eine Herausforderung, bei der sich zwar einige Möglichkeiten bei Core-Objekten und Umnutzungen bieten, aber insgesamt eine breite Zurückhaltung herrscht. Ähnlich wie in anderen Assetklassen auch, verzögern sich Vermarktungsprozesse und verkaufsinteressierte Eigentümer verschieben den Marktstart ihrer Immobilien. Mit voranschreitenden Impfungen, und wenn sich konkrete Öffnungsperspektiven für das Gastgewerbe abzeichnen, wird auch das Investitionsgeschehen am Hotelmarkt wieder zunehmen. So ist im zweiten Halbjahr mehr Geschäft möglich, obwohl der Markt nicht zum Vorkrisenniveau zurückkehren wird“, fasst Schappner zusammen.