Neubau vs. Bestand: gut 100 Euro mehr Miete in Essen und Düsseldorf – rund 300 Euro in München und Stuttgart

• Geringste Mehrkosten: In Essen kostet eine Neubauwohnung 110 Euro mehr Miete im Monat, in Düsseldorf sind es 130 Euro
• In Stuttgart (+310 Euro) und München (+270 Euro) ist der Aufpreis für Neubauten am größten
• Mietendeckel führte zu großer Differenz in Berlin: Neubauten 230 Euro teurer – immowelt Prognose rechnet nach Mietendeckel-Aus mit einem Anstieg von 11 Prozent im Bestand bis Jahresende

Viele Mieter stehen beim Wohnungswechsel vor der Frage: günstigere Bestandswohnung oder teurer Neubau? Während in einigen Städten Neubauwohnungen deutlich teurer sind, ist andernorts der Aufpreis relativ gering. Eine Analyse von immowelt, wofür die Angebotsmieten bei Neuvermietung von Bestands- und Neubauwohnungen (Baujahr 2017 und jünger) verglichen wurden, verdeutlicht das. Demnach zahlen Mieter in Essen für eine beispielhafte Neubauwohnung mit 3 Zimmern und 80 Quadratmetern im Monat 680 Euro. Die Miete in einer vergleichbaren Bestandswohnung beläuft sich auf 570 Euro, was eine Differenz von 110 Euro ergibt – so wenig wie in keiner analysierten Stadt. Auch in Düsseldorf kann sich der Blick auf Neubauten lohnen: In der Landeshauptstadt kostet eine neu gebaute Wohnung 990 Euro, im Bestand sind es 860 Euro. Wenngleich das Preisniveau deutlich höher ist als in Essen, ist der Unterschied mit 130 Euro ebenfalls gering. Für Mieter mit ausreichend Budget kann eine Neubauwohnung somit eine Alternative sein. Für viele Geringverdiener sind aber bereits Bestandsimmobilien in den Städten nur noch schwer zu bezahlen. Auch in Bremen (+140 Euro), Leipzig (+150 Euro), Nürnberg und Dortmund (je +160 Euro) hält sich der Aufschlag in Grenzen.

Große Unterschiede im Süden
Anders sieht es in München aus: Die Miete in einer neuen Wohnung kostet dort 1.570 Euro. Die Angebotsmieten von Bestandswohnungen liegen bei 1.300 Euro und sind damit deutlich teurer als Neubauten in anderen Städten. Der Aufpreis ist mit 270 Euro ebenfalls deutlich größer als andernorts. Der Münchener Wohnungsmarkt ist inzwischen so angespannt, dass selbst für Bestandswohnungen sehr hohe Preise verlangt werden. Hinzu kommt, dass viele Wohnungen dank Sanierungen fast neuwertig und dementsprechend teuer sind. Aufgrund der sehr hohen Grundstückspreise und Nachfrage sind Neubauwohnungen trotzdem nochmal deutlich teurer. Daran hat auch die große Neubauaktivität der letzten Jahre und die Vergrößerung des Angebots nichts geändert, da erst seit Kurzem verstärkt auf sozialen Wohnungsbau gesetzt wird.

Noch mehr müssen Mieter nur in Stuttgart drauflegen, wenn sie in eine kürzlich errichtete Wohnung ziehen wollen. 1.230 Euro im Neubau stehen 920 Euro Miete im Bestand gegenüber – ein Unterschied von 310 Euro. Aufgrund der Kessellage ist in der schwäbischen Großstadt Bauland sehr knapp. Die hohen Grundstückspreise führen folglich zu teuren Neubaumieten. Auch in hochpreisigen Großstädten wie Hamburg und Frankfurt ist eine 80 Quadratmeter-Neubauwohnung nicht mehr unter 1.000 Euro zu haben, die Differenz zum Bestand beträgt schon über 200 Euro.

„Besonders in den dicht besiedelten deutschen Großstädten, in denen Bauland knapp ist, ist der Bau von Neubauten dementsprechend teurer. Die Mieten sind folglich so hoch, dass sie sich nur noch die Besserverdiener leisten können“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt. „Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung muss bezahlbarer Wohnraum erhalten aber auch geschaffen werden – beispielsweise durch Förderung und Steuererleichterungen für sozial ausgewogene Bauprojekte.“

Mietendeckel spaltet Berliner Mietmarkt
Auch in Berlin ist die Diskrepanz zwischen den beiden Wohnungsklassen hoch. In der Hauptstadt müssen Mieter für eine Bestandswohnung 750 Euro zahlen. Für einen Neubau werden hingegen 980 Euro fällig, also 230 Euro mehr. Die große Preislücke spricht dafür, dass in Berlin verstärkt in Neubauten investiert wird. Besonders in den Randlagen gibt es nach wie vor zahlreiche renovierungsbedürftige Bestandswohnungen auf dem Markt, die das Preisniveau nach unten drücken. Der Mietendeckel hat das Auseinanderdriften verschärft, wie eine Analyse des ifo Institutes und immowelt belegt: Während die Angebotsmieten regulierter Bestandsmieten sanken, kletterten die Mieten in Neubauwohnungen weiter.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für nichtig erklärt hat, ziehen die Preise im Bestand nun wahrscheinlich nach. Eine immowelt Prognose geht davon aus, dass die Mieten von Bestandswohnungen bis Jahresende um 11 Prozent ansteigen. Je nachdem wie stark die Nachholdynamik ausfällt, könnten sich die Preise sogar noch stärker verteuern. Denn die ausgebliebenen Steigerungen der vergangenen 1,5 Jahre könnten nun aufgeschlagen werden.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die jeweils im Jahr 2020 angeboten wurden. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben den Mietpreis für eine beispielhafte Wohnung mit 3 Zimmern und 80 Quadratmetern im 2. Stock wieder. Als Bestand gilt ein Baujahr zwischen 1945 und 2016 und als Neubau ein Baujahr 2017 oder später. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf immowelt.de inserierten Immobilien.