Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden: Jetzt auch nach Mieteinnahmen aufteilen

Wann dürfen Unternehmer Vorsteuer geltend machen?

Bekommen Unternehmer eine Rechnung mit Umsatzsteuer, können sie dafür Vorsteuer geltend machen, wenn sie selbst umsatzsteuerpflichtig sind. Allerdings muss sich die Rechnung auf eine Leistung für das eigene Unternehmen beziehen. Wichtig dabei: Die in Rechnung gestellte Leistung darf nicht im Zusammenhang mit steuerfreien Leistungen stehen.

Was gilt bei Baukosten?

Grundsätzlich gilt das auch für Baukosten. „Aber eben nur dann, wenn daraus in Zukunft umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen entstehen. Das ist nur bei unternehmerisch genutzten Gebäuden der Fall, nicht bei privaten Wohnungen“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Ines Mummert in Erfurt. Bei gemischt genutzten Gebäuden – beispielsweise im Erdgeschoss ein Laden, darüber eine Wohnung – müssen Unternehmer die Vorsteuer der Baukosten aufteilen. „Dafür galt bislang die Fläche als Aufteilungsmaßstab“, so Mummert.

Was ist jetzt neu?

Weil diese Aufteilung nach Fläche aber nicht immer den tatsächlichen Verhältnissen entspricht, hat der Bundesfinanzhof jetzt bestätigt, dass Unternehmer die Vorsteuer aus den Baukosten auch im Verhältnis zu den erzielbaren Mieten aufteilen dürfen.

Beispiel: Ein Unternehmer hat erheblich höhere Baukosten für die gehobene Ausstattung eines Friseurladens in bester Innenstadtlage als für die darüber liegende Wohnung. Deshalb wird er auch unterschiedliche Mieten je Quadratmeter einnehmen. „Hier kann die Aufteilung der Vorsteuer aus den Baukosten nach künftigen Mieteinahmen vorteilhafter sein als die Aufteilung nach Fläche“, erklärt Mummert.

Rechenbeispiel zur Vorsteueraufteilung der Baukosten für gemischt genutzte Gebäude

Die Baukosten für ein Gebäude betragen 100.000 Euro. Dazu kommen 19 Prozent Umsatzsteuer, also insgesamt 19.000 Euro. Laden und Wohnung haben eine gleich große Fläche (jeweils 50 Quadratmeter). Die Mieteinahmen betragen für den Laden 16 Euro pro Quadratmeter, für die Wohnung 8 Euro. Daraus ergibt sich eine Vorsteueraufteilung von 2/3 für den Laden und 1/3 für die Wohnung.

Gilt der Anteil der Fläche als Maßstab für die Aufteilung der Vorsteuer, dann kann der Unternehmer 9.500 Euro Vorsteuer geltend machen. „Zieht er dagegen die Mieteinnahmen als Maßstab heran, so kann der Unternehmer mehr Vorsteuer geltend machen. In unserem Beispiel sind es 12.667 Euro“, sagt Ines Mummert.

Tipp: Was sollten Unternehmer und Unternehmerinnen jetzt tun?

• Überprüfen Sie, ob Sie Vorsteuer für Baukosten geltend machen können.
• Beachten Sie dabei die verschiedenen Möglichkeiten zur Aufteilung der Baukosten-Vorsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden.
• Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über die unterschiedlichen Aufteilungsmaßstäbe.