Colliers: Büroinvestments in B&C-Städten mit verhaltenem erstem Halbjahr

• Transaktionsvolumen in Höhe von über 1,2 Milliarden Euro in deutschen B&C-Städten im ersten Halbjahr 2021
• Vom Lockdown geprägtes erstes Quartal beeinträchtigt Ergebnis, Aktivität in den letzten drei Monaten gewinnt leicht an Fahrt
• Fünfjähriger Durchschnitt wurde um fast 30 Prozent verfehlt

Nach Angaben von Colliers wurden im ersten Halbjahr 2021 in den deutschen B&C-Städten rund 1,2 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert. Während sich das Transaktionsvolumen im Marktgebiet der TOP 7 nahezu unverändert gegenüber dem ersten Halbjahr 2020 zeigt, war die Aktivität in den B&C-Städten verhaltener als noch vor einem Jahr. Das Ergebnis liegt circa 39 Prozent unter dem des ersten Halbjahrs 2020 und auch der fünfjährige Durchschnitt wurde um fast 30 Prozent unterschritten.

Michael Baumann, Head of Office Investment B&C bei Colliers, ordnet ein: „Das unterdurchschnittliche Ergebnis liegt vor allem an dem sehr schwachen ersten Quartal dieses Jahres. In den ersten drei Monaten wurden lediglich rund 370 Millionen Euro in Büroimmobilien in B&C-Städten investiert. Zum einen konnten viele Deals noch erfolgreich zum Jahresende 2020 abgeschlossen werden und wurden nicht mit ins neue Jahr genommen, andererseits waren die ersten Monate 2021 durch die dritte Corona-Welle und den daraus resultierenden Lockdown geprägt. Zwar sind Büroinvestitionen außerhalb der TOP 7 durchaus lukrativ, erfordern in der Regel aber einen erhöhten Beratungsbedarf und eine ausführlichere Prüfung, weshalb Prozesse durch die Infektionsschutzmaßnahmen stärker beeinträchtigt waren als in den TOP 7 und sich so verzögerten. In den Monaten April bis Juni wurde ein Investitionsvolumen von über 860 Millionen Euro registriert. Das sind rund 200 Millionen Euro mehr als in den entsprechenden Monaten des Vorjahres, als Corona das Transaktionsgeschehen zum ersten Mal beeinflusste.“

Große Tickets fehlen noch, auch Portfolioanteil gesunken

Ein wichtiger Treiber des Transaktionsvolumens sind großvolumige Einzeltickets. Einzig das Forum am Brühl in Leipzig, das Goldman Sachs zusammen mit DW Real Estate von Aroundtwon für rund 100 Millionen Euro gekauft hat, schlägt hier im ersten Halbjahr 2021 zu Buche. Im Vorjahreszeitraum gab es bereits fünf Einzeltransaktionen dieser Größenordnung. Der Portfolioanteil am Volumen sank um rund 10 Prozentpunkte auf 27 Prozent verglichen mit der Vorjahresperiode. Zwar befanden sich auch einige Büroobjekte des insgesamt 69 Gewerbeobjekte umfassenden Portfolios, welches von Summit an den Opportunity Fonds Epsio 5 von Tristan verkauft wurde, in B&C-Städten. Doch verglichen mit der TLG-Übernahme durch Aroundtown im letzten Jahr, die außerdem einen fast vier Mal so großen Umfang hatte, entfällt nur relativ wenig Bürovolumen auf die B&C-Städte, was den Portfolioanteil drückt.

Nationale Investoren dominieren

Nach wie vor wird der Büromarkt in B&C-Städten von nationalen Investoren dominiert. Sie zeigen sich für rund 57 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Auf der Verkäuferseite war deutsches Kapital mit rund 55 Prozent Marktanteil ebenfalls führend.

Offene Immobilienfonds / Spezialfonds waren anlagefreudigste Investoren

Waren im ersten Halbjahr 2020 vor allem wegen der TLG-Übernahme durch Aroundtown noch Immobilien AGs die größten Büroinvestoren in B&C-Städten, wurden sie in diesem Halbjahr mit einem Volumen von knapp über 120 Millionen Euro (10 Prozent Marktanteil) auf den dritten Platz verwiesen. Mit über 420 Millionen Euro (34 Prozent Marktanteil) investierten Offene Immobilienfonds / Spezialfonds am meisten, gefolgt von Asset / Fondsmanagern mit fast 350 Millionen Euro (28 Prozent Marktanteil).

Immobilien AGs veräußern am meisten 

Auf Verkäuferseite bleiben Immobilien AGs die aktivsten Verkäufer. Für 499 Millionen Euro trennten sie sich von Büroimmobilien (40 Prozent Marktanteil). Auf Platz zwei folgen Projektentwickler, die ein Volumen von fast 177 Millionen Euro (14 Prozent Marktanteil) erfolgreich platzieren konnten. Banken veräußerten Assets im Wert von rund 142 Millionen Euro (Marktanteil 12 Prozent).

Core-Objekte am beliebtesten, Value-Add stärker gefragt als zuletzt

Im bisherigen Jahresverlauf flossen circa 43 Prozent der Büroinvestitionen in B&C-Städte in Core-Objekte. Auf Platz zwei folgten im ersten Halbjahr Value-Add-Transaktionen mit einem Anteil von 31 Prozent. Es folgen auf Platz drei Ankäufe in der Risikoklasse Core-Plus mit einem Marktanteil von circa 22 Prozent. „Core-Produkte sind weiterhin am beliebtesten bei Investoren und Ausdruck einer anhaltenden Nachfrage nach sicheren Investitionsobjekten. Deren Verfügbarkeit ist aber begrenzt. So haben Investoren bereits in der zweiten Jahreshälfte des vergangenen Jahres begonnen, vermehrt Core-Plus-Objekte mit kurz- bis mittelfristigen Handlungsbedarf zu erwerben. Nun stehen zusätzlich Value-Add-Objekte auf der einen oder anderen Einkaufsliste. Sicherlich ist der hohe Marktanteil vor allem aufgrund der bereits erwähnten Portfolioakquisition durch Tristan zu erklären, nichtsdestotrotz trauen sich bestimmte Investoren auch wieder Ankäufe von Objekten mit erhöhtem Handlungsbedarf zu“, führt Baumann aus.

Ausblick: Transaktionsgeschehen nimmt in der zweiten Jahreshälfte weiter an Fahrt auf

Das Investmentgeschäft ist in der zweiten Jahreshälfte traditionell stärker. Der per Umfrage ermittelte Immobilienklimaindex ist seit April über alle Nutzungsarten gestiegen und konnte im Juni nochmals an Dynamik gewinnen. Der Gesamtmarkt hat sich im zweiten Quartal eindrucksvoll zurückgemeldet, und aufgestautes Nachfragepotenzial wird bis in das nächste Jahr hinein erwartet. Dementsprechend sind auch die Aussichten für Büroimmobilien in B&C-Städten positiv. „Nach dem harten Lockdown zu Jahresbeginn, der das Transaktionsgeschehen in B&C-Städten merklich ausgebremst hat, hat sich der Transaktionsmarkt in den letzten Monaten zunehmend erholt. Die Grundstimmung ist positiv, und wir erwarten eine deutlich aktivere zweite Jahreshälfte. Verglichen mit dem Zeitpunkt zum letzten Jahr gehen wir von einer besser gefüllten Pipeline aus und erwarten mehr Produkt am Markt. Dafür spricht, dass bereits wieder vermehrt Prozesse angestoßen wurden und geplant werden. In den TOP 7 haben wir eine weitere Renditekompression für Core-Objekte beobachtet, so dass Investoren, auf der Suche nach attraktiveren Anlagemöglichkeiten, vermehrt Produkte abseits der großen Bürozentren nachfragen werden. Vorausgesetzt eine vierte Corona-Welle und damit verbundene Einschränkungen bleiben aus, halten wir ein Transaktionsvolumen von über 3 Milliarden Euro für möglich“, fasst Baumann zusammen.