Colliers: Handelsunternehmen beflügeln den Flächenumsatz des Industrie- und Logistikimmobilienmarktes

• 30 Prozent mehr Abschlüsse als im Vorjahreszeitraum
• Flächenumsatz auf Rekordniveau mit Umsatzplus von 34 Prozent 
• Grundstücksmangel wirkt sich negativ auf Neubauaktivität aus
• Regionale Unterschiede bei nachgefragten Flächengrößen nehmen weiter zu

In den ersten drei Quartalen haben die deutschen TOP 8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte rund 2,7 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz generiert. Laut Colliers verzeichnete der Markt demnach ein Plus von 34 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ferner konnten sieben von acht Standorten ihren Umsatz übertreffen. Im Dreijahresdurchschnitt zeigten sich die ersten neun Monate ebenfalls sehr robust, so dass das Ergebnis um knapp 40 Prozent übertroffen wurde. Nichtsdestotrotz ist der Grundstücks- und Flächenmangel an vielen der TOP 8-Logistikregionen ein limitierender Faktor, weshalb die regionalen Ergebnisse teilweise unter den Boomjahren von 2016 und 2017 liegen. 

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Als Folge der Pandemie hat sich das allgemeine Einkaufsverhalten der Konsumenten nachhaltig verändert, wodurch der Markteintritt für neue E-Commerce-Unternehmen erst ermöglicht wurde. Dies hatte zur Folge, dass die Nachfrage nach Logistikflächen weiter gestiegen ist. Wir stellen zudem fest, dass viele der Unternehmen auf kleinere Logistikflächen ausweichen, wodurch in der Summe eine Rekordanzahl an Abschlüssen im Verlauf der neun Monate unterzeichnet wurde. Dieser Trend wird maßgeblich vom vorherrschenden Grundstücks- und Flächenmangel in den TOP 8-Logistikregionen beeinflusst.“

Rekordanzahl an Abschlüssen sorgt für hohe Flächenumsätze 

Im TOP 8-Vergleich verzeichnete die Region Köln den höchsten Umsatzanstieg. Insgesamt wurde mit einem Flächenumsatz von rund 263.200 Quadratmeter mehr als doppelt so viel Industrie- und Logistikfläche wie im Vorjahreszeitraum in Köln umgesetzt. Der E-Commerce Boom und der erhöhte Bedarf an stadtnahen Flächen zur Versorgung der kaufkräftigen Bevölkerung beflügelt derzeit vor allem die Kölner Metropole. Während vor der Pandemie Handelsunternehmen für lediglich 10 Prozent des Flächenumsatzes in der Logistikregion Köln verantwortlich waren, entfielen im aktuellen Quartal rund 42 Prozent des Flächenumsatzes auf diesen Sektor. Diese Entwicklung wird sich in der Zukunft weiter fortsetzen, da Handels- und insbesondere E-Commerce-Unternehmen Standorte mit einem attraktiven Einzugsgebiet bevorzugen und Nordrhein-Westfalen als das bevölkerungsreichste Bundesland über die perfekten Bedingungen verfügt. 

Auf Platz zwei folgte die Region Stuttgart, die mit rund 215.800 Quadratmetern nicht nur das schwache Vorjahresergebnis übertroffen hat, sondern um 48 Prozent über dem Dreijahresdurchschnitt lag. Die sehr hohe Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen in Stuttgart hatte im zweiten Quartal ihren Höhepunkt, so dass sogar Flächen mit suboptimalen Zuschnitten oder struktureller Leerstand vermietet wurden. Dies hatte zur Folge, dass im zweiten Quartal überdurchschnittlich viele Abschlüsse in der Region Stuttgart stattfanden, wobei einige der Anmietungen zeitlich befristet angeboten wurden. In den Monaten Juli bis September zeigte sich der Markt wieder stabil und wurde von einigen Eigennutzeranmietungen geprägt. 

Düsseldorf war mit einem Umsatzplus von knapp 70 Prozent die Logistikregion unter den TOP 8-Standorten mit dem drittbesten Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr. Dies lag an dem sehr schwachen Ergebnis aus dem dritten Quartal 2020, das kaum großvolumige Abschlüsse verzeichnete. Dagegen konnten rund 19 Prozent der Abschlüsse im dritten Quartal 2021 dem Größensegment über 10.000 Quadratmeter zugeordnet werden. Nichtsdestotrotz ist der Grundstücksmangel in Düsseldorf ein limitierender Faktor bei der Entwicklung des Flächenumsatzes. Der rückläufige Trend wird insbesondere im langjährigen Vergleich sichtbar. Im Dreijahresdurchschnitt zeigte sich die Region mit einem Rückgang von 2 Prozent unterdurchschnittlich. Bedeutende Ansiedlungen von Handelsunternehmen im dritten Quartal waren unter anderem die Anmietung von 11.000 Quadratmetern durch Butlers. 

Im Vergleich der TOP 8-Logistikregionen verzeichnet Frankfurt mit rund 529.600 Quadratmeter den höchsten Flächenumsatz und nach Berlin die zweithöchste Anzahl an Abschlüssen. Dies liegt vor allem an einem sehr starken ersten Quartal, in dem knapp 40 Prozent aller Abschlüsse der letzten neun Monate stattgefunden haben. Handelsunternehmen zeigten sich hier ebenfalls als die wichtigsten Flächenumsatztreiber, die für rund 45 Prozent des Ergebnisses verantwortlich waren. In der Region Frankfurt fand auch die deutschlandweit größte Vermietung des dritten Quartals statt: Der Weltkonzern PepsiCo mietete rund 39.200 Quadratmeter Logistikfläche im Teilmarkt Wetterauskreis in einem Neubauobjekt.

In der Logistikregion Berlin fanden im bundesweiten Vergleich die meisten Anmietungen statt. Mit rund 410.200 Quadratmetern wurde zudem der zweithöchste Flächenumsatz im Vergleich der TOP 8-Regionen generiert. Das Rekordergebnis verdankt Berlin den Status als die E-Commerce-Hochburg Deutschlands. Folglich wurden rund 40 Prozent aller Abschlüsse von Handels- und E-Commerce-Unternehmen und damit der Löwenanteil generiert. Ferner verzeichnete Berlin trotz der zunehmenden Flächenknappheit einen durchschnittlichen Anteil an großvolumigen Anmietungen. Die größte Anmietung des dritten Quartals fand im nördlichen Umland statt. Hier mietete ein Logistikdienstleister eine rund 19.000 Quadratmeter große, sich im Bau befindliche Fläche. Eigennutzer spielten in den ersten neun Monaten des Jahres mit einem Anteil am Flächenumsatz von weniger als 1 Prozent eine untergeordnete Rolle. 

Sowohl die Region München als auch die Region Leipzig verzeichnen eine Zunahme an Abschlüssen und konnten jeweils rund ein Drittel mehr als im Vergleichszeitraum erzielen. Dabei fand in München eine Verschiebung der Nachfrage hin zu kleinvolumigen Abschlüssen im Größensegment unter 3.000 Quadratmeter statt. In der Summe wurde in München ein Flächenumsatz von rund 178.900 Quadratmeter generiert, der sowohl im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (- 44 Prozent) als auch im Dreijahresdurchschnittlich (- 19 Prozent) unterdurchschnittlich ausfiel. Die Logistikregion Leipzig verzeichnete einen Flächenumsatz von rund 411.000 Quadratmetern und ein Umsatzplus von 9 Prozent. Dank der regen Neubautätigkeit in der Region gibt es ausreichend Angebot, um die hohe Nachfrage nach modernen Logistikflächen zu stillen. In der Folge konnten wieder mehrere großvolumige Anmietungen in der Region stattfinden. Unter anderem begann in Leipzig der Neubau einer der größten Fabriken der Region statt. Das Produktionsunternehmen Beiersdorf baut bis 2022 in Leipzig einen hochmodernen Produktionsanlage sowie ein Logistikzentrum mit über 50.000 Quadratmeter Logistik-, Produktions- und Bürofläche.   

Die Logistikregion Hamburg verzeichnet im Vergleich der TOP 8-Regionen eine sehr robuste Entwicklung und generierte in der Summe 513.900 Quadratmeter Flächenumsatz. Dies entsprich einem Umsatzplus von 45 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Traditionell war in der Region die Nutzergruppe „Logistikdienstleister“ der wichtigste Flächenumsatztreiber (49 Prozent) und verdrängte Handelsunternehmen auf Platz zwei. Die größte Anmietung des dritten Quartals wurde ebenfalls von einem Logistikdienstleister unterschrieben. Schwarzer & Consorten mietete eine knapp 11.000 Quadratmeter große Bestandslogistikfläche im Stadtgebiet von Hamburg. 

Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen weiter

In den letzten 12 Monaten verzeichneten sechs von acht Standorten einen Anstieg der Spitzenmiete, während die Durchschnittsmiete an allen TOP 8-Logistikregionen außer Hamburg gestiegen ist. Dabei ist der E-Commerce der Hauptfaktor, der die Nachfrage und somit die Spitzenmieten in die Höhe treibt, während der Flächenmangel sich vor allem auf die Bestandsmieten auswirkt, die an manchen TOP 8-Standorten auf dem Niveau von Neubaumieten liegen. Die höchste Entwicklung der Spitzenmieten im 12-Monatsvergleich verzeichneten mit 5 Prozent die Standorte Düsseldorf, Frankfurt und München. In Berlin, am Standort mit dem nachhaltigsten Mietwachstum, konnte ein Wachstum bei der Durchschnitts- und Spitzenmiete von jeweils 2 Prozent registriert werden. Die Logistikmärkte Leipzig und Stuttgart verzeichnen indes weiterhin ein stabiles Mietniveau. München bleibt weiterhin der teuerste Markt für Logistikimmobilien, während der von hoher Neubauentwicklung geprägte Standort Leipzig das niedrigste Mietniveau verzeichnet. In Hamburg (+ 3 Prozent) und Köln (+ 1 Prozent) stieg die Spitzenmiete geringfügig aufgrund der hohen Nachfrage.

„In den ersten drei Quartalen des Jahres konnten wir eine stetig ansteigende Nachfrage nach Logistikimmobilien beobachten. In Kombination mit dem vorherrschenden Flächenmangel erkennen wir eine Verschiebung der Nachfrage hin zu kleineren Flächen bei einem gleichzeitigen Anstieg der Gesamtanzahl der Abschlüsse. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnten wir an allen TOP 8-Standorten eine erhöhte Anzahl an Anmietungen registrieren. Die Wettbewerbssituation spitzt sich weiter zu, wodurch Mietpreise zukünftig weiter ansteigen werden. An Standorten mit hoher Neubauaktivität, wie beispielsweise Leipzig, verläuft der Trend noch relativ langsam, während in Logistikregionen, die stark von Grundstücks- und Flächenmangel betroffen sind, die Mietpreissteigerung weiter beschleunigt wird. Insgesamt erkennen wir einen deutlichen Trend nach oben bei den Durchschnitts- und Spitzenmieten. In Bezug auf den Flächenumsatz stellen wir fest, dass dieser bis Ende des Jahres das Vorjahresergebnis übertreffen wird“, so Roy abschließend.