Colliers: „Healthcare Immobilien Buyers Guide“ – Nischenklasse wird zum „neuen Liebling“ / Pflichtinvestment für ESG-konformes Portfolio

• Treiber ist Social Impact Investing
• Kooperation mit Healtcare-Experten der immoTISS-Gruppe
• Rund 3,9 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in 2020, ersten drei Quartale 2021 erreichen Wert von rund 2,6 Milliarden Euro
• Weiterer Rückgang der Spitzenrendite um 25 Basispunkte zum Jahresende zu erwarten
• Umnutzung von Hotels zu Pflegeeinrichtungen
• Pflegeimmobilien bieten stabilen Cashflow und Development-Potenzial

Nach Angaben von Colliers und immoTISS wird die bereits ungebrochen hohe Nachfrage nach Healthcare Immobilien, insbesondere Pflege- und Seniorenimmobilien, durch die zunehmende Bedeutung von ESG und damit von Social Impact Investing zukünftig weiter beflügelt.

Deswegen hat Colliers zusammen mit immoTISS und Clifford Chance jetzt den „Healthcare Immobilien Buyers Guide“ herausgegeben, der einen Überblick über die wichtigsten Besonderheiten und Marktgeschehnisse gibt, sowie aktuelle Themen wie Hotelumwidmung und ESG beleuchtet.

Colliers arbeitet im Bereich investmentfähige Healthcare Immobilienprodukte seit längerer Zeit mit den Experten der ImmoTISS-Gruppe zusammen, einem Dienstleistungsunternehmen mit langjähriger Erfahrung in den Bereichen Projektentwicklung, Betrieb, und Management rund um Senioren- und Gesundheitseinrichtungen. 

Monica Popescu, Head of Portfolio Investment & Advisory bei Colliers: „Dies ist ein Markt, der sich unabhängig von konjunkturellen Schwankungen und nachfragegetrieben durch die unaufhaltsame demografische Entwicklung in Deutschland entwickelt – mit einer steigenden Nachfrage bis in das Jahr 2060. Aufgrund dessen weiten wir unser Beratungsportfolio explizit auf diese Assetklasse aus und unterstützen unsere Kunden auch bei Investitionen in Seniorenwohn-, Pflege- und Gesundheitsimmobilien mit der gewohnt hohen Spezialexpertise. In enger Kooperation mit der immoTISS-Gruppe werden zukünftig Transaktionen dieser Spezialimmobilien begleitet, um die spezifische und bestmögliche Beratungsqualität darzustellen.“

Jochen Zeeh, geschäftsführender Gesellschafter der immoTISS-Gruppe: „Wir freuen uns, diese besondere Zusammenarbeit dem Markt anbieten zu können. Mit dem großartigen Netzwerk und zahlreichen lokalen Präsenzen der Colliers-Investmentberater, gepaart mit unserer speziellen Expertise können den Investoren deutliche Mehrwerte geboten und eine im Markt einzigartige Qualität angeboten werden.“ 

Philipp Stoecker, Partner bei Clifford Chance: „Die Komplexität des Ankauf- und Finanzierungsprozesses einer Healthcare Immobilie ist hoch und verlangt besondere rechtliche Expertise, die wir im ´Healthcare Immobilien Buyers Guide´ ausführen. Die Komplexität ergibt sich zum einen aus dem Verhältnis zwischen Eigentümer, Betreiber und Bewohner, zum anderen aber aus den rechtlichen Anforderungen, die die nicht immer einheitlichen Landesheimgesetze der Bundesländer stellen. Unterschiedliche Regelungen für die Förderung sowie Finanzierung der Investitionskosten und Obergrenzen bzw. Höchstsätze für Miete und Pacht gilt es hierbei im Blick zu behalten.“ 

Ein weiterer Fokus des „Healthcare Immobilien Buyers Guide“ liegt auf die ihrer Natur und Struktur eines Pflegeheims naheliegenden Hotelimmobilien, hinsichtlich der Eignung der Umnutzung und Umwidmung in eine Seniorenimmobilie. „Dabei ist festzuhalten, dass sich die genaue Analyse und Prüfung von Hotelimmobilien für die Umnutzung zu einer Pflege- oder Seniorenwohnform immer lohnt, insbesondere auch dann, wenn es sich um nicht mehr zeitgemäße Gebäude- und Betriebsstrukturen von Hotels handelt oder aber das aktuelle Nutzungskonzept für den jeweiligen Standort nicht mehr nachhaltig ist“, so René Schappner, Head of Hotels bei Colliers.

Laut aktueller Untersuchung erreichte mit rund 3,9 Milliarden Euro im Jahr 2020 das Transaktionsvolumen von Healthcare Immobilien, zu denen Pflegeimmobilien, Betreutes Wohnen, Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren (MVZ) gezählt werden, den Höchstwert der letzten fünf Jahre. Im laufenden Jahr 2021 liegt das Transaktionsvolumen zum Abschluss des dritten Quartals bei rund 2,6 Milliarden Euro. Gemäß der Prognose für das vierte Quartal wird das Vorjahresvolumen nahezu erneut erreicht.

Popescu: „Grund für das lediglich konstante Transaktionsvolumen trotz einer steigenden Investorennachfrage ist das limitierte Produktangebot und fehlende großvolumige Investitionsmöglichkeiten. Der Portfolioanteil lag bis zum dritten Quartal dieses Jahres bei gerade einmal bei 20 Prozent. Vergleichbar mit den Assetklassen Industrie & Logistik sowie lebensmittelgeankerten Fachmärkten, müssen die Investoren auch bei Gesundheitsimmobilien mit einer gewissen Kleinteiligkeit und Regionalität vorlieb nehmen. Im Schnitt lag das Transaktionsvolumen je Objekt in den letzten fünf Jahren bei gerade einmal 20 Millionen Euro. Alle genannten und derzeit sehr beliebten Investitionsprodukte, spiegeln den starken Wunsch nach nachhaltiger und konjunkturunabhängiger Nachfrage in diesen unsicheren Zeiten wider. Die Social Impact Investing-Komponente gibt den Healthcare Immobilien ein weiteres Momentum.“ 

Weiterhin bleibt mit rund zwei Dritteln des Transaktionsvolumens die Pflegeimmobilie das dominierende Segment im Healthcare-Investmentmarkt. In den letzten Jahren hat allerdings das Segment Betreutes Wohnen stark an Bedeutung gewonnen. Dazu Zeeh: „Neben der kontinuierlich hohen Nachfrage nach Pflegeheimen sind skalierbare Seniorenimmobilien, wie das Betreute Wohnen und hochwertige Seniorenresidenzen, besonders stark im Wachstum. Durch das weiterhin steigende Investitionsinteresse von bereits am Markt aktiven Investoren und zahlreich neuer auf den Markt kommender Investoren, wird der Produktmangel noch massiver. Die Folge ist ein jetzt schon festzustellender weiterer Renditerückgang in der Spitzenrendite von Pflegeheimen auf 3,9 Prozent und bei Seniorenimmobilien (Betreutes Wohnen) auf 3,2 Prozent für das Jahr 2021. Wir rechnen damit, dass der Spitzenwert des Transaktionsvolumens von 2020 dieses Jahr nicht übertroffen wird.“