DAVE: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben: Nach Corona kommen Nachholeffekte

Wohnen ist Corona-Profiteur

Der Wohnungsmarkt hat sich generell robust präsentiert: Flächendeckend stiegen die Kaufpreise weiter an. Überraschend stark erhöhten sie sich in Mittel- und Kleinstädten, ebenso wie in ländlichen Regionen. Viele Immobilienkäufer gehen davon aus, dass sie künftig dank Homeoffice-Option seltener ins Büro pendeln müssen. Daher nehmen sie längere Wege in Kauf und suchen verstärkt nach Einfamilienhäusern mit Garten – auch in abgelegeneren Regionen, sofern dort entsprechend eine schnelle Anbindung an das Internet gewährleistet ist.

Ob dies ein vorübergehender Trend oder eine anhaltende Entwicklung ist, wird davon abhängen, ob die Möglichkeiten flexiblen Arbeitens von den Arbeitgebern dauerhaft ermöglicht werden. Dies führt bis dato aber nicht dazu, dass der Nachfragedruck in den untersuchten Großstädten nachlässt. Wohnungen sind insbesondere in den städtischen Ballungsräumen weiterhin ein extrem knappes und stark nachgefragtes Gut.

Büro: Entwicklung mit zwei Gesichtern

Der Büroflächenumsatz ging in zahlreichen Städten zurück. Viele Unternehmen haben ihre Expansionspläne pandemiebedingt vorerst verschoben. Der positive Effekt: Geringfügig stieg die Zahl der vakanten Flächen, so dass sich die Auswahl für Büromieter vergrößerte. Zudem hat sich die Zahl untervermieteter Büroräume erhöht. Der Trend zur sinkenden Flächennachfrage besteht aufgrund von mehr Homeoffice und flexiblerer Arbeit. Auf der anderen Seite sind steigende qualitative Ansprüche an moderne Büroflächen, mehr Kommunikation und einem Wechsel zwischen individuellem und kooperativem Arbeiten zu verzeichnen.

Die Büromieten blieben überwiegend stabil, vereinzelt gab es leichte Steigerungen, so vor allem bei den Spitzenmieten. Zuletzt zieht die Nachfrage aber wieder an, wobei der Fokus auf Core-Produkten und Innenstadtlagen liegt. Dabei werden flexiblere und digitale Konzepte wichtiger. Das Büro wird trotz Etablierung von Homeoffice als Arbeits-, Begegnungs- und Austauschort für qualitatives Zusammenkommen notwendiger Anker für Unternehmenskultur und Mitarbeiteridentifikation bleiben.

Einzelhandel: Touristen-Hotspots sind größte Verlierer

Vor großen Herausforderungen steht erwartungsgemäß der Einzelhandel. Aufgrund des durch die Pandemie stark beschleunigten Strukturwandels des stationären Einzelhandels ist die Nachfrage nach Ladenflächen zurückgegangen. Einzig Super- und Drogeriemärkte waren als systemrelevante Angebote zwischen Sommer 2020 und Mitte 2021 auf Flächensuche. Die Passantenfrequenz in wichtigen Einkaufsstraßen hat speziell an Standorten abgenommen, deren Einzelhandel stark von ausländischen Touristen geprägt ist. So sank am Berliner Ku’damm die Frequenz 2020 im Vergleich zu 2019 um 58,5 Prozent und in der Münchner Kauffingerstraße um 48,2 Prozent. In weniger international geprägten Shoppingmeilen wie der Königstraße in Stuttgart reduzierte sich die Zahl um „lediglich“ rund 30 Prozent**.

Der Frequenzrückgang ist natürlich explizit mit den Lockdowns und Schließungen verbunden. Dadurch kam es zu Umsatzausfällen, aber nicht automatisch zu Mietrückgängen. In der Neuvermietung war es schwer, verlässlich zu planen solange unklar war, wann man die Flächen wieder nutzen konnte. Das ist jetzt gegeben, und es ist erkennbar, dass die Unternehmen, die Handelslagen suchen, offensichtlich mit weniger Umsatz kalkulieren und daher weniger Miete zahlen wollen und können. Die Erwartung zukünftiger Frequenzen und Anpassungen im Wettbewerb mit dem Onlinehandel ist entscheidend. 

Investmentbereich: Nachholeffekte zu erwarten

Die Nachfrage im Investmentbereich für Gewerbeimmobilien ist leicht zurückgegangen, nicht zuletzt, weil ausländische Investoren von Reise-Restriktionen betroffen waren. In der Folge steigen die Preise nicht mehr ganz so stark wie in den Vorjahren. Eine Ausnahme bilden jedoch Logistikimmobilien: In dieser Assetklasse hat sich aufgrund einer außerordentlich hohen Nutzernachfrage das Wachstum nochmal beschleunigt. Insgesamt hat Deutschland gesamtwirtschaftlich die Corona-Krise gut gemeistert. Auch erfährt der deutsche Immobilienmarkt bei in- und ausländischen Anlegern weiterhin großen Zuspruch. Es ist davon auszugehen, dass es zu Nachholeffekten kommt. Viele Investoren verfügen weiterhin über eine hohe Liquidität. Objekte mit bester Qualität, die zudem ökologische und soziale Nachhaltigkeitskriterien bedienen und Standards übertreffen, werden Höchstpreise erzielen. Ferner sind die letzten Monate von einer steigenden Skepsis und Verunsicherung im Markt bezüglich möglicher Änderungen wie Wegfall der Steuerfreiheit bei Veräußerungsgewinnen, Anpassungen der Erbschaftssteuer und Wiedereinführung der Vermögenssteuer durch eine neue Regierungskoalition auf Bundesebene gekennzeichnet.

Fazit

Während es durch die hohe Nachfrage und die damit verbundenen Preissteigerungen an wichtigen Immobilienstandorten immer schwerer wird, lukrative Vermögensanlagen zu finden, lohnt sich zusehends der Blick auf B- und C-Standorte. Diese weisen unbeachtet oft eine stabile Performance mit geringerer Volatilität auf. Gleichzeitig drängen neue Assetklassen auf den Markt, so etwa Fachmarktzentren, Spezialimmobilien für studentisches Wohnen, Mikroapartments und Logistikimmobilien.

* Berlin, Bonn, Bremen, Bremerhaven, Chemnitz, Dresden, Düsseldorf, Duisburg, Göttingen, Hamburg, Hannover, Heidelberg, Karlsruhe, Kiel, Köln, Leipzig, Mannheim, München, Münster, Oldenburg, Stuttgart

**Quelle: Hystreet