DIWG mit neuem „Trendreport Logistik“

• Renditen seit 2009 auf Talfahrt, weiterer Rückgang erwartet / Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen öffnet sich weiter
• München mit Spitzenmiete von 7,10 Euro pro Quadratmeter teuerster Standort Deutschlands
• Mehr City-Logistik und steigender Lebensmittel-Onlinehandel

Die sprunghaft angestiegene Nachfrage nach Logistikimmobilien ist nicht spurlos am Vermietungs- und Investmentmarkt vorbeigegangen. Während sich der Trend anziehender Mietpreise wie bereits in den Vorjahren fortgesetzt hat, hat Corona wie ein Turbo auf den Logistikinvestmentmarkt gewirkt. Durch die Pandemie hat sich gezeigt, dass Büroimmobilien (Stichwort Homeoffice) sowie insbesondere Einzelhandels- und Hotelimmobilien doch krisenanfällig sind. Dies hat zu einer verstärkten Konzentration von Investoren auf Wohn- und Logistikimmobilien sowie Objekte des Lebensmitteleinzelhandels geführt. Dementsprechend sind die Renditen für Logistikinvestment seit Anfang 2020 stark zurückgegangen und liegen mittlerweile deutlich niedriger als für Fachmärkte, Fachmarktzentren und Einkaufszentren. Das ist eines der zentralen Ergebnisse der neuen DIWG valuation-Studie „Trendreport Logistik 2021“.

Andreas Borutta MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Der vorliegende Trendreport liefert sowohl einen Überblick über die aktuellen Marktdaten wie Mieten und Renditen als auch Kurzinformationen zu den wichtigsten Begrifflichkeiten, Definitionen und Kennzahlen zum Thema Logistik und Logistikimmobilien.“

Renditen für Logistikimmobilien geben weiter nach

Die in den letzten Jahren ohnehin starke Nachfrage nach Logistikinvestments erreichte 2020 einen neuen Spitzenwert. Bei einem bundesweiten Investitionsvolumen von rund 81,6 Milliarden Euro wurden rund 9,0 Milliarden Euro in Logistik- und Produktionsimmobilien investiert. Dies entspricht einem Anteil von 11 Prozent. Auch im ersten Halbjahr 2021 hat sich diese Entwicklung fortgesetzt. Mit einem Anteil von 10 Prozent haben Logistik- und Produktionsimmobilien sogar die Einzelhandelsimmobilien überholt und sind bezogen auf das Investitionsvolumen nach Büroimmobilien die am häufigsten nachgefragte Assetklasse.

Bedingt durch den starken Nachfrageanstieg sind die Renditen seit 2009 auf Talfahrt. Während die Spitzenrendite an den Top 5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München 2009 noch bei knapp 7,5 Prozent lag, wurden zum Jahresende 2020 nur noch rund 3,4 Prozent erreicht. Im Laufe des ersten Halbjahres 2021 gab die Rendite weiter nach und lag zuletzt bei nur noch 3,3 Prozent. Damit hat die Rendite innerhalb eines Jahres um rund 0,4 Prozentpunkte nachgegeben.

Mittelfristig werden Renditen von 5,5 Prozent und weniger für Logistikobjekte eher die Regel als die Ausnahme sein. Damit liegen Logistikimmobilien im Hinblick auf das Renditeniveau niedriger als Fachmärkte, Fachmarktzentren und insbesondere Shopping-Center und nur noch knapp über Büroimmobilien. 

„Andererseits haben Logistikimmobilien ihre Krisenfestigkeit eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Die starke Nachfrage von Investorenseite zeigt zudem, dass die Anlagesicherheit für den überwiegenden Anteil der Käufer eine bedeutende Rolle spielt“, erläutert Borutta. Die Pandemie hat zudem den Onlinehandel weiter gestärkt, insbesondere in den vor der Krise bereits starken Bereichen Mode und Elektronik. Daher ist auch zukünftig von einem steigenden Bedarf nach Logistikimmobilien auszugehen. Ein weiterer Rückgang der Renditen ist daher wahrscheinlich. 

Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen öffnet sich weiter

Während die Renditen für Logistikimmobilien weiter sinken, ist bei den Mietpreisen ein Zuwachs zu verzeichnen. Allerdings sinken die Renditen deutlich schneller als die Mieten ansteigen, was in der Praxis überproportional ansteigende Kaufpreise bedeutet. Während die Spitzenmiete an den Top 5-Standorten zwischen 2009 und 2020 durchschnittlich um rund 12,5 Prozent angestiegen ist, war bei den Spitzenrenditen im selben Zeitraum ein Rückgang um rund 54,7 Prozent zu verzeichnen. 

Die höchste Spitzenmiete für Logistikflächen an den Top 5-Standorten wird aktuell mit 7,10 Euro pro Quadratmeter in München erzielt, nicht zuletzt als Folge der exorbitant hohen Bodenpreise in der Region. Die Standorte Hamburg und Frankfurt liegen mit 6,40 bzw. 6,20 Euro pro Quadratmeter bereits deutlich niedriger, während Düsseldorf mit 6,00 und Berlin mit 5,50 Euro pro Quadratmeter das Schlusslicht in diesem Vergleich bilden.*

Borutta mit Blick auf die weiteren Märkte: „Wir haben zudem rund 500 Mietverträge deutschlandweit ausgewertet und die Standorte einem der 17 Standortcluster sowie Standorten außerhalb dieser Cluster zugeordnet. Ausgewertet wurden Neu- und Bestandsmietverträge für Objekte jeglichen Alters und jedweder Qualität.“ Im Ergebnis liegen die durchschnittlichen Mieten zwischen 2,69 Euro pro Quadratmeter in der Region Mönchengladbach sowie 4,90 Euro pro Quadratmeter in der Region München. Neben den Top 5-Standorten sind in der Spitzengruppe mit der höchsten Durchschnittsmiete auch Standorte wie Nürnberg, die Region Rhein-Neckar, Hannover / Braunschweig und Bremen zu finden.

Aktuelle Trends im Logistiksektor

„Same Day Delivery“ ist ein aktueller Trend, der nicht nur die Nachfrage nach Logistikflächen pusht, sondern zugleich auch einen starken Einfluss auf die Lage und den Flächentypus hat. Um sich gegenüber Wettbewerbern anzuheben, spielt im Onlinehandel neben dem Preis auch die Lieferzeit eine herausragende Rolle.

Dies ist nur durch die so genannte City-Logistik möglich. Dazu eignen sich insbesondere Flächen in zentralen Stadtteillagen, da sie aufgrund der kurzen Wege zugleich die Auslieferung der Waren per Lastenfahrrad ermöglichen. Möglich ist auch die gemeinsame Nutzung dieser City-Hubs durch verschiedene Betreiber, so dass Lieferverkehr reduziert werden kann. Zugleich eröffnet die City-Logistik Nachnutzungsperspektiven für leerstehende Immobilien in Innenstädten. „Als Beispiel seien hier die aufgegebenen Warenhausstandorte von Galeria Karstadt Kaufhof zu nennen. Diese Immobilien bieten, was für eine Nutzung als City-Logistik von Bedeutung ist. Hierzu gehören Anlieferungsmöglichkeiten per Lkw, ausreichende Tragfähigkeit der Geschossdecken, Lastenaufzüge, stützenfreie oder stützenarme Gebäudekonstruktionen, hohe Raumtiefen sowie ausreichende Deckenhöhen“, so Borutta.

Auch wenn der Onlinehandel im Lebensmittelbereich nach wie vor ein Nischenprodukt ist, wird dieser Teilmarkt mittel- bis langfristig weiterwachsen. Neben den „klassischen“ Lieferdiensten der großen Supermarktketten wie Rewe und Anbietern wie Picnic, die bereits seit einigen Jahren auf dem Markt sind und ihre eigenen Verteilzentren betreiben, drängen in letzter Zeit Startups wie Flink, Get Faster oder Gorillas auf den Markt. Diese werben im Gegensatz zu den Wettbewerbern mit einer Lieferung innerhalb von 30 bis 90 Minuten (Get Faster) bzw. 10 Minuten (Gorillas).

Borutta resümiert: „Dieses Konzept kann nur funktionieren, wenn die Distanz zwischen Ware und Kunde sehr gering ist. Hierzu unterhalten die Anbieter relativ kleine Lager an zentralen Punkten innerhalb ausgewählter Großstädte. Derzeit sind die Liefergebiete häufig noch auf zentrale Innenstadtbereiche oder hoch verdichtete Wohngebiete begrenzt.“

Fazit

Insgesamt haben die Erfahrungen aus der Pandemie gezeigt, dass das bisher praktizierte Modell der weltweiten Lieferketten und der geringen Vorratshaltung in Krisenzeiten störanfällig ist. Borutta: „Eine Lehre hieraus könnte sein, Produktionskapazitäten wieder vermehrt ins Inland oder europäische Ausland zu verlagern sowie die Vorratshaltung für bestimmte Produkte zu steigern. Hierdurch würde die Nachfrage nach Logistikimmobilien weiter wachsen.“

„Mittelfristig ist deshalb davon auszugehen, dass Investments in Logistikimmobilien gefragt bleiben, sofern Objekt- und Lagequalität gut sind. Last-Mile- sowie City-Logistik-Objekte geraten aufgrund steigender Preise und sinkender Renditen bei den klassischen ´Big-Box-Logistikimmobilien´ zunehmend in den Fokus von Investoren“, so Borutta in seinem Ausblick. 

Der vollständige DIWG „Trendreport Logistik“ ist auf der Website der DIWG erhältlich unter https://www.diwg.de/blog/trendreport-logistik-2021/.  

*Die Angaben beziehen sich auf Logistikflächen mit mehr als 5.000 Quadratmeter.