HEID: Rechenzentren locken mit langen Mietverträgen und hohen Renditen

• Renditen von bis zu neun Prozent möglich
• Markt hat sich seit 2015 verdoppelt
• Mietverträge in der Regel zwischen zehn und 20 Jahre lang

Egal ob durch E-Commerce, Cloud-Dienstleistungen oder Streaming, der Datenverbrauch steigt seit Jahren und mit ihm auch die Nachfrage nach Rechenleistung. Dieses Wachstum hat Bewegung in den Markt für Rechenzentren gebracht. So sind in den vergangen zehn Jahren über 100 Millionen US-Dollar in die Assetklasse investiert worden. „Experten zu Folge belaufen sich die Renditechancen zwischen fünf und neun Prozent, was immer mehr Investoren auf den Plan ruft. So hat sich laut Marktbeobachtungen der Markt seit 2015 verdoppelt. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Investitionen sollten jedoch gut überlegt sein, da der Markt einige Fallstricke birgt“, so Katharina Heid, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung und Geschäftsführerin von HEID Immobilienbewertung.

Mehr noch als bei den meisten anderen Immobilien ist die Bewertung eines Rechenzentrums stark vom Standort abhängig. Fläche und Strompreise der Region sind dabei nur zwei der wichtigsten Faktoren. Auch die Nähe zu leistungsfähigen Internetknotenpunkten sowie eine möglichst geringe Gefahr von Naturkatastrophen beeinflussen den Wert. Rechenzentren sind weniger vom Immobilienmarkt als von den regionalen und nationalen Infrastrukturen abhängig. Der europäische Markt gilt dank der Anbindung an Glasfasernetze als besonders interessanter Investmentmarkt. In Deutschland konnte sich Frankfurt am Main mit rund 100 Rechenzentren zu einem wahren Internetzentrum entwickeln.

Katharina Heid sagt: „Ein weiterer großer Unterschied zu herkömmlichen Assetklassen ist, dass ihr Wert sich aus der Gebäudehülle und der technischen Ausrüstung ergibt. Anders als bei den meisten Immobilien gewinnen Rechenzentren ihren Wert eben nicht aus der Immobilie an sich. Die verbaute Technik ist hier das Herzstück und bestimmt maßgeblich den Wert. So ist die rechenzentrumspezifische Einrichtung im Regelfall sogar deutlich teurer als die Gebäudehülle. Als Faustregel kann man hier von einem Verhältnis von 1:4 sprechen.“

Vor einem Investment muss geklärt werden, ob die zukünftigen Nutzer ein Miet- oder Eigentumsmodell verfolgen. Eigentumsmodelle sind vor allem auf Grund der langen Nutzungsdauer von Rechenzentren beliebt. Da der Umzug in ein neues Rechenzentrum meist mit hohem finanziellem und organisatorischem Aufwand verbunden ist, werden solche Modelle oftmals von großen Tech-Konzernen genutzt, die ihre Rechenzentren in der Regel selbst entwickeln.

„Auch für Mieter stellen Rechenzentren in der Regel langfristige Engagements dar. Als solche müssen die Immobilien jedoch in Sachen Fläche und Laufzeit flexibel an die Ansprüche der Mieter angepasst werden können. Mit dem Erfolg digitaler Unternehmen, steigt entsprechend auch deren benötigte Rechenleistung, weshalb gute Rechenzentren möglichst schnell weitere Fläche bereitstellen können müssen“, erklärt Katharina Heid. „Will man also in Rechenzentren investieren, deren Rendite über Mieteinnahmen generiert werden, muss darauf geachtet werden, dass die eine potenzielle Immobilie diese Ansprüche erfüllen kann.“

Vermiete Rechenzentren stellen für Investoren einen stabilen Cash-Flow dar. Mietverträge zwischen zehn und 20 Jahren sind keine Seltenheit.