Transformationsimmobilien – ein zentraler Baustein auf dem Weg zur Klimaneutralität

• Marktstudie von Union Investment und bulwiengesa zeigt die Bedeutung der Transformation von Bestandsgebäuden als Top-Thema der nächsten Dekaden
• Rund die Hälfte der analysierten Transformationsimmobilien werden als Mixed Use umgesetzt
• Abriss und Neubau ist bislang meist kostengünstiger als Transformation, aber problematisch im Sinne der Nachhaltigkeit – das dürfte sich bald ändern

Die Immobilienwirtschaft steht vor einer enormen Bauaufgabe, um die angestrebte Klimaneutralität von Immobilien zu erreichen. Vor dem Hintergrund der steigenden ESG-Anforderungen sowie den großen Umbrüchen im Handel haben bulwiengesa und Union Investment in einer gemeinsamen Marktstudie untersucht, wie sich das Marktsegment der Transformationsimmobilien entwickelt. Die Studie gibt erstmals einen umfassenden Einblick in den komplexen Vorgang des Umbaus in den Beständen, der in der laufenden Dekade an Dynamik gewinnen dürfte. Ergebnis der Untersuchung: Rund die Hälfte der analysierten Transformationsimmobilien in Deutschland werden als Mixed Use umgesetzt.

Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Global bei Union Investment: „Waren unsere Innenstädte bis zuletzt häufig von Einzelhandels- und Büronutzungen dominiert, tagsüber belebt und nachts verlassen, so steht dieses städtebauliche und immobilienwirtschaftliche Leitmotiv in den letzten Jahren zunehmend unter Druck. Immobilienwirtschaft und Kommunen sind gleichermaßen gefragt, Strategien zu entwickeln, Strukturen und Nutzungskonzepte zu etablieren, die auch künftig flexibel auf Veränderungen des Marktes reagieren können. Die verantwortungsbewusste Transformation von nicht mehr marktgerechten Immobilien kann dazu einen wichtigen Beitrag leisten.”

Abriss und Neubau günstiger, aber weniger nachhaltig

Transformation ist gegenüber Abriss und Neubau bislang meist nicht die kostengünstigere Variante – gleichwohl liegen die Vorteile aus Sicht der Nachhaltigkeit schon jetzt klar auf dem Tisch. Denn bei einer ganzheitlichen Betrachtungsweise muss neben dem Energieverbrauch während des Lebenszyklus der Immobilie auch die sogenannten „graue Energie“ berücksichtigt werden, die bei der Erstellung verbraucht wird. Durch die Monetarisierung des Verbrauchs an grauer Energie nach Inkrafttreten der EU-Taxonomie werden sich die Kosten für den Neubau indirekt weiter erhöhen. Die perspektivisch steigenden Kosten für Abbruch und Entsorgung bieten weitere Argumente für die Wiederverwendung und Transformation von Bestandsgebäuden.

Eine zentrale Erkenntnis der Studie: Durch neue gesetzliche Regelungen steigt die wirtschaftliche Attraktivität der Transformation von Immobilien gegenüber Abriss und Neubau zunehmend.

Wie die Initiatoren der Studie betonen, werden Transformationsimmobilien in der Projektentwicklung an Bedeutung gewinnen, da diese Vorteile wie Wiedernutzung der bestehenden Bausubstanz, Nutzungsvielfalt und neue Urbanität verkörpern.

Ralf-Peter Koschny, Vorstand von bulwiengesa: „Die Transformation von Immobilien ist ein komplexer Vorgang, der ein hohes Maß an Erfahrung und fachlicher Kompetenz erfordert. Die Chancen für eine erfolgreiche Transformation sind dann am besten, wenn eine intensive Einbeziehung des städtischen Umfeldes und der Stakeholder durchgeführt wird.“

Transformationsimmobilien werden häufig als Mixed Use umgesetzt

Die Studie zeigt anhand einer Analyse der RIWIS-Datenbank von bulwiengesa auf, dass – anders als die aktuelle Diskussion um die Zukunft des stationären Einzelhandels vielleicht vermuten ließe –Industrieimmobilien und Büros, die nicht mehr den Ansprüchen des Marktes entsprechen, in Summe häufiger eine Transformation erfahren als Handelsimmobilien.

Rund die Hälfte der analysierten Transformationsimmobilien werden als Mixed Use umgesetzt. Hierbei sind Handel und Gastronomie nach wie vor die wichtigsten Bausteine mit 28 % Anteil am Nutzungsmix. Ebenfalls wichtig sind Büronutzungen und Wohnen.  

Vom Megatrend Transformation ließen sich somit vielfältige positive Effekte erwarten, die auch das „S“ von ESG einschließen könnten: „Die Transformation von Immobilien eröffnet neue Möglichkeiten, sich intelligent ergänzende Nutzungen und Nutzergruppen zu erschließen und wertvolle Beiträge zur Vitalität und Attraktivität von einzelnen Gebäuden, von Quartieren und ganzen Städten zu leisten“, so Henrike Waldburg.

A-Städte stehen für 56 % aller in Transformationsimmobilien errichteten Flächen

Die Auswertung der Daten zeigt: Transformationen erfolgen nicht nur in den großen A-Städten, wichtige Projektentwicklungen gibt es auch in B- und C-Städten.

Die A-Städte stechen mit insgesamt rd. 1,78 Mio. qm Nutzfläche (NF) in transformierten Immobilien heraus. Damit stehen die A-Städte für 56 % aller in Transformationsimmobilien errichteten Flächen. Nach Nutzungsarten dominieren in allen Stadtkategorien Wohnen und Büro. Hotels sind mit rd. 435.000 qm NF über alle vier Stadtkategorien die nächstgrößte Nutzungsart und in den A-Städten mit 16 % am dortigen Flächenanteil am prägendsten. Einzelhandel/Gastronomie ist mit rd. 379.000 qm NF insgesamt die viertwichtigste Nutzungsart und besonders bei Transformationsimmobilien in D-Städten mit rd. 21 % des dortigen Flächenanteils ein wichtiger Nutzungsbaustein. Logistik- und Industrienutzungen belaufen sich in Summe auf rd. 253.000 qm NF und haben in C- und D-Städten mit 15 % bzw. 14 % des dortigen Flächenanteils relevante Anteile.

Bestellungen der Studie unter: ui-link.de/transformationsstudie

Über bulwiengesa

bulwiengesa ist in Kontinentaleuropa eines der großen unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche. Seit fast 40 Jahren unterstützt bulwiengesa seine Partner und Kunden in Fragestellungen der Immobilienwirtschaft, etwa durch Standort- und Marktanalysen, fundierte Datenservices, strategische Beratung und maßgeschneiderte Gutachten. Die Daten von bulwiengesa werden u. a. von der Deutschen Bundesbank für EZB und BIZ verwendet.