Logistik-Vermietungsmarkt startet mit Rekordumsatz ins neue Jahr

Wie außergewöhnlich der Jahresauftakt war, verdeutlicht auch der Blick auf den langjährigen Durchschnitt, der um fast 60 % übertroffen wurde. Ermöglicht wurde ein solches Abschneiden nicht zuletzt durch eine Reihe von Großabschlüssen. An erster Stelle zu nennen ist hier der Tesla-Neubau in Grünheide, der nun nach erfolgter endgültiger Baugenehmigung rund zwei Jahre nach Baustart mit 327.000 m² in den Umsatz einfließt. „Aber selbst ohne solche Mega-Deals, blicken wir immer noch auf ein sehr starkes erstes Quartal zurück. Dies ist ein deutlicher Beleg dafür, dass die wachsenden geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten bisher noch von übergeordneten Trends, wie beispielsweise der weiterhin wachsenden Bedeutung des E-Commerce, der Neuorganisation von Lieferketten oder größeren Umstrukturierungsprozessen in der Industrie überlagert werden“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Fast alle großen Logistikregionen erzielen überdurchschnittliche Ergebnisse

Vor dem Hintergrund, dass der Tesla-Abschluss in das Berliner Marktgebiet fällt, verwundert es nicht, dass die großen Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) mit gut 1 Mio. m² einen neuen Umsatzrekord verzeichnen, der den langjährigen Durchschnitt um 62 % übertrifft. Lässt man die Giga-Factory einmal außen vor, summiert sich das Resultat auf immer noch 689.000 m², was zwar im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um gut 12 %, aber damit dennoch das zweitbeste je registrierte Ergebnis darstellt. Mit Ausnahme von Berlin (487.000 m²; +225 % bzw. ohne Tesla 160.000 m²; +7 %), Stuttgart (64.000 m²; +42 %) und Düsseldorf (54.000 m²; +8 %) verzeichnen alle übrigen großen Standorte im Vergleich zum Vorjahr Rückgänge. Während Hamburg (125.000 m²; -3 %), Köln (99.000 m²; -17 %), Leipzig (89.000 m²; -18 %) und München (51.000 m²; -25 %) aber dennoch Ergebnisse deutlich über ihrem jeweiligen 10-Jahres-Schnitt erzielen, hat Frankfurt noch nicht wieder an die starken Vorquartale anknüpfen können. Mit 47.000 m² (-59 %) verzeichnet die Mainmetropole einen ihrer bisher schwächsten Jahresauftakte, was aber insbesondere auf das mangelnde Angebot in Folge der hohen Vermietungsumsätze der jüngeren Vergangenheit zurückzuführen ist.

Demgegenüber wurde außerhalb der großen Logistik-Hubs mit großem Abstand eine neue Bestmarke aufgestellt. Die hier registrierten 1,3 Mio. m² liegen rund 47 % über dem langjährigen Schnitt und sind auch Ausdruck des Angebotsmangels in den großen Ballungsräumen, der insbesondere viele Big-Box-Nutzer dazu zwingt, in periphere Lagen auszuweichen. Innerhalb der betrachteten Regionen sind allerdings deutliche regionale Unterschiede festzustellen. Während der Umsatz in den 12 Logistik-Hubs, die BNPPRE zusätzlich zu den großen Ballungsräumen regelmäßig analysiert, mit insgesamt 383.000 m² rund 29 % niedriger als im Vorjahr liegt, ist beispielsweise im Ruhrgebiet (119.000 m²; +177 %) eine deutliche Zunahme zu verzeichnen.

Eigennutzeranteil auf hohem Niveau

Der Eigennutzeranteil liegt im ersten Quartal mit 41 % auf einem deutlich höheren Niveau als noch in den Vorjahren. Zurückzuführen ist dies unter anderem darauf, dass gleich mehrere große Fertigungsstätten in das Ergebnis eingeflossen sind. Neben der Tesla-Ansiedlung wäre hier beispielsweise noch der Bau einer rund 116.000 m² großen Produktionsanlage des Bauelemente-Herstellers Nokera in Möckern bei Magdeburg zu nennen.

Der Anteil der Neubauflächen am Gesamtumsatz liegt mit 64 % ebenfalls auf einem hohen Niveau. Hierbei handelt es sich um einen Trend, der bereits seit einigen Jahren zu erkennen und nicht zuletzt auf den Angebotsmangel im Bestand in vielen Regionen zurückzuführen ist. Gleichzeitig stellen viele Branchen mittlerweile deutlich höhere Anforderungen an die Flächen als noch vor einigen Jahren.

Mietpreise steigen spürbar an

Die hohe Flächenabsorption der letzten Jahre in Verbindung mit den deutlich gestiegenen Baukosten hat die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten in fast allen bedeutenden Logistikregionen zum Teil spürbar steigen lassen. Im Schnitt haben sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten in den Agglomerationsräumen um 4 % zugelegt. Die stärkste Zunahme bei der Spitzenmiete konnte in Düsseldorf verzeichnet werden, wo ein Zuwachs von 60 Cent auf nun 6,70 €/m² zu Buche steht. Teuerste Märkte sind weiterhin Berlin (7,50 €/m²; +4 %) und München (7,50 €/m²; +4 %). Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt (7,20 €/m²; +3 %), Stuttgart (7,10 €/m²; +1 %), Hamburg (6,75 €/m²; +7 %), Köln (6,00 €/m²; +3 %) und Leipzig (4,65 €/m²; +1 %).

„In den ersten drei Monaten des Jahres haben die geopolitischen und wirtschaftlichen Entwicklungen noch keinen maßgeblichen Einfluss auf den Flächenumsatz gehabt. Die insgesamt eingetrübten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürften allerdings in den kommenden Monaten nicht völlig spurlos an den Nutzermärkten vorbeigehen. In welchem Umfang sich dies auf den Logistikmärkten widerspiegeln wird, bleibt zwar vorerst abzuwarten, aber es gibt dennoch auch Faktoren, die für den weiteren Jahresverlauf positiv stimmen. So dürfte beispielsweise die Umstrukturierung vieler Lieferketten durch die aktuelle Situation weiter beschleunigt werden, was wiederum neue Nachfrageimpulse auslöst. Durch das gute Fundament, das zu Jahresbeginn gelegt wurde, ist daher aus heutiger Perspektive mit großer Wahrscheinlichkeit ein Ergebnis spürbar über dem langjährigen Durchschnitt von rund 6,5 Mio. m² bis zum Jahresende zu erwarten. Das Mietniveau dürfte durch das enge Angebot und die weiter steigenden Baukosten ebenfalls noch einmal zulegen“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Aussichten zusammen.