Wohnung teilen leicht gemacht: Alles rund um die Untermiete

• Verträge, Absprachen und Gesetz: Was Mieter von ihren Vermieter:innen verlangen können
• Besucher:in oder Untermieter:in? Ab diesem Zeitraum muss die Hausverwaltung informiert werden
• Wohnraum an Geflüchtete spenden: Das gilt es zu beachten

Für die Großstädter wird es eng. Der Wohnraum bleibt knapp, die Mieten hoch und kilometerlange Warteschlangen bei öffentlichen Wohnungsbesichtigungen sind gang und gäbe. Wer in Berlin, Hamburg oder München derzeit eine große/günstige/bezahlbare Wohnung mietet, wird nicht selten beneidet. Sich dessen bewusst, lassen die wenigsten von ihren Immobilienjuwelen ab und ziehen am liebsten gar nicht mehr um. Doch was, wenn der Wohnraum nicht mehr ständig genutzt wird, ein Zimmer übrig ist oder ein längerer Auslandsaufenthalt ansteht? Besonders in Notsituationen wie der aktuellen Flüchtlingswelle, könnte dieser freie Raum für Andere das nötige Dach über dem Kopf bedeuten. Bis zu acht Wochen dürfen Mieter:innen ihre Gäste als Besucher aufnehmen. Ab dann gelten sie als Untermietende und müssen bei der Vermietung angemeldet werden. Doch was gilt es zu beachten und was passiert, wenn der Vermieter den Antrag ablehnt? Die Umzugsplattform Movinga hat alles Wichtige zusammengefasst.

Rechtliche Grundlagen einer Untermiete

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass jede:r Mietende im Prinzip das Recht hat, seine Mietwohnung an Untermieter:innen weiterzugeben. Allerdings ist dazu eine schriftliche Erlaubnis der Vermietenden nötig, die von den Mieter:innen ebenso schriftlich beantragt werden muss. Ein solcher Antrag sollte am besten per Einschreiben abgeschickt werden. So können Mieter:innen nachweisen, dass die Vermietung den Brief erhalten hat. In dem Antrag sollten Gründe für die Untervermietung dargelegt und der Name sowie die aktuelle Anschrift des Untermieters oder der Untermieterin genannt werden. Wichtig ist, dass der Vermietung eine Frist für die Antwort gesetzt wird. Üblich sind 14 Tage, nach Absenden des Antrags.

Für einen längeren Aufenthalt von Familienangehörigen, Hausangestellten und Pflegepersonen wird keine Erlaubnis der Vermietung notwendig. Und auch bei Schutzbedürftigen wird davon ausgegangen, dass eine höhere Kulanz seitens der Vermieter:innen gelten muss.

Zur aktuellen Lage: Geflüchtete aufnehmen

Wer nach Deutschland kommt, um Schutz und Hilfe zu suchen, geht erst einmal in die großen und bekannten Städte. Doch vor allem dort ist es für die Ämter nicht einfach, spontan ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Auch wenn eine Registrierung als Kriegsflüchtling schnell vollzogen sein könnte und die Systeme nicht überlastet wären, könnten nicht direkt genügend Wohnungen organisiert werden. Daher sind die Geflüchteten vor allem nach der direkten Ankunft auf private Wohnraum-Spender:innen angewiesen. In den vergangenen Tagen wurden daher diverse Plattformen wie unterkunft-ukraine.de, https://icanhelp.host/ oder host4ukraine.com von Freiwilligen aus dem Boden gestampft. Dort können sich Menschen mit freiem Wohnraum registrieren und Anderen in Not helfen.

Da eine bundesweite Verteilung nach der Registrierung als Kriegsflüchtling wahrscheinlich ist, wird eine solche Unterkunft ohnehin begrenzt sein. Doch auch hier sollte eine Aufnahme geregelt sein, um die Kündigung auszuschließen. Ein unentgeltlicher Aufenthalt von bis zu acht Wochen gilt auch in diesem Fall als Besuch und muss nicht bei den Vermieter:innen angemeldet werden. Alles, was diesen Zeitraum überschreitet, beziehungsweise gegen Bezahlung läuft, sollte jedoch als Untermiete behandelt werden. Im aktuellen Fall appellieren sowohl die Mieterverbände als auch andere Institutionen an Vermieter:innen eine solche Untervermietung in jedem Fall zu genehmigen. In dem Erlaubnisgesuch sollte daher explizit geschrieben stehen, dass die Mieter:innen Geflüchteten aus dem ukrainischen Kriegsgebiet mit der Untervermietung Unterstützung anbieten wollen.

Gründe zur Ablehnung seitens der Vermietung

Vermieter:innen sind grundsätzlich dazu verpflichtet, ihre Erlaubnis zu erteilen und können eine solche nur verweigern, wenn die Wohnung ihrer Meinung nach durch den Untermietenden überbelegt sein würde. Einziges zusätzliches Weigerungsmotiv sind Gründe, die gegen die Person sprechen, wie kriminelle Tätigkeiten oder triftige Einwände der Nachbarschaft. Falls die Vermietung die Untermiete ohne Angabe ausreichender Beweggründe verweigert, gilt für den Mieter zumindest das Sonderkündigungsrecht.

Achtung: Wenn eine Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet wird, kann der/die Vermieter:in den Vertrag fristlos kündigen.

Vertrauen ist gut, Vertragliches besser.

Wer seinen leerstehenden Wohnraum an Dritte untervermieten möchte, muss einen Untermietvertrag abschließen. Diesen schließen Untermietende nicht mit der Besitzer:in der Mietwohnung selbst ab, sondern mit den Mietenden. Denn in Deutschland gilt das allgemeine Untermietsrecht. Im Vertrag sollten die Namen der Vertragsparteien festgehalten werden sowie die genaue Mietdauer. Der monatliche Mietzins, die eventuelle Höhe einer Mietkaution und die genaue Beschreibung der Mietsache sollten ebenfalls enthalten sein. Eine angehängte Inventarliste kann sich zudem als nützlich erweisen. Darüber hinaus empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, das eventuellen Streitigkeiten vorbeugt.

Ferienwohnung und Zweckentfremdung: So geht Airbnb & Co.

Aber Vorsicht: Eine kommerzielle Weitervermietung, zum Beispiel für Airbnb, gilt nicht als Untervermietung, sondern als gewerbliche Vermietung. Die verschiedenen Onlineportale zur kommerziellen Weitergabe von Privatwohnungen ermöglichen es, ein Zimmer oder eine Wohnung unkompliziert an zahlende Gäste zu übergeben. Auf diesen Plattformen Mieter:innen zu finden, funktioniert in der Regel schnell und problemlos. Nicht ganz so problemlos sieht wiederum jedoch die rechtliche Lage aus. Auch hierfür wird von der Vermietung die ausdrückliche, schriftliche Erlaubnis benötigt, dass der Wohnraum häufig und für kurze Zeiträume an Gäste vermietet wird. Darüber hinaus sollten die rechtlichen Bestimmungen am Wohnort überprüft werden. Manche Bundesländer und Kommunen verbieten das kurzfristige Vermieten als Zweckentfremdung. So ist es zum Beispiel seit dem 1. Mai 2016 verboten, komplette Berliner Wohnungen an Tourist:innen zu vermieten. Bei anteiligen Untervermietungen ist neben der Erlaubnis der Eigentümer:innen auch die des jeweiligen Bezirksamtes notwendig.

Des Weiteren gilt es bei einer gewerblichen Untermiete, die Einnahmen dem Finanzamt zu melden. Eine gewinnbringende Nutzung der Mietwohnung muss angemeldet sein, sobald mehr als 24.500 Euro im Jahr mit kurzfristigen Zwischenmieten verdient werden. Sobald die rechtlichen Voraussetzungen geklärt sind, steht einem Verdienst als Gastgeber:in nichts im Wege.