Büromarkt Düsseldorf | 1. Halbjahr 2022

Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter bei Anteon Immobilien, kommentiert das Quartalsergebnis wie folgt: „Erfreulicherweise schlagen sich die coronabedingt aufgeschobenen Anmietungsentscheidungen nun auch deutlich im gestiegenen Büroflächenumsatz nieder. Über alle Größenbereiche ab 300 m² hinweg ist eine Zunahme der Vertragsabschlüsse und des absoluten -volumens zu beobachten. Bezeichnend für die Erholung des Büromarktes ist dabei die Anzahl der großen Vertragsabschlüsse oberhalb von 5.000 m², welche im Vorjahr nicht existent waren und nun mit insgesamt 4 Abschlüssen reüssieren konnten.“
Umsätze nach Größenordnung:
– 0 – 300 m² = 82 Abschlüsse (Vgl. Q2 2021 – 28 Abschlüsse weniger)
– 301 – 1.000 m² = 101 Abschlüsse (Vgl. Q2 2021 + 13 Abschlüsse mehr)
– 1.001 – 2.500 m² = 21 Abschlüsse (Vgl. Q2 2021 +9 Abschlüsse mehr)
– 2.501 – 5.000 m² = 5 Abschlüsse (Vgl. Q2 2021 + 2 Abschlüsse mehr)
> 5.000 m² = 4 Abschlüsse (Vgl. Q2 2021 + 4 Abschlüsse mehr).

Betrachtet man die Mietabschlüsse in der Größenordnung über 5.000 m², so wurden zum Ende des ersten Halbjahres 2022 bereits vier Abschlüsse mit insgesamt rund 48.300 m² gezählt, im Vorjahresquartal gab es in diesem Segment keine Abschlüsse.

Top-Deals 1. Halbjahr 2022
Zu den bisherigen drei Top-Deals des Jahres 2022 gehört der Abschluss der Volkshochschule Düsseldorf im „Yorcks“ an Yorckstraße 19-29 mit rund 17.570 m² im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf, gefolgt von der Anmietung von Ernst & Young im Projekt „Pandion Rise“ an der Völklinger Straße 2 mit 14.740 m² im Teilmarkt Medienhafen. Drittplatziert ist die Anmietung der Bezirksregierung Düsseldorf an der Metro Straße 1 mit 8.010 m² im Teilmarkt Grafenberg.

Spitzenmiete und Durchschnittsmiete steigen auf neue Höchstwerte – Leerstandquote stagniert
Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmieten der Landeshauptstadt bewegten sich im 1. Halbjahr auf neue Höchststände. Die realisierte Durchschnittsmiete lag im Vorjahresvergleich um 4 % niedriger und stieg dabei von 16,50 Euro/m² auf nun 17,10 Euro/m². Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 28,50 Euro/m²/Monat und stieg um 2%. „Besonders sehr gute Lagen und hochwertig ausgebaute Büroflächen rücken bei Neuanmietungen in den Mittelpunkt der Mietinteressenten. „Wir gehen davon aus, dass die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in den nächsten Monaten zu einem weiteren Anstieg führen wird und noch in diesem Jahr die 30,00 Euro/m²-Schwelle überschreiten wird. Einen weiteren Schub werden die Spitzenmieten nicht unwesentlich durch die aktuell immer weiter steigenden Baukosten erlangen. Bei Anmietungen in Neubauprojekten werden diese unweigerlich auf die Mieter umgelegt werden müssen.“ bewertet Piekarski und ergänzt: „Auch der Büroflächenleerstand, der in den vergangenen zwei Jahren wegen der Pandemie, aber vor allem wegen Fertigstellungen von Projektenwicklungen leicht gestiegen ist, nimmt mittlerweile wieder ab, so dass auch das den Druck auf die Mieten erhöhen wird.“Die Leerstandsquote betrug am Ende des 1. Halbjahres 7,4 % und liegt damit gleichauf mit dem Wert im Vergleichszeitraum 2021. Insgesamt stehen mit 549.000 m² nur etwa 2 % mehr Bürofläche zur Verfügung als im zweiten Quartal des Vorjahres, als noch 540.000 m² erfasst wurden. Der im Jahr 2021 noch deutlich erhöhte verdeckte Leerstand durch Untermietflächen konnte hingegen weiter abgebaut werden. Sei es durch Untervermietungen oder auch durch wieder selbst benötigte Flächen der Anbieter. Insgesamt wurden 44.400 m² Untermietfläche registriert, was im Vergleich zum Vorjahresquartal, als noch 72.100 m² zur Verfügung standen, eine Reduzierung von 38 % bedeutet. „Viele Untermietflächen, die im vergangenen Jahr dem Markt zur Verfügung standen, wurden mittlerweile untervermietet oder zurückgezogen, da viele Unternehmen die Analyse Ihres Flächenbedarfs abgeschlossen und sich neu strukturiert haben. Bezeichnend ist aber auch, dass weniger Untermietflächen angeboten werden, als es während der ersten Zeit der Coronakrise der Fall war,“ kommentiert Piekarski. 

Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreicht bis zum Halbjahresende ein Volumen von 7,4 Mio. m² und wird nach derzeitigem Stand durch weitere Bauaktivitäten im Jahresverlauf 2022 um weitere 13 Projektentwicklungen mit insgesamt über 120.300 m² wachsen, wovon bereits 69 % der Flächen vorvermietet sind. Im Jahr 2023 werden nach derzeitigem Stand 14 Projekte mit insgesamt 136.800 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 63 % vorvermietet.

„Medienhafen“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Öffentliche Hand“ trägt 25 % zu Flächenumsatz bei –Anmietungen bei Coworking-Anbietern haben sich verfünffacht
Mit 36.100 m² wurde zum Ende des zweiten Quartals 2022 die meiste Fläche im Teilmarkt „Medienhafen“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Kennedydamm“, der mit 29.500 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Nord“ mit einem Flächenumsatz von 23.400 m².An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befindet sich zum Halbjahresende die „Öffentliche Hand“ mit insgesamt 40.400 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 25 %. Hiervon gefolgt belegen die Branchen „Rechtsanwälte“ mit einem Flächenumsatz von 21.000 m² Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Beratungsunternehmen“ mit 17.700 m².Auch der Umsatz in Co-Working-Spaces/Business-Centern steigerte sich in den vergangenen sechs Monaten. Insgesamt wurden in diesem Segment 5.400 m² vermietet, während es vor einem Jahr nur 1.090 m² waren.

Fazit und Ausblick

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hat wieder an Fahrt aufgenommen. „Nach einem guten ersten Halbjahr spricht vieles dafür, dass die Nachfrage in der zweiten Jahreshälfte weiterhin dynamisch bleiben dürfte und gewisse Nachholeffekte aufgrund von aufgeschobenen Anmietungen während der ersten anderthalb Jahre der Corona-Pandemie weiterhin zu erwarten sind. Gedämpft wird die Aussicht durch die schwierige konjunkturelle und weltpolitische Lage und der damit einhergehenden negativen Auswirkungen auf die Wirtschaft. Dennoch prognostizieren wir für das Gesamtjahr 2022 eine gutes Bürovermietungsvolumen von 300.000 m²,“ kommentiert Piekarski.

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