Neu oder gebraucht? Was bietet der regionale Immobilienmarkt?

– Expert*innen analysieren bundesweite Angebote nach Baujahresklassen
– Bestandsbauten überwiegen, auch Neubauten in einigen Regionen stark vertreten
– Altbauten mit Baujahr vor 1945 verstärkt in ostdeutschen Regionen angeboten

Bei der Suche nach der idealen Eigentumswohnung müssen Interessierte viele Kriterien beachten. Neben Lage, Ausstattung und Preis spielt meist auch das Alter der Immobilie eine Rolle. Manche Käufer*innen bevorzugen einen energieeffizienten Neubau, andere den Altbau mit Charme in gewachsener Infrastruktur. Nicht immer lassen sich die jeweiligen Vorstellungen ohne Weiteres erfüllen – in einigen Regionen Deutschlands ist das Angebot an der bevorzugten Baualtersklasse schlicht zu gering. Die Expert*innen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) haben für den Postbank Wohnatlas die Immobilienangebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen auf ihr Baujahr hin untersucht und in vier Klassen unterteilt: Altbauten mit Baujahr vor 1945, ältere Bestandsimmobilien (Baujahre 1945 bis 1999), neuwertige Wohnungen aus den Jahren 2000 bis 2018 und Neubauobjekte mit Erstbezug zwischen 2019 und 2021. In 43 der 401 Regionen konnten allerdings keine Informationen zusammengetragen werden, da das Angebot in mindestens einer der untersuchten Klassen zu gering war.

Im Durchschnitt sind über die Hälfte der Immobilien in den verbliebenen 358 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte Bestandsimmobilien, die zwischen 1945 und 1999 fertiggestellt wurden. Mit 23 Prozent folgen die Neubauten, knapp acht Prozent der angebotenen Wohnungen können als neuwertig eingestuft werden. 8,5 Prozent, der im vergangenen Jahr in Deutschland angebotenen Wohnungen, waren Vorkriegsbauten, also Altbauten, die vor 1945 erstellt wurden. Für 11 Prozent aller angebotenen Wohnungen lagen keine Angaben zum Baujahr vor. Insgesamt dominieren somit ältere Bestandsbauten von mindestens 22 Jahren mit einem Anteil von fast 59 Prozent das Angebot. Regional kann der Anteil der jeweiligen Baujahre jedoch stark abweichen.

Altbauten vor allem im Osten sowie in Großstädten verstärkt angeboten

Das Angebot an Altbauten, die vor 1945 erbaut wurden, ist in vielen Großstädten hoch. Sie sind vor allem verstärkt im Osten Deutschlands zu finden – mit Ausnahme des südlichen Berliner Umlandes. So wurde in der sächsischen Stadt Chemnitz mehr als die Hälfte aller angebotenen Wohnungen (55,5 Prozent) vor 1945 erbaut. Unter den Top 10 der Regionen mit einem hohen Anteil an Altbauten befanden sich weitere ostdeutsche Städte wie Leipzig (47,1 Prozent), Frankfurt/Oder (46,0 Prozent), Gera (45,6 Prozent), Magdeburg (41,5 Prozent), Brandenburg an der Havel (38,7 Prozent) und Eisenach (36,2 Prozent). Auch die Hauptstadt Berlin reiht sich mit einem Anteil von 41,7 Prozent in die Riege ein. Es kommen noch die beiden sächsischen Landkreise Vogtlandkreis und Zwickau – mit Anteilen von 48,3 Prozent sowie 38,2 Prozent – hinzu.

"Altbauten, die oft vor mehr als 80 oder gar 100 Jahren erbaut wurden, können mit Stuck, hohen Decken oder schönen Dielen bestechen und liegen meist in besonders zentralen und lebenswerten Vierteln. Diesen augenscheinlichen Vorteilen steht jedoch häufig ein hoher Sanierungsbedarf gegenüber. Käufer*innen sollten insbesondere die notwendigen energetischen Investitionen nicht unterschätzen", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank.

Hier sind viele Neubauten zu finden

Die HWWI-Analyse zeigt, dass 2021 in 160 deutschen Regionen mindestens jede vierte angebotene Wohnung ein Neubau war. Wer sich nach einer brandneuen Immobilie sehnt, möglichst sogar im Erstbezug, der findet im süd-östlichen und nord-westlichen Umland Berlins, im Westen von Rheinland-Pfalz und in Bayern eine anteilig hohe Auswahl. In zwölf bayerischen Landkreisen, darunter Dingolfing-Landau, Freising, Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim oder Ansbach, lag der Neubauanteil an allen angebotenen Wohnungen bei über 40 Prozent. Der Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz wies im vergangenen Jahr mit 60 Prozent den höchsten Anteil an neugebauten Wohnungen auf dem Markt auf. Rang drei und fünf belegen mit Trier-Saarburg und dem Rhein-Hunsrück-Kreis zwei rheinland-pfälzische Landkreise. In dem in der Nähe der Hauptstadt gelegenen Landkreis Ostprignitz-Ruppin wurden 2021 zwar nur sehr wenige Wohnungen zum Kauf angeboten – mit dem zweiten Rang im Vergleich zu den anderen Baualtersklassen waren anteilig jedoch viele Neubauten dabei.

"Erst kürzlich fertiggestellte Wohnungen haben zwei Kostenvorteile: Hauselektronik sowie Energieeffizienz sorgen für geringere monatliche Ausgaben und größere Geldbeträge für Sanierung oder Reparaturen fallen in den ersten Jahren nicht an. Frischgebackene Immobilienbesitzer*innen können die Kosten für den Wohntraum somit deutlich besser kalkulieren und erleben seltener kostspielige Überraschungen im Objekt", erklärt Immobilienexpertin Grunwald.

Alternative zu den Extremen: Neuwertige Wohnungen

Nicht in allen Regionen können Kaufinteressierte auf Neubauten setzen. Mancherorts war die Bautätigkeit in den vergangenen drei Jahren so gering, dass der Markt quasi leer ist. So zieht sich quer durch die Mitte Deutschlands ein Gürtel von Regionen mit einem sehr geringen anteiligen Angebot an Neubauwohnungen (weniger als 15 Prozent). Auch viele Regionen in Nordrhein-Westfalen, darunter die Städte Oberhausen, Hagen, Mönchengladbach, Wuppertal und Leverkusen, sind davon betroffen. In den Städten Herne (Nordrhein-Westfalen) sowie Frankenthal (Pfalz) in Rheinland-Pfalz lag das anteilige Angebot bei unter zwei Prozent.

Eine umfangreichere Auswahl haben Käufer*innen in der Regel, wenn sie neben Neubauten auch etwas frühere Baujahre in ihre Suche einbeziehen. Neuwertige Wohnungen in Häusern, die ab der Jahrtausendwende gebaut wurden, bieten in der Regel ebenfalls einen guten energetischen Standard. Auch der Renovierungsbedarf ist gering, sofern die Wohnungen regelmäßig instandgehalten wurden und über eine gute Bausubstanz verfügen. Im Landkreis Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern stammte 2021 etwa jede vierte angebotene Wohnung aus den Baujahren 2000 bis 2018. Auch im nahen Landkreis Vorpommern-Rügen sowie im bayerischen Ingolstadt liegt der Anteil dieser Baualtersklasse an allen Angeboten noch bei mehr als 20 Prozent. Derartige neuwertige Objekte machen in Nordostdeutschland, weiten Teilen Bayerns, in Rheinland-Pfalz, dem südlichen Nordrhein-Westfalen, dem Weser-Ems-Gebiet und der holländischen Grenzregion einen relativ hohen Anteil an allen Angeboten aus.

Gemischtes Bild in den Big Seven

Unter den größten sieben Städten Deutschlands, den sogenannten Big Seven, bieten Frankfurt am Main, München und Hamburg das höchste anteilige Angebot an Neubauwohnungen. Mehr als jede vierte 2021 angebotene Wohnung wurde in diesen drei Metropolen zwischen 2019 und 2021 gebaut. Köln, Stuttgart und Düsseldorf fallen demgegenüber mit Anteilen zwischen 11,1 Prozent und 13,5 Prozent deutlich ab. In Berlin lag das anteilige Angebot mit 16,6 Prozent in etwa auf gleicher Höhe wie im Durchschnitt über alle deutschen Großstädte (ohne die Big Seven).

Bei den neuwertigen Bestandsbauten (Baujahre 2000 bis 2018) führt Frankfurt am Main das Feld mit einem Anteil an allen Angeboten von 18,0 Prozent unangefochten an. Auch München und Hamburg sind hier wieder vorne mit dabei. Daneben erreicht auch Köln in dieser Baualtersklasse überdurchschnittliche Anteile. Allein Berlin liegt hier mit einem Anteil von 5,9 Prozent unter dem Durchschnitt über alle Großstädte (ohne die Big Seven). Dieser Durchschnitt liegt bei 6,9 Prozent.

2021 wurde in Frankfurt am Main fast jede zweite angebotene Wohnung (47 Prozent) nach 1999 erbaut. In München traf dies auf 40 Prozent, in Hamburg auf 36 Prozent aller Angebote zu. Düsseldorf belegt mit einem Anteil von 20 Prozent den unteren Rand bei den Big Seven. Stuttgart, Köln und Berlin liegen mit Anteilen zwischen 21 Prozent und 23 Prozent jedoch nur knapp darüber.

Da in Berlin auch ältere Bestandsbauten (Baujahre 1945 bis 1999) nur einen im Vergleich zu den anderen Big Seven und Großstädten vergleichsweise geringen Anteil des Angebots ausmachen, dominieren vor 1945 fertiggestellte Wohnungen in den Verkaufsofferten. In der Hauptstadt konnten 2021 fast 42 Prozent aller Immobilienangebote dieser Baualtersklasse zugerechnet werden. In Stuttgart ist der Anteil mit 20 Prozent deutlich niedriger als in Berlin, jedoch wesentlicher höher als im Durchschnitt über alle Großstädte (14 Prozent). Hamburg liegt mit 15 Prozent knapp über diesem Durchschnittswert. In München und Köln haben es Liebhaber von vor 1945 erstellten Altbauten demgegenüber besonders schwer. Mit Anteilen von gut 6 Prozent bzw. knapp 8 Prozent an allen Angeboten treffen sie in diesen beiden Metropolen auf ein nur geringes anteiliges Angebot.

Trotz Investitionsbedarf auf ältere Bestandsbauten setzen?

Wer sich bei der Immobiliensuche allein auf Neubauten oder neuwertige Wohnungen beschränkt, wird besonders in Großstädten, aber auch in der Mehrheit der deutschen Regionen, nicht immer erfolgreich sein. Viele Kaufinteressierte werden an Eigentumswohnungen in älteren Gebäuden nicht vorbeikommen. Sie sollten sich daher rechtzeitig mit den Herausforderungen, die diese Gebäude unter Umständen mit sich bringen, beschäftigen. So spielen bei älteren Bauten die Beurteilung des aktuellen Zustands der Immobilie und des energetischen Standards sowie die Kontrolle der seit der Fertigstellung geleisteten Instandhaltungsinvestitionen eine bedeutendere Rolle als bei einem Neubau. "Eine realistische Kalkulation aller Kosten ist gerade bei älteren Bestandsbauten und Altbauten wichtig. Potenzielle und zwingend notwendige Sanierungsmaßnahmen sollten bereits in die Planung der Finanzierung einbezogen werden, um spätere finanzielle Engpässe zu vermeiden", so Grunwald.

Trotzdem muss der Kauf einer gebrauchten Immobilie kein Nachteil sein. "Es kann immer noch günstiger kommen als ein Neubau. Wichtig ist, dass alle Kosten für Renovierung und Modernisierung ehrlich miteinbezogen werden. Manche Wohnung aus älteren Baujahren ist sofort bewohnbar und bestimmte Investitionen lassen sich zu einem späteren Zeitpunkt oder nach und nach erledigen. Bei der genauen Planung der Investitionen und der darauf abgestimmten Finanzierung unterstützen unsere Expert*innen", ergänzt Grunwald.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.