10. Wealthcap Marktüberblick Büroimmobilien: Anleger:innen differenzieren zunehmend und schätzen krisenrobuste Assets

• Geopolitische Unsicherheiten und Zinswende dämpfen Dynamik am Investitionsmarkt und erfordern eine Neuorientierung
• Moderate Preiskorrekturen sorgen erstmals seit Jahren wieder für Umkehrtendenzen bei den Spitzenrenditen
• Spitzenmieten weiterhin stabil, aber an Qualitätsanspruch der Mieter:innen gekoppelt

Der Real-Asset- und Investment-Manager Wealthcap hat den mittlerweile 10. Marktüberblick Büroimmobilien veröffentlicht. Die halbjährliche Publikation liefert eine Einschätzung zur Entwicklung der Büroimmobilienmärkte in den deutschen Top-7-Städten. In der regelmäßigen Serie bietet Wealthcap in Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleister JLL eine Bewertung und Analyse zum makroökonomischen Marktumfeld, zu den Verhaltensvariablen von Anleger:innen und Finanzierern sowie zum Büroinvestitions- und Bürovermietungsmarkt.

„Unsere mittlerweile zehn Marktüberblicke zeigen für die vergangenen fünf Jahre einen überwiegend positiven Büromarktzyklus in puncto Markt- und Investitionsumfeld. Die Herausforderungen der Corona-Pandemie am Immobilienmarkt schienen im zweiten Halbjahr 2021 weitestgehend überwunden. Doch geopolitische Spannungen und die weltwirtschaftliche Lage lassen auch den wenig volatilen Immobilieninvestmentmarkt nicht unberührt“, erklärt Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap. „Gleichwohl sind wir auch in Zukunft von der Relevanz der Büroimmobilie überzeugt, wenngleich der Anspruch an die Qualität der Flächen seitens der Nutzer:innen steigt. Das erfordert eine zunehmend fundiertere Analyse der relevanten Teilmärkte und Objekte im Hinblick auf nachhaltige Zukunftsperspektiven.“

1. Marktumfeld: Konjunktur- und Zinsumfeld

Die deutsche Wirtschaft zeigte sich im ersten Halbjahr 2022 vor dem Hintergrund weltwirtschaftlicher Ereignisse weiterhin volatil. Im zweiten Quartal 2022 stagnierte die Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts gegenüber dem Vorquartal. Die Arbeitslosigkeit erhöhte sich im Juni 2022 mit einer Quote von 5,2 % moderat gegenüber 5,1 % im Dezember 2021.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Niedrigzinspolitik im ersten Halbjahr 2022 vorerst beibehalten, dann den Leitzins jedoch angehoben und weitere Erhöhungen des Leitzinses für das zweite Halbjahr angekündigt und inzwischen umgesetzt. Dies spiegelte sich bereits in den ersten beiden Quartalen in gestiegenen Langfristzinsen wider. An den Kapitalmärkten notieren Zinssätze nicht länger in der Nähe historischer Tiefststände, bei starken Marktschwankungen ist somit eine Trendumkehr zu beobachten.

2. Verhaltensvariablen: Banken und Investor:innen

Das Neugeschäftsvolumen in der Gewerbeimmobilienfinanzierung stieg mit 21,6 Milliarden Euro im zweiten Halbjahr 2021 um rund elf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Auswirkungen der EZB-Zinserhöhung sind gegenwärtig nicht vollumfänglich absehbar, so dass sich der Investmentmarkt im aktuellen Spannungsfeld − bestehend aus den jeweils vorherrschenden Preiserwartungen der Verkäufer:innen, veränderten Finanzierungskonditionen und dem weiter anhaltenden Kapitaldruck im Markt − austariert. Insbesondere risikoärmere Core- und Core-plus-Objekte genießen die Gunst der Investor:innen und werden weiterhin gesucht.

Für Institutionelle erscheinen im Niedrigzinsumfeld Immobilien als Anlage weiterhin nahezu alternativlos. Besondere Nachfrage erfahren wertstabile Core-Produkte mit nachhaltigen Gebäuden in guter Lage und mit flexiblen Flächenkonzepten.

3. Büroinvestitionsmarkt

Das Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien stieg im ersten Halbjahr 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 44 % auf rund 14,4 Milliarden Euro. Das zweite Quartal war jedoch geprägt durch eine von externen Unsicherheitsfaktoren ausgelöste Orientierungsphase am Investmentmarkt, da der Markt durch aufgeschobene Transaktionen an Dynamik eingebüßt hat.

Die Spitzenrenditen der deutschen Top-7-Büromärkte zeigen leichte Aufwärtstendenzen nach Jahren historischer Renditekompression. Trotz dieser Trendumkehr lagen die Werte im ersten Halbjahr weiterhin unter 3 %. Die weitere Renditeentwicklung wird auch von externen Rahmenbedingungen (Inflation, Zinsen, Geopolitik) determiniert.

4. Bürovermietungsmarkt

Das Leerstandsvolumen im Mittel der Top-7-Städte stieg gegenüber dem zweiten Halbjahr 2021 um ca. 4 % auf rund 4,5 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote stabilisierte sich bei 4,7 %.

Die Spitzenmieten in den Top-7-Märkten entwickelten sich im ersten Halbjahr 2022 positiv und verzeichneten ein spürbares Wachstum von 4,2 %. Verursachte ein Anstieg des Leerstands bisher traditionell einen Rückgang der Spitzenmiete, ist seit einiger Zeit zu beobachten, wie stark sich der Markt nach Qualität ausdifferenziert und weiteres Wachstum ermöglicht.

Weiterführende Informationen:

• Download 10. Marktüberblick Büroimmobilien Deutschland
• Podcast zum Thema mit Matthias Barthauer, Senior Director Research bei JLL, und Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap, auf dem Research-Blog Wealthcap Expertise