Nutzungsdauer: höhere Mieten durch Verschärfung der Gebäude-AfA?

• Referentenentwurf will Abschreibung für Zinshäuser erschweren
• niedrigere Abschreibung führt zu Renditelücken
• verkürzte Restnutzungsdauer Teil der Kalkulation, vor allem in B-Standorten

Im August 2022 stieg die Inflation in Deutschland erstmals auf 7,9 Prozent. Um diese Verteuerung zu stoppen, wird es laut Informationen aus Kreisen der EZB wohl auch im weiteren Verlauf des Jahres zu neuen Zinsanhebungen kommen. „Vermieter von Bestandsimmobilien stehen vor unsicheren Zeiten. Die Preislast durch Inflation und Finanzierungskosten macht Zinshäuser zu weniger attraktiven Investments. Dennoch können Käufer ihre Kapitalanlage durch die erleichterte Gebäude-AfA optimieren. Dies wurde nicht zuletzt durch den Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz bestätigt – wenn auch nur noch bis zum Jahreswechsel“, sagt David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachterplattform Nutzungsdauer.com.

Inflation, Energie- und Materialpreise, Zinsanstieg – der Preisdruck, der ohnehin schon auf der Immobilienwirtschaft lastet, wächst und wächst. Der erst kürzlich dazu veröffentlichte Referentenentwurf für das Jahressteuergesetzt könnte dabei sein Übriges tun: Durch den drohenden Wegfall der erleichterten Gebäude-AfA verlieren Vermieter ein wirkungsvolles Werkzeug, um ihre Investments zu optimieren. Dies wurde nicht zuletzt durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) sowie die Entscheidung der Finanzminister, den entsprechenden Paragrafen zum Jahreswechsel abzuschaffen, bestätigt.

David Glasenapp befürchtet: „Die erhöhte Abschreibungsmöglichkeit war nicht nur ein Mittel, um ein Investment zu optimieren, sondern hatte auch positive Auswirkungen auf das Mietniveau. Fällt diese Möglichkeit weg, drohen aller Vorrausicht nach Mieterhöhungen. In Metropolen wie München und Hamburg bleibt die Auswirkung vermutlich gering. Die Mieten dort sind ohnehin hoch und der Großteil der Objekte ist schon lange im Bestand und daher oft schon vollständig abgeschrieben. Aber gerade in Ruhrgebietsstädten wie Duisburg, Bochum und Dortmund ist die erhöhte Abschreibungsmöglichkeit oft ein zentraler Teil der Kalkulation der Anleger. In diesen Städten gibt es zahlreiche unsanierte Gebäude mit Baujahren in den 1950er und 1960er Jahren, die in der Regel gekauft und zunächst erhöht abgeschrieben werden. Geht diese erhöhte Abschreibungsmöglichkeit verloren, entsteht eine Renditelücke, die nur über geringere Kaufpreise oder gesteigerte Mieteinnahmen kompensiert werden kann.“

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EstG räumt Steuerpflichtigen die Wahl ein, ob sie ihr zur Einkünfteerzielung genutzte Immobilien über den Regelsatz von 50 Jahren bei Gebäuden ab Baujahr 1925 abschreiben oder die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilien mittels eines Gutachtens verkürzen wollen. Dazu darf sich nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 28.07.2021; Aktenzeichen IX R 25/19) jeder Darlegungsmethode bedient werden. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist daher nicht mehr nötig. Ein Urteil, dass durch die Entscheidung der Finanzminister, den entsprechenden Absatz im Paragrafen zum Jahreswechsel zu streichen, noch einmal bestätigt wurde.

Somit bleibt Vermietern nur noch wenig Zeit, um im laufenden Jahr die verkürzte Abschreibungsdauer mittels Restnutzungs-Gutachten beim Finanzamt anzumelden. Ist die verkürzte Abschreibungsdauer einmal über ein entsprechendes Gutachten nachgewiesen, gilt diese Regelung auch für die Zukunft. Unabhängig vom aktuellen Referentenentwurf.