Büromarkt Dortmund 2022: Top-Ergebnis nach Vorjahresrekord

„Der sehr hohe Flächenumsatz in Dortmund ist insbesondere vor dem Hintergrund des Vorjahrrekordes bemerkenswert, folgen doch nach besonders starken Jahren oft solche mit schwächeren Umsatzzahlen. Dortmund aber hat weiterhin einen Lauf.“ kommentiert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, das Ergebnis.

Große Einzelabschlüsse durch Eigennutzer und Mieter

Marktdynamik herrschte in allen Größensegmenten. Die Anzahl der registrieren relevanten Mietverträge hat sich mit 135 Stück zum Vorjahr sogar noch weiter erhöht (2021: 121 Stück). Etwa 46 % der Mietverträge betrifft Flächen jeweils unterhalb der 250 m²-Marke. Eine etwa gleich große Anzahl der Kontrakte fällt in den Bereich von 251 m² bis 2.000 m². Weitere neun Mietverträge erreichten Größenordnungen zwischen 2.000 m² und 9.000 m². Den größten Mietvertrag schloss thyssenkrupp nucera über rd. 8.900 m² Bürofläche im Neubauprojekt SKOFFICE, welches Harpen an der Freie-Vogel-Straße entwickelt und mit dessen Vermietung CUBION exklusiv beauftragt ist. Für das gleiche Projekt entschied sich kurz vor Jahresende auch ein Handelsunternehmen und mietete 3.200 m² Bürofläche. Die Fachhochschule Dortmund sicherte sich im Technologiepark die Liegenschaft Josef-von-Fraunhofer-Str. 23 mit rund 4.950 m² Bürofläche. Weiterhin mietete ein Dienstleistungsunternehmen etwa 4.400 m² am Westfalendamm 87 (Westfalentower) und für das Stiftsquartier an der Faßstraße 1 am Phoenix-See konnte CUBION ein namhaftes Callcenter als Ankermieter gewinnen. Für den größten Flächenumsatz des Jahres sorgte allerdings wie im Vorjahr ein Eigennutzer: Materna Information & Communications errichtet auf Phoenix-West an der Robert-Schumann-Straße eine neue Unternehmenszentrale und wird dort selbst etwa 34.000 m² Bürofläche belegen.

Branchen und Lagen

Die Büromarktzonen Stadtkrone Ost und Technologiepark teilen sich 2022 mit einem relativen Anteil von jeweils rund 17 % der Vermietungsleistung den Titel der beliebtesten Lage. Auf dem dritten Rang reiht sich der Phoenix-See ein, der mit zahlreichen Neubauflächen nochmals punkten konnte.

In der Branchenauswertung liegt das Cluster Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen vorne und verbucht mit rund 36 % einen erheblichen Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit etwa 23 % die öffentliche Hand sowie die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit rund 16 %. 

Leerstandsquote deutlich gestiegen

Die Leerstandsquote ist im Jahresverlauf stark angestiegen. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat sich um 49.000 m² auf jetzt 139.500 m² erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 4,5 % nach nur 2,9 % im Vorjahr entspricht. Das Flächenangebot im qualitativ hochwertigen Segment bleibt aber weiterhin knapp bemessen. Es stehen derzeit nur 2.000 m² im Neubauerstbezug und lediglich weitere 16.000 m² mit hohem Nutzwert zur Anmietung bereit.

2022 wurden etwa 35.500 m² neuer Bürofläche fertig gestellt, was in etwa dem durchschnittlichen Neubauvolumen der letzten 5 Jahre entspricht. Davon stehen dem Vermietungsmarkt heute aber nur noch 1.000 m² zur Verfügung, die zudem überwiegend bereits reserviert sind. Für 2023 wird ein Fertigstellungsvolumen von 47.500 m² erwartet. Hiervon sind derzeit noch rd. 5.500 m² zur Anmietung frei.

Entwicklung der Büromieten

Die Durchschnittsmiete ist 2022 erwartungsgemäß weiter gestiegen, während die Spitzenmiete wie von uns prognostiziert auf dem Vorjahresniveau verblieben ist, da kein Neubauprojekt an den Start ging, welches im absoluten Spitzenpreissegment angesiedelt ist.   Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt liegt bei 12,16 EUR/m² (Vorjahr: 11,63 EUR/m²). Bei Errechnung der gewichteten Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) ergibt sich ein Anstieg von 9,45 EUR/m² im Vorjahr auf jetzt 10,74 EUR/m² zum Jahresende 2022. Die in diesem Jahr realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Preissegment) liegt unverändert bei rd. 16,50 EUR/m². 

Ausblick verhalten optimistisch

Nach zwei ausgesprochen starken Jahren und unter Berücksichtigung der angespannten gesamtwirtschaftlichen Lage ist für 2023 ein Rückgang des Büroflächenumsatzes auf ein moderates Niveau im Bereich von 75.000 m² bis 85.000 m² zu erwarten. Die Baukostenentwicklung wird voraussichtlich zu einem stetigen weiteren Anstieg der Durchschnittsmieten führen. Ob die realisierte Spitzenmiete einen neuen Höchststand erreicht, ist davon abhängig, ob sich für die Top-Projekte in den Schubladen der Projektentwickler bereits in diesem Jahr Mieter finden. Die Leerstandsquote sollte sich in Anbetracht der moderaten und bedarfsgerechten Bautätigkeit auf dem jetzigen Niveau einpendeln oder wieder leicht sinken.