Immobilienkauf im Umland: Eine Stunde mit dem 49-Euro-Ticket pendeln und bis zu 44 Prozent weniger zahlen

• Wer bis zu 60 Minuten mit dem ÖPNV pendelt, spart in 9 von 14 Städten im Durchschnitt mindestens ein Viertel beim Wohnungskauf
• Größter Sparfaktor in Hamburg (-44 Prozent): Statt durchschnittlich 6.404 Euro in der Stadt, zahlen Käufer in den mit dem 49-Euro-Ticket erreichbaren Gemeinden 3.572 Euro pro Quadratmeter
• Teure Metropolen mit Sparpotenzial: Besonders in Köln (-39 Prozent) und Berlin (-38 Prozent) lohnt sich der Weg aus der Stadt
• Osten: Im Umland von Leipzig kosten Wohnungen im Durchschnitt 40 Prozent und in Dresden 28 Prozent weniger 

Am 1. Mai startet in Deutschland das 49-Euro-Ticket. Die vergünstigte Nutzung von Bus und Bahn kann auch eine Chance für Immobilienkäufer sein. Denn wer bereit ist, aus den Großstädten hinauszuziehen, und bis zu einer Stunde Pendelzeit in Kauf nimmt, spart in 9 von 14 untersuchten Großstädten im Durchschnitt mindestens 25 Prozent vom Kaufpreis für eine Bestandswohnung. Je nach Stadt liegt die durchschnittliche Ersparnis sogar bei 44 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle immowelt Analyse, wofür die Immobilienpreise in den 14 Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern und deren Speckgürtel untersucht wurden. Dafür wurden die Kaufpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) im Stadtgebiet mit den Kaufpreisen in den Gemeinden verglichen, die binnen 60 Minuten mit dem öffentlichen Nahverkehr zu erreichen sind und weniger als 100.000 Einwohner haben.

„Das Deutschlandticket ist für viele Pendler eine finanzielle Entlastung und bietet großes Potenzial für die ländlichen Regionen. Je besser der öffentliche Nahverkehr dort ausgebaut wird, desto attraktiver wird das Land – auch in Kombination mit Home-Office für Großstädter“, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. „Das oftmals günstigere Umland bietet vielen Familien nach wie vor die Chance, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.“

Größter Sparfaktor in Hamburg

Am meisten können Immobilienkäufer im Hamburger Umland sparen. Der durchschnittliche Kaufpreis von Wohnungen, die innerhalb von einer Stunde per ÖPNV aus dem Stadtzentrum erreichbar sind, liegt aktuell bei 3.572 Euro pro Quadratmeter. Das sind 44 Prozent weniger als der Hamburger Durchschnittspreis von 6.404 Euro. Je nach Gemeinde ist das Sparpotenzial im 60-Minuten-Umkreis sogar noch größer. Wer mit der Regionalbahn in den Nordosten fährt, findet die kleine Gemeinde Bühnsdorf im Kreis Segeberg. In der sehr ländlich geprägten Gegend kosten gebrauchte Wohnungen im Durchschnitt 2.268 Euro pro Quadratmeter, also 65 Prozent weniger als in Hamburg. Generell sollten Käufer allerdings beachten, dass in derart kleinen Gemeinden deutlich seltener Immobilien verkauft werden als in Städten. Häufig lohnt sich daher auch der Blick in die umliegenden Ortschaften.

Neben Hamburg bieten auch das Umland anderer Großstädte günstigen Wohnraum. In Düsseldorf sind Bestandswohnungen im 60-Minuten-Umland im Schnitt 41 Prozent günstiger: Statt 4.779 Euro in der Großstadt kostet der Quadratmeter am Land im Durchschnitt 2.819 Euro. In der Gemeinde Kerken am Niederrhein, die dank eigenem Bahnhof bequem in 50 Minuten per Regionalexpress zu erreichen ist, liegt der aktuelle Durchschnittspreis bei 1.841 Euro – also 61 Prozent weniger.

Metropolen mit Sparpotenzial: Köln, Berlin und München

In Köln ist die durchschnittliche Ersparnis nur etwas geringer als in Düsseldorf: Wer bereit ist eine Stunde mit den Öffentlichen zu pendeln, trifft auf 39 Prozent niedrigere Preise. In Köln liegt der mittlere Angebotspreis bei 5.123 Euro und im Umland bei 3.107 Euro pro Quadratmeter. Im brandenburgischen Speckgürtel von Berlin ist das Preisniveau ebenfalls deutlich niedriger als in der Metropole. Während in der Hauptstadt aktuell Quadratmeterpreise von 5.150 Euro aufgerufen werden, ist der Durchschnittspreis eine Stunde mit Bus und Bahn vom Zentrum entfernt mit 3.181 Euro pro Quadratmeter 38 Prozent geringer. Doch auch im Berliner Umland lässt sich vereinzelt noch deutlich mehr Geld sparen. In Brandenburg an der Havel kostet Wohneigentum mit im Durchschnitt 2.514 Euro pro Quadratmeter nochmals deutlich weniger. Dank guter Zuganbindung kommt man mit dem 49-Euro-Ticket binnen 60 Minuten zum Berliner Hauptbahnhof. Per ICE ginge es sogar noch schneller.

In Frankfurt ist der durchschnittliche prozentuale Unterschied zum Speckgürtel mit 38 Prozent zwar genauso groß wie in Berlin, das Preisniveau ist aber spürbar höher. In der Bankenmetropole zahlen Käufer derzeit im Mittel 5.934 Euro pro Quadratmeter. Eine Stunde mit Bus und Bahn entfernt sind es aber nur noch durchschnittlich 3.711 Euro pro Quadratmeter. Noch hochpreisiger als Frankfurt ist München mit 8.778 Euro pro Quadratmeter. Und selbst der Durchschnittspreis des 60-Minuten-Umlands liegt mit 6.623 Euro pro Quadratmeter oberhalb von allen anderen untersuchten Städten. Das liegt unter anderem auch daran, dass im Radius auch die Gemeinden an den Seen des Alpenvorlands liegen, die zu den hochpreisigen Immobilienregionen Deutschlands zählen. Immerhin können Käufer aber durch das Ausweichen in den Speckgürtel mancherorts im Schnitt ein Viertel des Kaufpreises sparen. Die günstigste Gemeinde, die von München in unter 60 Minuten mit dem Deutschlandticket zu erreichen ist, ist Hohenkammer. In der nördlich der Landeshauptstadt gelegenen Gemeinde kosten Wohnungen mit durchschnittlich 4.407 Euro pro Quadratmeter halb so viel wie in München.

Große Unterschiede in Leipzig, geringe Differenz in Essen

Beim Blick auf die günstigsten Großstädte fällt auf, dass besonders im Osten Deutschlands großes Sparpotenzial vorhanden ist. So beträgt der Unterschied in Leipzig zum Umland im Schnitt 40 Prozent – obwohl Leipzig mit 2.571 Euro pro Quadratmeter bereits die günstigste Großstadt der Analyse ist. Wer eine Stunde Pendeln in Kauf nimmt, muss allerdings im Durchschnitt nur noch 1.549 Euro für den Quadratmeter zahlen. Auch in Dresden (2.718 Euro pro Quadratmeter; -28 Prozent) lohnt sich die Suche im Einzugsgebiet.

Im Ruhrgebiet gibt es aufgrund der dichten Besiedlung und der wenigen ländlichen Regionen hingegen nur geringe Preisunterschiede. Die Großstädte des Ballungsraumes grenzen zum Teil direkt an andere Großstädte, sodass oftmals gar kein echtes Umland mit dünnerer Besiedlung existiert. Essen ist mit im Durchschnitt 2.781 Euro pro Quadratmeter lediglich 13 Prozent teurer als das 60-Minuten-Umfeld mit 2.414 Euro pro Quadratmeter. Auch in Dortmund ist die Differenz mit 19 Prozent gering.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern und den Umlandgemeinden, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln innerhalb von 60 Minuten vom Stadtzentrum zu erreichen sind. Ausgeschlossen wurden Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern im Umland. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.04.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.