Beim Zyklus interruptus platzt keine Blase

Stufe 1: Der anfahrende Zug

Zuerst versuchten viele auf den anfahrenden Zinszug aufzuspringen und trieben so trotz negativer Zinssignale die Preise noch weiter nach oben. Wenn dann bevorzugt die höherwertigen und energetisch fitteren Objekte gehandelt werden, scheint der Anstieg sogar größer als er ist.

Stufe 2: Das Mikadospiel

Anschließend versuchte man möglichst lange die hohen Schaufensterpreise aufrechtzuhalten. Unter der Ladentheke wurden aber schon Zugeständnisse gemacht, die Kluft zwischen inserierten und tatsächlichen Transaktionspreisen stieg. Bestandshalter mit hohen Wertsteigerungen oder solche mit Liquiditätsbedarf waren die ersten Rabattgeber.

Stufe 3: Der Herdentrieb

Typischerweise kommt es früher oder später zu einem Herdentrieb. Spätestens wenn Neuvertragsmieten sinken oder gar Leerstände steigen, bröckeln die Preise bald flächendeckend. Aber genau hier zeigt der aktuelle Zyklus seine Besonderheit. Denn abweichend von einem „normalen“ Verlauf bricht der Neubau kostenbedingt ein, bevor die Nachfrage ausreichend befriedigt ist. Es wird daher weder Leerstände noch sinkende Mieten geben.

Die Blase platzt nicht, sie schrumpft

Wäre nur der Zinssatz von 1% auf 4% gestiegen, wäre die Lage wohl katastrophal. So aber nehmen andere Faktoren den Preisen die Arbeit ab – sie müssen weniger fallen als „geplant“.

Die Werte für 2023q1

Kein drohendes Überangebot: Zum einen bricht aufgrund der hohen zusätzlichen Nachfrage ukrainischer Geflüchteter der Teilindex Fertigstellungen flächendeckendein (-22 Pkte; s. Abb. unten). Ende der Kreditflut: Zum anderen verliert aufgrund der gestiegenen Zinsen auch der Teilindex Baukredite (-7) erheblich an Brisanz. So müssen die Teilindices Vervielfältiger (-2) und Preis-Einkommen (-1) nur wenig nachgeben, um die Blasengefahr insgesamt – gemessen am Gesamtindex (-8 Pkte) ‑ merklich zu verringern.

Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung

Großstädte

Wie bereits im letzten Quartal weisen derzeit alle Großstädte ein „eher hohes“ Blasenrisiko auf.

Bundesweite Verteilung

Verteilung „Vervielfältiger“

Mieten und Kaufpreise wachsen in 322 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal noch 329, vor drei Jahren 221).

Verteilung „Preis-Einkommen“

In 363 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal noch 365, vor drei Jahren 232).

Verteilung „Fertigstellungen“

Gerade einmal noch in 9 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 101, vor drei Jahren 27).

Verteilung „Gesamtindex“

Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 349 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal noch 359, vor drei Jahren 238).