„Wollen uns zu einem Marktführer für Science Parks in Europa entwickeln“ – ESPG-Vorstand Dr. Ralf Nöcker im Interview

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Dr. Nöcker, stellen Sie uns die ESPG AG doch noch einmal in wenigen Worten vor? Was hat sich speziell nach der Namens-Umwandlung (vormals Diok RealEstate AG) geändert?

Ralf Nöcker: ESPG steht für European Science Park Group. Wir sind das erste deutsche Immobilien-Unternehmen mit der klaren Spezialisierung auf das Halten, Verwalten und den Erwerb von Wissenschaftsparks. Unseren strategischen Fokus tragen wir damit also bereits in dem Namen. Unser Kerngedanke besteht darin, wissenschaftlich- und technologieorientierten Unternehmen auf sie zugeschnittene Flächen zur Verfügung zu stellen und sie bei ihrem Wachstum zu begleiten. Diese Ausrichtung unterscheidet uns sehr deutlich von anderen Marktteilnehmern und auch von der früheren Ausrichtung der Diok.

Anleihen Finder: Das Konzept der Science Parks stammt aus den USA, wo forschungsnahe Unternehmen eng mit Universitäten zusammenarbeiten. Ist dieses Konzept 1:1 auf Europa und Deutschland übertragbar oder gibt es noch große Unterschiede? Wie gestaltet sich generell der Markt für deutsche Wissenschaftsparks?

Ralf Nöcker: Das Konzept aus den USA dient uns in vieler Hinsicht als Vorbild und verdeutlicht das große Potenzial, welches in diesem speziellen Marktsegment steckt. Es ist gewissermaßen eine Blaupause für die Marktentwicklung in Europa. Mit Blick auf die Entwicklung des US-Marktes hinkt Deutschland zwar hinterher, holt aber schnell auf. Seit 2018 wurden in Deutschland Life Science-Immobilien in einem Volumen von 1,8 Milliarden Euro gekauft oder verkauft. Dabei hat die durchschnittliche Transaktionsgröße stark zugenommen und liegt aktuell bei rund 35 Millionen Euro. Insbesondere in den mittelgroßen Universitätsstädten besteht aktuell ein starkes Wachstum. Und gerade hier sind wir mit unseren Aktivitäten präsent.

Anleihen Finder: Wie groß ist das Science Park-Portfolio der ESPG AG? An welchen Standorten besitzen bzw. bewirtschaften Sie Wissenschaftsimmobilien?

Ralf Nöcker: Unser Portfolio umfasst aktuell 16 Science Parks. 78 Prozent der Gesamtmiete unseres Portfolios stammen von Mietern aus Wissenschaft und Forschung. Aktuell sind ausschließlich Objekte aus Deutschland in unserem Portfolio. Unsere kurzfristige Pipeline enthält aber attraktive Möglichkeiten in Frankreich, Schweiz und den Niederlanden.

Anleihen Finder: Sind die Gewerbeimmobilien alle vollständig in Ihrem Besitz? Wie groß ist der gegenwärtige Marktwert der Immobilien?

„Der Marktwert unseres Portfolios liegt bei 230,2 Mio. Euro“

Ralf Nöcker: Wir wollen bei allen unseren Objekten eine deutliche Mehrheitsbeteiligung erwerben. Dies ist auch bei unseren aktuellen Portfolioimmobilien der Fall. In der Regel halten wir mindestens 89,9 % der Anteile. Der Marktwert unseres Portfolios gemäß der unabhängigen Bewertung zum Ende des Geschäftsjahres 2022 liegt bei 230,2 Mio. Euro.

Anleihen Finder: Wer gehört zu Ihren Mietern bzw. wie gestaltet sich die Mieterstruktur? Wie hoch sind Ihre jährlichen Mieteinnahmen aktuell?

Ralf Nöcker: Das aktuelle Portfolio umfasst rund 31 Prozent Mieter aus dem Life Science Bereich, weitere 24 Prozent fokussieren sich auf „Grüne“ Technologien und 23 Prozent beschäftigen sich mit der Digitalisierung. Dabei sind mehr als 17 Prozent der physischen Fläche Labore, Reinräume usw. Unsere Umsatzerlöse, die den Bruttomieteinnahmen entsprechen, lagen im vergangenen Geschäftsjahr 2022 bei 12,5 Millionen Euro und damit um etwa 6 Prozent über dem Vorjahresniveau.

„Unsere Bruttomieteinnahmen lagen im Geschäftsjahr 2022 bei 12,5 Millionen Euro“

Anleihen Finder: Nach welchen Kriterien suchen Sie Ihre Immobilien aus? Haben Sie aktuell neue Immobilien im Blick und inwiefern belastet die Zinswende derzeit Ihr Geschäftsmodell?

Ralf Nöcker: Wir haben ein festes Set von qualitativen und quantitativen Kriterien, die wir bei unseren Transaktionen berücksichtigen. Entscheidend ist die Nähe zu Universitäten, das Vorhandensein von Laboren, Testräumen oder ähnlichem, die Lage in einem Campus und weitere Faktoren, die die Mieter an die spezifischen Immobilien binden. Unsere Pipeline ist gut gefüllt, wir schauen uns einige interessante Objekte an. Wir wollen weiter wachsen und natürlich auch unser Portfolio mit weiteren Zukäufen ausbauen.

Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (Juni-2-2023). Registrieren Sie sich hier für unseren kostenlosen Newsletter und seien Sie stets vorab informiert.

Anleihen Finder: Sie konnten im vergangenen Jahr trotz der Krise am Immobilien-Markt einen Überschuss erzielen. Wie ist das gelungen? Warum scheint Ihr Sektor resilienter zu sein als der Immobilienmarkt im Allgemeinen?

Ralf Nöcker: Der Markt für hochwertige Science Park-Immobilien profitiert von der starken Wachstumsdynamik von Life Science und Climate Tec Investitionen. Mieter in diesem Segment haben ein langfristiges Interesse daran, die Objekte zu nutzen. Die gemieteten Räumlichkeiten sind oft speziell auf sie zugeschnitten und die technischen Anforderungen sind mitunter sehr speziell. Entsprechend ist ein Wechsel für die Mieter häufig mit einem hohen Aufwand verbunden. Auch das Ökosystem und die Synergien unter den in den Science Parks angesiedelten Unternehmen haben eine große Bedeutung. Gleichzeitig ist es wichtig, einen Partner an seiner Seite zu wissen, der mit dem notwendigen Know-how und einem umfassenden Angebot maßgeschneiderte Räumlichkeiten für potenzielle Mieter zur Verfügung stellen kann. Und hier sind wir als ESPG bestens aufgestellt.

„Der Markt für hochwertige Science Park-Immobilien profitiert von der starken Wachstumsdynamik von Life Science und Climate Tec Investitionen“

Anleihen Finder: Wie haben sich Ihre Ergebnisse in den vergangenen Jahren entwickelt?

Ralf Nöcker: Wir konnten im vergangenen Jahr in einem herausfordernden Umfeld ein respektables Wachstum erzielen. Unsere Umsatzerlöse, die wie gesagt unseren Bruttomieteinnahmen entsprechen, konnten wir 2022 um etwa 6 Prozent steigen. Gleichzeitig drehte unser Ergebnis vor Steuern (EBT) deutlich ins Positive und erreichte 3,6 Millionen Euro nach -4,0 Millionen Euro im Vorjahr.

Anleihen Finder: Nun bieten Sie zur Refinanzierung der auslaufenden 2018er Anleihe ihren Gläubigern einen Umtausch in eine neue Anleihe an.Warum haben Sie sich für diesen Weg entschieden? Warumist der Umtausch erst ab 100.000 Euro möglich und weshalb sehen Sie von Neuzeichnungen ab?

Ralf Nöcker: Mit dem nun vorliegenden Umtauschangebot bieten wir unseren Investoren eine, wie wir finden, äußerst attraktive Möglichkeit, unseren Wachstumskurs weiter zu begleiten und damit vom attraktiven Marktsegment der Science Parks zu profitieren. Wir haben uns aus regulatorischen Gründen dafür entschieden, mit dem Umtausch ausschließlich institutionelle Investoren anzusprechen. Aus diesem Grund ist der Umtausch erst ab 100.000 Euro möglich. Gemeinsam mit unseren Partnern eruieren wir auch Möglichkeiten für Kleinanleger, ihre bestehenden Anleihen zu tauschen. Interessierte Anleger können uns hier gerne unter info@espg.space kontaktieren.

„Eruierien auch die Möglichkeit für Kleinanleger, ihre bestehenden Anleihen zu tauschen“

Anleihen Finder: Wie hoch ist die Verschuldung der ESPG AG in Gänze und wie ist das Verhältnis von Verschuldung zu Eigenkapital? Wie ist die weitere Verschuldungs-/Finanzierungsplanung?

Ralf Nöcker: Zum 31. Dezember 2022 betrugen die Finanzkredite insgesamt 132,3 Millionen Euro, was nach Abzug der kurzfristig verfügbaren, liquiden Vermögenswerte zum Net LTV einem Verhältnis von 56,3 Prozent entspricht. Dies ist schon eine deutliche Reduzierung gegenüber den Vorjahreszahlen. Die durchschnittliche Laufzeit der Schulden liegt bei 3,5 Jahren mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,0 Prozent. Unser Eigenkapital lag zum Bilanzstichtag bei 49,5 Millionen Euro. Die kontinuierliche Optimierung unserer Finanzierungsstruktur ist wesentlicher Bestandteil unserer Strategie, so streben wir einen besicherten LTV von etwa 50 bis 55 Prozent zum Geschäftsjahresende 2024.

Anleihen Finder: Mit Alvarium haben Sie ja einen Großinvestor an Bord. Wie gestaltet sich die Gesellschafter- und Aktionärsstruktur der ESPG AG?

Ralf Nöcker: Wir verfügen über eine Aktionärsstruktur, mit langfristig interessierten Partnern, die gemeinsam großes Potenzial in unserer strategischen Ausrichtung sehen. Mit 49,9 Prozent ist die Delta BuyCo, ein Investitionskonsortium unter der Leitung von Alvarium Tiedemann unser größter Aktionär. Im dritten Quartal 2022 kamen die Science Park Acquisitions mit 20,0 Prozent und die Moore Strategic Ventures mit 10,1 Prozent neu hinzu. Die restlichen 20 Prozent hält das Mangement der Gesellschaft.

Anleihen Finder: Daniel Grosch, Vorstand und Mitbegründer, wird die ESPG AG überraschend verlassen. Was sind die Gründe dafür und wie werden Sie diese Lücke schließen?

Ralf Nöcker: Daniel scheidet aus persönlichen Gründen aus dem Vorstand der ESPG aus. Er hat für die Entwicklung der ESPG enorm viel geleistet und wir sind sehr froh, dass er bis zur Sicherung der Refinanzierung an Bord ist. In Zukunft werden wir wieder einen zweiköpfigen Vorstand haben. Damit haben wir das Managementteam gewissermaßen wieder auf die Größe reduziert, die es lange Zeit hatte. Wir fühlen uns damit wohl und sind sicher personell bestens gerüstet, um die Entwicklung der ESPG weiter voranzutreiben und die vor uns liegenden Aufgaben erfolgreich anzugehen.

Anleihen Finder: Abschließend: Was ist Ihr Ziel mit der ESPG AG? Wo soll die Reise in den kommenden Jahren hinführen?

„Bis 2025 wollen wir unser Portfolio auf 550,0 Millionen Euro ausbauen“

Ralf Nöcker: Wir haben ein klar definiertes Ziel vor Augen. Gemeinsam mit unseren Investoren wollen wir die ESPG zu einem Marktführer für Science Parks in Europa entwickeln. Aktuell umfasst unser Portfolio 16 Science Parks mit einem Marktvolumen von 230,2 Millionen Euro (Stand: 30. April 2023). Bis 2025 wollen wir unser Portfolio auf 550,0 Millionen Euro ausbauen. Gleichzeitig wollen wir unsere Finanzierungsstruktur weiter optimieren und unsere Rentabilität verbessern. Wir wollen investieren und sehen auch in einem herausfordernden Marktvolumen durchaus attraktive Möglichkeiten, unser Portfolio mit attraktiven Objekten auszubauen.

Anleihen Finder: Herr Dr. Nöcker, vielen Dank für Ihre Antworten.

Anleihen Finder Redaktion