Büromarkt Bonn 1. Halbjahr 2023: Bonner Büromarkt mit solidem Ergebnis

Zum Ende des 1. Halbjahres 2023 analysierten die Spezialisten von Larbig & Mortag aus Bonn insgesamt 41 Mietvertragsabschlüsse des Büromarktes (1. Halbjahr 2022: 37 Abschlüsse). Besonders interessant dabei: Allein 33 Anmietungen wurden im Größensegment bis 500 m² getätigt. Die Nutzer in dieser Größenordnung waren im 1. Halbjahr besonders aktiv und auch die Neuanfragen interessierter Unternehmen ist stetig hoch. Die größte Einzelvermietung oberhalb der 5.000 m²-Marke im Betrachtungszeitraum der letzten sechs Monate, wurde durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für zwei Nutzer mit rund 14.530 m² mietvertraglich vereinbarter Bürofläche im Neubauprojekt Neuer Kanzlerplatz getätigt. Allein diese Großanmietung entspricht einem Marktanteil in Höhe von 43,01 Prozent des gesamten Vermarktungsgeschehens und unterstreicht die aktuelle Situation des Marktes. Zwar wurde im 1. Halbjahr gemeldet, dass sich der Projektträger des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt für einen neuen, rund 45.000 m² (BGF) großen Standort in Bonn-Dransdorf entschieden hat, unter Berücksichtigung des Status des Projektes fließt diese Entscheidung jedoch noch nicht in die Marktzahlen mit ein. Für die Zukunft hat diese Entscheidung aber natürlich große Auswirkungen auf das Vermietungsergebnis des Bürovermietungsmarktes. Die Leerstandsquote steigt im Vergleich zum Vorjahr zwar um 0,21 Prozentpunkte auf 2,41 Prozent an, ist aber weiterhin als kritisch zu betrachten. Der Anstieg der Leerstandsquote ist vor allem auf die Fertigstellung von Neubauprojekten zurückzuführen, die noch nicht vollständig vermietet sind. Weiterhin steigt auch die Anzahl der Mietflächen, die im Zuge einer Untervermietung sowie einer frühzeitigen Nachmietersuche auf dem Markt angeboten werden und kurzfristig zur Verfügung stehen – im Vergleich zu weiteren deutschen Büromärkten jedoch nur geringfügig. Diese Entwicklung ist maßgeblich auf das flächendeckende Homeoffice-Angebot der Unternehmen zurückzuführen. Zwischenzeitlich bieten fast alle Unternehmen ihren Mitarbeitenden die Möglichkeit, meist zwei bis drei Tage pro Woche von zu Hause auszuarbeiten. Das hat einen entsprechenden Impact auf die langfristige Flächenplanung der jeweiligen Entscheider.

Gefragteste Lage war aufgrund des Großabschlusses erneut das Bundesviertel mit einem Marktanteil von rund 44,21 Prozent. Die zweitmeisten Abschlüsse wurden in der Citylage mit nur rund 8.724 m² (Marktanteil 25,83 Prozent) vermittelter Bürofläche abgeschlossen. Die Teilmärkte Bad Godesberg und Bad Godesberg Zentrum belegen mit 4.955 m² Bürofläche den dritten Rang.

Die Durchschnittsmiete entwickelt sich, wie bereits in den Vorjahren mit circa 13,37 EUR/ m² aufwärts (2022: 13,18 EUR/ m²), wenn auch weiterhin zurückhaltend. Dies liegt vor allem an den Suchkriterien der Nutzer, da beispielsweise ESG-Faktoren oder eine moderne Gebäudetechnik weiter in den Vordergrund rücken, die höhere Gebäudequalitäten und damit ein höheres Mietpreisniveau zur Folge haben. Die Höchst-/ und Spitzenmieten verlieren im Vergleich zum Vorjahr etwas an Niveau. Die Höchstmiete wurde in einer Liegenschaft im Bundesviertel mit 27,00 EUR/ m² abgeschlossen (2022: 31,66 EUR/ m²) und die Spitzenmiete mit 21,22 EUR/ m² (2022: 24,12 EUR/ m²) resultiert aus Abschlüssen in den Teilmärkten Bundesviertel, Bad Godesberg und der Bonner Weststadt.

Aufgrund der weiterhin negativ herrschenden Einflüsse der Gesamtwirtschaft, die derzeit auf den Büroimmobilienmarkt und die gesamte Branche einwirken, bleibt es herausfordernd, eine Prognose für das Gesamtvermietungsergebnis des Jahres 2023 aufzustellen. Entscheidend wird dabei vor allem die weitere Entwicklung der wirtschaftlichen Situation vieler Unternehmen und den damit einhergehenden potenziellen Flächenveränderungen. Darüber hinaus steht das Geschehen des Bonner Büroimmobilienmarktes maßgeblich unter dem Einfluss der Anmietungen der öffentlichen Stellen. Im 1. Halbjahr 2023 waren die ausbleibenden Großanmietungen der BImA und Uni Bonn (ab 5.000 m²), aber auch die ausbleibenden Neuanfragen dieser beiden Hauptflächenabnehmer der vergangenen Jahre besonders deutlich zu erkennen. Sofern die Situation in der aktuellen Phase verharrt, gehen die Bonner Spezialisten von Larbig & Mortag von einem zurückhaltenden Vermietungsergebnis im Bereich zwischen 70.000 m² und 80.000 m² und damit deutlich unterhalb des 5-Jahresdurchschnitts (circa 114.000 m²) aus. Kann der Mietvertragsabschluss des Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt im weiteren Jahresverlauf noch offiziell in das Vermietungsergebnis gezählt werden, so erhöht sich das Endjahresergebnis entsprechend und der Bonner Büroimmobilienmarkt setzt in schweren Zeiten Mal wieder ein Ausrufezeichen.