Büromarkt Düsseldorf | 1. Halbjahr 2023

Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter bei Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Die Zwischenbilanz zum Halbjahr hinterlässt den Eindruck, dass der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt stark eingebrochen ist. Zwar wurde der 5-Jahres-Durchschnitt um 41 % verfehlt, die Marktdynamik ist jedoch positiver, als die Zahlen es aktuell darstellen. Wir beobachten durchaus zahlreiche Bewegungen am Markt, allerdings dauern die Anmietungsprozesse und -entscheidungen bei vielen Unternehmen deutlich länger, da viele Mietinteressenten noch mitten in der Evaluierung Ihres neuen Flächenbedarfs stecken. Deshalb glauben wir, dass sich das Anmietungsgeschehen im Jahresverlauf beleben wird.“

Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die Umsatzdynamik durch Abschlüsse der Größenordnungen von 0 bis 2.500 m² ausschlaggebend getragen. Bis zum Ende des 2. Quartals 2023 war verglichen mit dem Vorjahresquartal über alle Größenbereiche ein Rückgang in der Anzahl der Vertragsabschlüsse zu verzeichnen. Auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 141 gezählten Mietvertragsabschlüssen 72 Abschlüsse weniger getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.

Umsätze nach Größenordnung:
– 0 – 300 m² = 61 Abschlüsse (21 Abschlüsse weniger als Q2 2022)
– 301 – 1.000 m² = 61 Abschlüsse (40 Abschlüsse weniger als Q2 2022)
– 1.001 – 2.500 m² = 15 Abschlüsse (6 Abschlüsse weniger als Q2 2022)
– 2.501 – 5.000 m² = 3 Abschlüsse (2 Abschlüsse weniger als Q2 2022)
> 5.000 m² = 1 Abschlüsse (3 Abschlüsse weniger als Q2 2022).

Top-3-Deals des 1. Halbjahrs 2023
Bis zum Ende des 2. Quartals 2023 gehörte zu den Top-3-Deals der Abschluss von Hengeler Mueller im „TRINKAUS KARREE“ an Königsallee 21-23 mit rund 10.000 m² im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel, gefolgt von der Anmietung von Züblin im „F101“ an der Flughafenstraße 101 mit 4.200 m² im Teilmarkt Airport City. In selber Größenordnung wurde der Abschuss aus dem 2. Quartal von munichfashion.company im Objekt „KennedyPark“ an der Kaiserswerther Straße 117-119 mit ebenfalls 4.200 m² im Teilmarkt Kennedydamm getätigt.

Spitzenmiete und Durchschnittsmiete stiegen weiter – Leerstandquote erhöht sichSowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmieten der Landeshauptstadt bewegten sich zur Jahresmitte auf neue Rekordwerte. Die realisierte Durchschnittsmiete lag im Vergleich zum Vorjahr 25 % höher und stieg dabei von 17,10 €/m²/Monat auf nun 21,40 €/m²/Monat. Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 29,00 €/m²/Monat und stieg um satte 31 % auf 38,00 €/m²/Monat. „Die Kombination aus hoher Nachfrage nach Premiumflächen im Bankenviertel und ein kaum vorhandener moderner Leerstand in dieser Lage trägt zu der hohen Spitzenmiete bei. Die Mietpreise insgesamt dürften aufgrund hochpreisiger Abschlüsse sowie der steigenden Bau- und Ausbaukosten weiter anziehen,“ bewertet Piekarski und ergänzt: „Mittel- bis langfristig ist auch bei der Spitzenmiete nach dem aktuell großen Sprung eine weitere Erhöhung zu erwarten.“Der Leerstand erhöht sich weiterhin und ist von 549.000 m² im Vorjahreszeitraum um 10 % auf 606.600 m² gestiegen. Die Leerstandsquote betrug zur Jahresmitte 8,1 % und ist damit um 0,7 %-Pkt. im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Beeinflusst wird der Anstieg insbesondere durch Untervermietungen, die ca. 70.000 m² im Q2 2023 ausmachen (Vergleich Q2 2022 ca. 44.400 m²).Das Büroflächenangebot erhöhte sich innerhalb eines Jahres lediglich um 1 %. Insgesamt standen mit 606.600 m² nur etwa 57.600 m² mehr Bürofläche zur Verfügung als im ersten Quartal des Vorjahres, als noch 549.000 m² erfasst wurden. Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum Quartalsende ein Volumen von 7,46 Mio. m² und wird nach derzeitigem Stand durch weitere Bauaktivitäten im Jahr 2023 um 13 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 85.700 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 82 % liegt. Im Jahr 2024 werden nach derzeitigem Stand ebenfalls 11 Projekte mit insgesamt 141.500 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 33 % vorvermietet.

„Königsallee/Bankenviertel“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Rechtsanwälte“ tragen 15 % zu Flächenumsatz bei – Co-Working trägt kaum zum Umsatz beiMit rund 17.700 m² wurde zum Halbjahresende die meiste Fläche im Teilmarkt „Königsallee/Bankenviertel“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „City“, der mit 13.870 m² den zweiten Platz erreicht hat. Knapp dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Kennedydamm / Derendorf“ mit einem Flächenumsatz von 13.600 m².An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 2. Quartals 2023 die „Rechtsanwälte“ mit insgesamt 12.700 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 15 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Industrie-/Handelsunternehmen“ mit einem Flächenumsatz von 8.400 m² und einem Anteil von 10 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Textil/Mode“ mit 7.000 m² bzw. 8 %.Der Umsatz in Co-Working-Spaces/Business-Centern betrug lediglich 450 m², während im Vorjahr 5.400 m² in diesem Segment registriert wurde.

Fazit und Ausblick

Der Ausblick auf den Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt bleibt verhalten optimistisch. „Bei ihrer Flächensuche fokussieren sich viele Unternehmen auf zentrale Lagen und höherwertige, energieeffiziente Gebäude. Randlagen verlieren an Attraktivität und zentrale Lagen werden immer beliebter. Um Nutzer auch für periphere Lagen gewinnen zu können, müssen Eigentümer ihre leerstehenden Flächen diese zukunftsorientiert umwandeln und ansprechend Vermarkten. Für das Gesamtjahr 2023 erwarten wir ein ähnliches Ergebnis wie im Vorjahr, das bei rund 220.000 m² lag,“ kommentiert Piekarski.

Über German Property Partners

German Property Partners ist ein deutschlandweites Netzwerk lokal führender Gewerbe-Immobiliendienstleister. Es zeichnet sich durch tiefe Marktkenntnisse vor Ort, langjährig für die Partnerunternehmen tätige Immobilienberater und das persönliche Engagement der Gesellschafter und Geschäftsführer aus. Das Netzwerk verfügt in den Top-9-Städten Hamburg, Berlin, Düsseldorf | Essen, Köln | Bonn, Frankfurt, Stuttgart und München über eigene Standorte und bietet Dienstleistungen in den Bereichen Immobilien-Investments, gewerbliche Vermietung, unternehmerisches Immobilienmanagement (CREM), Immobilienbewertung und Research an.  Bank-, Finanzierungs- und Verwaltungs-Dienstleistungen runden das Leistungsspektrum ab. Aktuell sind mehr als 420 Immobilienspezialisten für das Netzwerk tätig. 2022 vermittelte German Property Partners deutschlandweit rund 580.000 m² Gewerbefläche und betreute ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 1,5 Mrd. €. Erfahren Sie mehr unter: https://www.anteon.de/ https://www.germanpropertypartners.de