Marktdynamik auf dem Berliner Büromarkt verliert an Tempo

„Die Dynamik auf dem Berliner Büromarkt ist im Frühjahr deutlich gesunken. Zwei Faktoren spielen dabei eine entscheidende Rolle. Zum einen kann sich der Markt der insgesamt schwächelnden Konjunktur kaum entziehen; immer weniger Unternehmen befinden sich auf einem Wachstumskurs, der in zusätzlicher Flächenabsorption mündet. Zum anderen findet bei vielen Anmietungsentscheidungen der aktuelle Kostendruck genauso Berücksichtigung wie der seit der Pandemie gestiegene Homeoffice-Anteil und die insgesamt veränderten Arbeitsmuster. Der Trend geht zu weniger, dafür aber höherwertig ausgestatteter Fläche in sehr gut erreichbaren Lagen, insbesondere per ÖPNV“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Beratungsgesellschaften mit Top-Ergebnis

Die traditionell starken sonstigen Dienstleistungen haben zum Halbjahr 2023 die Nase weiter vorn. Sie haben rund 24 % zum Ergebnis beigetragen, darunter die nächste große Anmietung von Enpal B.V. über 5.200 m². Bemerkenswert ist der Flächenumsatz von knapp 42.000 m², der von Beratungsgesellschaften getätigt wurde. Neben der großen Anzahl von Abschlüssen mit einer Mietfläche unter 1.000 m² war die Anmietung der Boston Consulting Group über 19.2000 m² ausschlaggebend für dieses auch im 10-Jahresdurchschnitt überragende Resultat. Die Anmietungstätigkeit der öffentlichen Verwaltung fällt deutlich unterdurchschnittlich aus, allerdings ist sie immer noch drittstärkste Branche mit einem Umsatz von gut 40.000 m², darunter die Anmietung durch das Jobcenter Marzahn-Hellersdorf mit 12.800 m².

Leerstand deutlich gestiegen, Bautätigkeit weiter gesunken

Der Leerstand ist im zweiten Quartal auf 825.000 m² (ohne Untermietflächen) gestiegen und hat damit ein Niveau erreicht, das zuletzt 2014 im Berliner Markt registriert wurde. Auffällig ist dabei der hohe Anteil an modernen Flächen, der sich auf fast 57 % beläuft und für den in erster Linie das Auslaufen von Mietverträgen verantwortlich zeichnet und weniger die Fertigstellung neuer Flächen. Die Leerstandsanalyse zeigt aber auch, dass moderne Flächen in der Topcity Mangelware bleiben und die Leerstandsquote im Marktgebiet weiterhin bei niedrigen 3,9 % notiert.

Das veränderte Finanzierungsumfeld, die wirtschaftliche Schwächephase sowie die sinkende Anmietungstätigkeit schlägt sich zunehmend in der Bautätigkeit nieder. Das Volumen der Flächen im Bau ist im dritten Quartal in Folge auf jetzt knapp 1,1 Mio. m² gesunken. Zuletzt wurde 2018 ein Wert unter der 1-Mio.-Marke registriert. Die Vorvermietungsquote beläuft sich a2ktuell auf 36 % und präsentiert sich damit seit rund einem Jahr erstaunlich stabil. Auffällig ist, dass das Volumen der noch verfügbaren Flächen im Bau in den Citylagen mit 495.000 m² besonders hoch ist. 

Die Spitzenmiete präsentiert sich im zweiten Quartal in Folge stabil bei 45 €/m². Sie notiert damit knapp 5 % über dem Vorjahreswert. Sie wird weiterhin in der Topcity Ost erzielt. Die generell volatilere Durchschnittsmiete verharrt jenseits der 29-€/m²-Marke, allerdings hat sie jüngst leicht gegenüber dem Vorquartal auf 29,20 €/m² nachgegeben. Sie bleibt damit mit weitem Abstand die höchste bundesweit und notiert 3,5 % über Vorjahreswert.  

Perspektiven

„Die Rahmenbedingungen für den Berliner Büromarkt bleiben vorerst herausfordernd, da die deutsche Wirtschaft noch nicht wieder nachhaltig Fuß gefasst hat. Weiterhin dürfte sich das Muster bei Neuanmietungen „etwas weniger, dafür hochwertigere Flächen“ in der Breite verfestigen. Eine umfangreiche Ausweitung des Vermietungsvolumens ist daher kurzfristig wenig wahrscheinlich, allerdings wird der Berliner Markt mit mehr Rückenwind wieder sehr schnell Fahrt aufnehmen. Die weiterhin hohe Nachfrage nach Top-Flächen dürfte die Spitzenmiete weiter steigen lassen“, so Jan Dohrwardt.