Müller Radack Schultz: Vorschlag des Bundesrates zur Regulierung möblierter und kurzfristiger Vermietung ist abzulehnen

Am 16. Juni hat der Bundesrat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der Wohnraummieter in angespannten Märkten besser schützen soll. Konkret geht es um möbliert vermietete Wohnungen und um kurzzeitige Wohnungsvermietung. „Der Entwurf ist aus verschiedenen Gründen abzulehnen“, meint Rechtsanwalt Dr. Michael Schultz, namensgebender Partner bei Müller Radack Schultz in Berlin. Es werde ignoriert, dass es keine einheitliche „möblierte Vermietung“ gebe, sondern das Angebot stark variiere, was der Entwurf in keiner Weise widerspiegele. „Vermieter, die ihre Wohnung mit einigen Möbelstücken ausstatten, können bereits nach heute geltendem Recht nicht darauf hoffen, dadurch der Anwendung der Mietpreisbremse zu entgehen. Demgegenüber bedienen Vermieter, die vollständig ausgestattete Wohnungen in der Regel zeitlich beschränkt an Menschen vermieten, die nur mit einem Koffer einziehen, ein eigenes Marktsegment“, ergänzt die bei Müller Radack Schultz ebenfalls auf das Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Carolin Schultz-Altendorf. Der herkömmliche Mietspiegel bilde diesen Markt nicht ab und sei daher der falsche Anknüpfungspunkt.

Auch Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei Müller Radack Schultz, sieht die Gefahr, dass der Entwurf, wenn er Gesetz würde, eine Vielzahl offener Rechtsfragen hervorbringt, ohne die Situation der Mieter spürbar zu verbessern: „Vermieter, deren Angebote auf Nutzer zielen, die nur vorübergehend am konkreten Ort wohnen wollen, haben eine hohe Fluktuation. Oft gelingt es nicht, Mietverträge nahtlos abzuschließen und es kommt zu Monaten ohne Mieteinnahmen. Der Verwaltungsaufwand ist bei solchen Objekten deutlich höher. Die Möblierungszuschläge des Entwurfes tragen dem nicht Rechnung; die vorgeschlagene Regelung ist zu undifferenziert.“ Man provoziere geradezu den Gang zum BVerfG, weil der Gleichheitssatz auch dazu verpflichte, ungleiche Sachverhalte differenziert zu regeln.

Ebenfalls für missglückt hält Häublein, der auch stellvertretender Präsident des Evangelischen Immobilienverbandes Deutschland (eid) ist, den Vorschlag zur Konkretisierung des vorübergehenden Gebrauchs in § 549 BGB. „Die vorgeschlagene Norm könnte Mietern außerhalb angespannter Wohnungsmärkte zum Nachteil gereichen, indem sie den Rückschluss nahelegt, der Begriff ´vorübergehender Gebrauch´ sei dort großzügiger auszulegen. Tatsächlich handelt es sich aber um ein einheitliches Tatbestandsmerkmal, das auch einheitlich ausgelegt werden sollte.“ Carolin Schultz-Altendorf sieht die Gefahr, dass Personen, die eine Wohnung für sechs Monate oder mehr suchen, z.B. weil sie zwei Semester am Ort der Wohnung studieren oder ein Jahr dort arbeiten wollen, keine Wohnung mehr für den gesamten Zeitraum bekommen werden. „Zwar soll die sechs-Monats-Grenze nur eine Regel sein und die Begründung des Entwurfs nennt als mögliche Ausnahme den arbeitsbedingten Aufenthalt von 10 Monaten. Jedoch ergibt sich dies eben nur aus der Begründung, die nicht die gleiche Bedeutung hat wie der Gesetzeswortlaut, weshalb davon auszugehen ist, dass Vermietern geraten wird, die sechs-Monats-Grenze zu unterschreiten, damit sie auf der sicheren Seite sind.“ Eine Überschreitung der Grenze sei für die Vermieter riskant, meint Rechtsanwältin Schultz-Altendorf, weshalb Mieter, bei denen sich kurzfristig der Bedarf nach einer über sechs Monate hinausgehenden Vertragslaufzeit einstellt, nicht mehr auf eine kulante Verlängerung seitens des Vermieters hoffen dürften.