Sehr verhaltener Flächenumsatz im ersten Halbjahr auf dem Düsseldorfer Büromarkt

„Vor allem im zweiten Quartal fiel der Flächenumsatz mit lediglich 31.000 m² stark unterdurchschnittlich aus. Verantwortlich hierfür ist vor allem die Tatsache, dass viele Unternehmen größere Investitionsentscheidungen verschieben, um erstmal die weitere konjunkturelle Entwicklung abzuwarten. Spürbar ist die eher vorsichtige Haltung der Mieter insbesondere bei der Nachfrage im großflächigen Marktsegment“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass bisher noch kein Vertrag über 10.000 m² registriert werden konnte. Die beiden größten Abschlüsse im ersten Halbjahr wurden von Hengeler Müller (9.600 m²) im CBD und NGK Spark Plug Europe (5.700 m²) in Ratingen Ost getätigt.

Auch im insgesamt sehr ambitionierten Umfeld haben die Düsseldorfer Leitbranchen, die auch in der Vergangenheit die höchsten Umsatzbeiträge geleistet haben, wieder ihre Bedeutung bestätigt. An die Spitze der Branchengruppen haben sich Verwaltungen von Industrieunternehmen platziert, die auf einen Anteil von gut 22 % kommen. Nur knapp dahinter folgen die für Düsseldorf traditionell wichtigen Beratungsgesellschaften, die 20,5 % zum Ergebnis beisteuern. Weitere nennenswerte Beiträge leisten darüber hinaus noch der Handel mit 11,5 % sowie die IuK-Technologien, die für fast 10 % des Gesamtumsatzes verantwortlich zeichnen. Auch die Sammelgruppe sonstige Dienstleistungen gehört zu den relativ aktiven Nachfragern und erreicht 18 %.

Leerstandsanstieg hat sich fortgesetzt, Bautätigkeit spürbar rückläufig

Der Leerstand ist im zweiten Quartal weiter gestiegen, wofür nicht zuletzt das aktuell moderate Vermietungsgeschehen mitverantwortlich ist. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat das Gesamtvolumen der Leerstände um 13 % auf jetzt 1,07 Mio. m² zugenommen. Die Leerstände mit moderner Flächenqualität haben im gleichen Zeitraum sogar um knapp 54 % zugelegt und erreichen aktuell 387.000 m². Damit verfügen 36 % aller Leerstände über eine von den Mietern bevorzugte Qualität. Dies ist im bundesweiten Vergleich ein durchschnittlicher Wert. Die Leerstandsquote liegt mit 10,9 % weiter im zweistelligen Bereich. Zu berücksichtigen ist aber, dass im besonders stark nachgefragten CBD lediglich eine Leerstandsrate von 3,8 % zu verzeichnen ist.

Bei der zweiten Angebotskomponente, den Flächen im Bau, ist eine gegenläufige Entwicklung zum Leerstand zu beobachten. Im Vorjahresvergleich haben sie sich um gut 14 % auf jetzt rund 342.000 m² verringert. Dem Vermietungsmarkt stehen hiervon noch 197.000 m² zur Verfügung. Das sind knapp 16 % weniger als vor einem Jahr. Vom gesamten Bauvolumen sind demzufolge noch knapp 58 % nicht vergeben. Nur in Berlin und Frankfurt liegt die Verfügbarkeit bei Flächen im Bau noch höher. Positiv zu werten ist allerdings, dass sie sich in Düsseldorf seit Ende des ersten Quartals um rund sechs Prozentpunkte reduziert hat. 

Ungeachtet der aktuell moderaten Nachfrage haben die Mietpreise im Jahresvergleich erheblich angezogen. Die Spitzenmiete ist aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit sehr hochwertiger Flächen in Top-Lagen um knapp 27 % auf 38 €/m² gestiegen. Und auch die Durchschnittsmiete hat sich um gut 15 % auf 20,20 €/m² erhöht. 

Perspektiven

„Da seitens der Konjunktur auch im zweiten Halbjahr noch nicht mit starkem Rückenwind zu rechnen ist, ist aus heutiger Sicht ein unterdurchschnittliches Gesamtjahresergebnis sehr wahrscheinlich. Allerdings bestehen durchaus realistische Chancen, dass eine leichte Marktbelebung bereist im zweiten Halbjahr einsetzen könnte, nicht zuletzt auch im großflächigen Segment. Beim Leerstand zeichnet sich für die kommenden Monate eine Seitwärtsbewegung ab, während der Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten aufgrund des weiterhin geringen Leerstands im Top-Segment Bestand haben dürfte. Bezüglich der mittelfristigen Perspektiven ist darauf hinzuweisen, dass die Erholungsbewegungen bei wieder positiver BIP-Entwicklung ebenfalls stark ausfallen dürften“, so Bellenbaum zu den weiteren Aussichten.