Solides Ergebnis in herausforderndem Umfeld auf dem Hamburger Büromarkt

Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Im bundesweiten Vergleich verbuchen die anderen großen Standorte zum Teil höhere Umsatzeinbußen, nichtsdestotrotz liegt Hamburg mit 262.000 m² hinter Berlin und mit 237.000 m² hinter München auf dem dritten Rang. Insgesamt besteht in allen Größenklassen weiterhin eine gute Nachfrage, einige Unternehmen tendieren jedoch dazu, sich eher zu verkleinern“, erklärt Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Für den bisher größten Mietvertragsabschluss zeichnet RTL Deutschland nach der Übernahme des Verlags Gruner + Jahr mit 17.200 m² in der HafenCity verantwortlich. Im Teilmarkt City mieteten die Hamburgische Bürgerschaft rund 9.800 m² am Alten Wall und die Deutsche Giganetz 7.300 m² im Büroensemble TRIIIO, dem ehemaligen Hauptsitz von Hamburg Süd.

Heterogener Branchenmix, Leerstand weiterhin stabil

Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen wird — wie so oft — von der Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen angeführt, die durch einige größere Verträge gut 24 % zum Ergebnis beisteuert. Dahinter folgen gleichauf Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Medien und Werbung mit jeweils knapp 16 %. Darüber hinaus erreicht die öffentliche Verwaltung mit fast 12 % als einzige weitere Kategorie einen zweistelligen Umsatzanteil. Auffällig ist das schwache Abschneiden der Branche Verwaltungen von Industrieunternehmen, die bisher nur mit kleineren Verträgen am Markt aktiv war.

Der Leerstand hat sich in den vergangenen Quartalen kaum verändert und liegt zur Jahresmitte mit 557.000 m² auf einem ähnlichen Niveau wie vor einem Jahr. Die Leerstandsquote bleibt damit weiterhin niedrig und beläuft sich auf 3,9 %. In der stark nachgefragten Büromarktzone City ist die Summe der leer stehenden Flächen auf 107.000 m² gestiegen, wodurch die Leerstandsrate um einen Prozentpunkt auf 4,0 % zugelegt hat. Besonders erfreulich dabei ist, dass auch das Angebot an modernen Flächen etwas angezogen hat und nunmehr 42.000 m² in dieser Kategorie zur Verfügung stehen. In der HafenCity stehen aktuell lediglich 4.000 m² moderne Flächen leer. Das Flächenangebot wird hier jedoch zukünftig durch diverse Bauprojekte erweitert.  

Flächen im Bau auf hohem Niveau

Die Flächen im Bau sind im Laufe der vergangenen zwölf Monate durch den Start mehrerer größerer Projekte um 26 % auf 437.000 m² gestiegen. Die für den Markt interessantere Größe der davon noch zur Anmietung zur Verfügung stehenden Flächen hat sogar um 54 % auf 171.000 m² angezogen. Das markante Hochhaus Elbtower von Signa in der HafenCity schlägt dabei allein mit insgesamt über 70.000 m² Bürofläche zu Buche. Für dieses sowie einige weitere großflächige Entwicklungen gilt jedoch, dass sie frühestens ab 2025 fertig werden.

Die Spitzenmiete ist bereits im dritten Quartal 2022 auf 35 €/m² gestiegen und hat sich seither nicht verändert. Sie wird für moderne Flächen im Teilmarkt City erzielt, der damit weiterhin vor der HafenCity liegt, wo in der Spitze 32 €/m² erreicht werden. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts hat sich mit 22,30 €/m² im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert.

Perspektiven

„Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer stabilen Nachfrage auszugehen, sodass der Flächenumsatz den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von über 500.000 m² voraussichtlich nicht erreichen wird. Auf der Angebotsseite werden keine größeren Veränderungen beim Leerstand erwartet, während die Flächen im Bau und auch die davon noch verfügbaren Flächen wieder spürbar sinken sollten. Das vor allem in der City stark begrenzte Angebot an modernen Flächen — bei gleichzeitig geringer Bautätigkeit in diesem Teilmarkt — dürfte zu einem weiteren Anziehen der Spitzenmiete führen“, so Heiko Fischer.