Büromarkt Bochum: Deutliche Abkühlung zum Halbjahr

Weniger Deals in allen Größenclustern

Die Anzahl der im Analysezeitraum registrierten relevanten Mietverträge ging um ein Drittel zurück. Es wurden 32 Abschlüsse gezählt (Halbjahr 2022: 48 Stück). „Der Rückgang der Marktaktivität betrifft alle Größenordnungen von Flächengesuchen gleichermaßen. Es ist nicht der eine große Mietvertrag, der hier fehlt.“ erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Marktabkühlung. „Dennoch konnten wir wieder einige für Bochum schöne Erfolge erzielen und zum Beispiel DAIKIN und die SCHUFA mit Flächen versorgen.“  Die Daikin Airconditioning Deutschland GmbH mietete rd. 4.450 m² Bürofläche im Neubauprojekt TRIUM, An der Jahrhunderthalle 50-54. Die Schufa Holding GmbH sicherte sich rd. 1.400 m² als Untermieter an der Wittener Str. 45.  Zu den Top-5 Mietverträgen gehören zudem rd. 2.100 m², die eine Bildungseinrichtung an der Universitätsstraße 142 mietete, sowie zwei Kontrakte an der Alte Wittener Straße.  Hier mietete die Medienagentur BeSocial ca. 2.250 m² in der Hausnummer 68 und der Coworking-Anbieter Work Inn rd. 1.250 m² in Hausnummer 30.

Branchen und Lagen

In der Branchenauswertung führen derzeit die Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen mit etwa 37 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen.  Es folgen sonstige Dienstleistungen mit etwa 21 % und unternehmensbezogene Dienstleistungen mit rund 20 % relativem Anteil.

Beliebteste Lage ist wie im Vorjahr Mark 51°7. Das ehemalige Opel-Areal vereint rund 27 % aller vermieteten Quadratmeter auf sich. Etwa 13 % entfallen auf die Büromarktzone Gesundheitscampus/Ruhr-Universität und rund 8 % auf den Cityrand Süd.  Etwa ein Drittel der Flächen wurde außerhalb der typischen Büromarktzonen im übrigen Stadtgebiet angemietet.

Leerstand steigt auf gesundes Niveau

Nachdem die Leerstandsquote in Bochum bis auf nur noch 2,0 % kontinuierlich gesunken war, steigt diese seit der Covid-Pandemie sukzessive wieder an. Nach 3,0 % zum Jahresende 2022, liegt die Leerstandsquote jetzt bei 4,0 % und damit auf einem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau. Diese Quote entspricht einer Angebotsreserve von etwa 68.500 m² Bürofläche. Hiervon werden derzeit etwa 10.500 m² zur Untermiete angeboten.    

Für 2023 wird insgesamt ein Fertigstellungsvolumen von etwa 63.500 m² Bürofläche erwartet. Dies ist der zweithöchste jemals in Bochum registrierte Wert. Dem Markt stehen davon aktuell aber nur noch etwa 3.900 m² zur Verfügung. Von einem Angebotsüberhang kann hier demnach nicht gesprochen werden.

Mieten steigen weiter

„Trotz niedriger Flächenumsätze steigen die Durchschnittmieten in Bochum weiter teils deutlich an.“ fasst Markus Büchte die Preissituation zusammen.

Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von 12,81 EUR/m² auf jetzt 13,08 EUR/m² zum Halbjahr 2023 um etwa 2,0 %.  Rechnet man die Abschlüsse in Neubauten heraus, so erhöhte sich die gewichtete Durchschnittsmiete bei Nachvermietung im Flächenbestand sogar um 10,5 % (von 10,42 EUR/m² auf 11,52 EUR/m²).  Die realisierte Spitzenmiete liegt in diesem Jahr aktuell bei 15,50 EUR/m² (Vorjahr: 16,40 EUR/m²). Generell erzielbar sind in Bochum in der Spitze Mieten um 18,00 EUR/m².

Ausblick heiter bis wolkig

Die gesamtwirtschaftliche Lage im Allgemeinen und die aktuellen Probleme der Immobilienwirtschaft im Besonderen, gehen auch an Bochum nicht spurlos vorbei. Den hiesigen Büromarkt mit immer noch niedriger Leerstandsquote, guten Projektentwicklungen im Bau, der zentralen Lage im Ruhrgebiet und seiner speziellen Hochschullandschaft sehen wir aber gut gewappnet.  Nicht jedes Jahr kann und muss von Rekordflächenumsätzen geprägt sein. Die mittelfristige solide und kontinuierliche Entwicklung des Marktes sehen wir nicht unterbrochen, nur leicht gebremst. Es befinden sich weiterhin regelmäßig interessante Gesuche im Markt, die in der zweiten Jahreshälfte zu Ertrag führen werden. In Summe halten wir es nicht für ausgeschlossen, dass der Vermietungsumsatz im Gesamtjahr an den Durchschnittswert der vergangenen 10 Jahre und damit an 50.000 m² heranreichen könnte. In turbulenten Zeiten würden wir das dann durchaus als zufriedenstellend bezeichnen.