Deutsche Konsum REIT-AG schließt das Geschäftsjahr 2022/2023 ab

Die Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN DE000A14KRD3) veröffentlicht die finalen und geprüften Zahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr 2022/2023:

• Mieterlöse um 7 % auf EUR 79,7 Mio. gestiegen
• Vermietungsergebnis steigt leicht um 1,8 % auf EUR 48,3 Mio.
• FFO verringert sich zinsbedingt auf EUR 33,1 Mio. / FFO je Aktie bei EUR 0,66 (vollverwässert)
• Immobilienportfolio mit Bilanzwert von EUR 1,0 Mrd.
• EPRA NTA je Aktie aufgrund Sondereffekten auf EUR 7,64 zurückgegangen (Vorjahr EUR 10,98 je Aktie)
• Net-LTV bei 61,6 % (Vorjahr 49,7 %)
• Gesamtjahresergebnis EUR -181 Mio. (Vorjahr EUR 60,4 Mio.)

Solides operatives Bewirtschaftungsergebnis / FFO im Wesentlichen zinsbedingt deutlich unter Vorjahr
Die Mieterlöse der Gesellschaft haben sich im Geschäftsjahr 2022/2023 um 7,2 % von EUR 74,4 Mio. auf EUR 79,7 Mio. gegenüber dem Vorjahr erhöht. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem Ausbau des Immobilienportfolios sowie aus indexbasierten Mieterhöhungen. Das Ergebnis aus der Bewirtschaftung war hingegen durch höhere Bewirtschaftungskosten sowie periodenfremde Aufwendungen belastet und stieg deshalb nur unwesentlich.
Die Funds from Operations („FFO“) hingegen waren rückläufig und verminderten sich gegenüber dem Vorjahr um rund 19,4 % auf EUR 33,1 Mio. (Vorjahr EUR 41,1 Mio.) bzw. EUR 0,66 je Aktie (vollverwässert) (Vorjahr: EUR 0,82 je Aktie). Damit liegen die FFO unterhalb der Guidance (EUR 36 Mio. bis EUR 39 Mio.). Dies ergab sich vor allem aus deutlich höheren Nettozinsaufwendungen, die rund EUR 6,3 Mio. höher ausfielen als im Vorjahr sowie aus höheren Bewirtschaftungsaufwendungen.
Analog waren die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) rückläufig und betrugen durch mehrere größere Revitalisierungsmaßnahmen (Capex) bei verschiedenen Immobilien rund EUR 11,1 Mio. (Vorjahr: EUR 22,5 Mio.).

Immobilienportfolio vergößert / Abwertung des Portfolios um EUR 114 Mio.
Durch den im Geschäftsjahr erfolgten Besitzübergang von im Vorjahr erworbenen zwölf Immobilien abzüglich drei veräußerter Objekte ist das Immobilienportfolio insgesamt um neun Objekte mit einer Fläche von rund 35.000 Quadratmetern gewachsen und erwirtschaftet eine Jahresmiete von rund EUR 79,2 Mio. (30. September 2022: EUR 73,2 Mio.).
Aus der jährlichen Neubewertung des Immobilienportfolios zum 30. September 2023 hingegen ergibt sich eine Abwertung um rund 9 % (like-for-like) und ein negatives Bewertungsergebnis von rund
EUR 114 Mio., welches sich im Wesentlichen aus dem deutlich veränderten Zinsumfeld mit vielfach höheren Zinsniveaus ergibt. Nach Jahren mit signifikanten Aufwertungen, die durch die Niedrigzinspolitik befeuert wurden, ergab sich nach der Zinswende der EZB mit zehn Zinserhöhungen in Folge erstmals wieder ein Bewertungsrückgang. Demnach wird das Immobilienportfolio der DKR (inklusive Verkaufsobjekten) zum 30. September 2023 mit rund EUR 995 Mio. und damit zum rund 12,6x der Jahresmiete bewertet (30. September 2022: EUR 1.050 Mio. bzw. 14.2x der Jahresmiete).
Die Bruttoankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt zum Stichtag 30. September 2023 durchschnittlich mehr als 10 %.

Rückführungs- und Sicherheitenvereinbarung mit der Obotritia Capital KGaA über ausstehendes Darlehen abgeschlossen / Wertberichtigung der Ausleihung
Am 9. Dezember 2023 hat die DKR eine notarielle Vereinbarung mit der Obotritia Capital KGaA hinsichtlich der Tilgung der ausstehenden Darlehensforderung getroffen, die zum Bilanzstichtag EUR 62,5 Mio. betrug. Zudem wurde der DKR auch ein umfangreiches Sicherheitenpaket bestellt. Im Gegenzug gewährt die DKR der Obotritia eine Stundung der Darlehensforderung bis spätestens 30. Juni 2025. Aus Vorsichtsgründen hat sich die DKR den Bilanzansatz der Ausleihung ausschließlich auf sehr kurzfristige und bewertbare Sicherheiten gestützt und damit eine Wertberichtigung der Ausleihung in Höhe von etwa 70 % vorgenommen.

Erstmalige Bilanzierung von latenten Steuern
Weiterhin hat der Vorstand entschieden, dass aufgrund der unklaren zeitlichen Perspektive sowie des unklaren Ausgangs des Rechtsstreites mit der Finanzverwaltung Brandenburg im Hinblick auf den Erhalt des REIT-Status aus Vorsichtsgründen alle möglichen steuerlichen Risiken bilanziert werden. Demnach werden die bisher gebildeten Steuerforderungen ausgebucht und gleichzeitig erstmals Latente Steuern bilanziert. Dies führt im Jahresabschluss zu Steueraufwendungen von insgesamt rund EUR 50,2 Mio. Davon umfassen rund EUR 31,7 Mio. die erstmalige Bildung (nicht zahlungswirksamer) latenter Steuern. Der Differenzbetrag von ca. EUR 18,5 Mio. umfasst die Erfassung von Steuernachzahlungen für den Zeitraum ab 2016. Hiervon wurde bereits ein Teil zum Bilanzstichtag durch die DKR beglichen, weitere Zahlungen hat die Gesellschaft nach dem Stichtag getätigt.

Gesamtperiodenergebnis bei EUR -181 Mio. / Keine Dividende für das Geschäftsjahr 2022/2023
Für das Gesamtjahr 2022/2023 ergibt sich in Summe ein negatives Periodenergebnis von rund EUR -181 Mio., welches ganz wesentlich durch nicht zahlungswirksame Aufwendungen wie die Immobilienabwertung (EUR -113,5 Mio.), die Wertberichtigung der Darlehensforderung gegenüber der Obotritia Capital KGaA (EUR -40,1 Mio.) sowie der erstmaligen Bilanzierung passiver latenter Steuern (EUR -31,7 Mio.) beeinflusst ist.
Wie bereits zuvor angekündigt, kann aufgrund des negativen Jahresergebnisses für das abgelaufene Geschäftsjahr 2022/2023 kein Dividendenvorschlag erfolgen.

EPRA NTA (voll verwässert) bei EUR 7,64 je Aktie / Net LTV erhöht sich auf rund 61,6 %
Nach Bilanzierung aller genannten Risiken beträgt der EPRA NTA (voll verwässert) zum 30. September 2023 etwa EUR 7,64 je Aktie (30. September 2022: EUR 10,98 je Aktie). Damit liegt der innere Wert der Aktie weiterhin deutlich über dem aktuellen Aktienkurs.
Maßgeblich aufgrund der Abwertung des Immobilienportfolios sowie der Wertberichtigung auf die Ausleihung hat sich der Net LTV am Bilanzstichtag auf 61,6 % erhöht.

Telefonkonferenz
Die Deutsche Konsum REIT-AG wird zu den Jahresergebnissen des Geschäftsjahres 2022/2023 heute, am 19. Dezember 2023, um 10:00 Uhr CET eine Analystenkonferenz (Webcast und Telefonkonferenz) abhalten. Die entsprechende Ergebnispräsentation sowie weitere Informationen zum Webcast und zur Telefonkonferenz finden Sie unter https://www.deutsche-konsum.de/investor-relations/. Der Geschäftsbericht 2022/2023 steht unter https://www.deutsche-konsum.de/investor-relations/finanzberichte/ zum Download zur Verfügung.