Grundstücksspekulationssteuer: Das Kaufdatum entscheidet

Mit der umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichneten Abgabe will der Fiskus Gewinne aus dem Handel mit Grundstücken abgreifen. Sie fällt als Teil der Einkommensteuer an, wenn Eigentümer private Grundstücke innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkaufen. Erfasst davon sind alle Grundstücke, egal ob bebaut oder unbebaut.

Die relevanten Zeitpunkte der Spekulationsfrist beziehen sich aber nur auf den Grund und Boden. Die Errichtung eines Gebäudes auf einem seit Langem im Eigentum stehenden Grundstück ist nicht maßgebend. Der Verkauf des bebauten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach der Bebauung löst also kein Spekulationsgeschäft aus, wenn dem Verkäufer das Grundstück schon länger gehört oder es ins Privatvermögen überführt wurde. „Der entscheidende Faktor“, sagt Ecovis-Steuerberater Thomas Keller in Mindelheim, „ist das Kaufdatum des Grund und Bodens, oder der Entnahmezeitpunkt liegt außerhalb der Spekulationsfrist.“

Die Spekulationssteuer erfordert nach der Rechtsprechung die Nämlichkeit des Grundstücks. Also muss das, was verkauft und steuerpflichtig sein soll, identisch mit dem sein, was angeschafft oder entnommen wurde. Mit dieser Frage hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 26. September 2023 ausführlich auseinandergesetzt (IX R 13/22) und entschieden, dass der Erwerb von Erbanteilen an einem Nachlass und der anschließende Verkauf eines Grundstücks aus dem erworbenen Nachlass heraus – anders als bisher – nicht zu einer Grundstücksspekulation führt.

Familienheime nicht immer steuerfrei

Im Wesentlichen ausgenommen ist das selbst genutzte Familienheim. Voraussetzung für die Freistellung ist, dass das Haus von der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. „Hilfsweise reicht es aus, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde“, ergänzt Keller.

Zur Frage der Selbstnutzung hat der BFH am 25. Januar 2024 wichtige Grundsatzentscheidungen getroffen. Demnach gibt es die Steuerbefreiung nur, wenn der Eigentümer de facto selbst dort wohnt. Es reicht nicht aus, wenn der Eigner das Haus der Mutter oder Schwiegermutter unentgeltlich zur Nutzung überlässt. Stress gibt es auch im Scheidungsfall. Gerade durch Scheidungsfolgenvereinbarungen kommt es häufig zu Problemen, wenn das Familienheim noch keine zehn Jahre alt ist und erst nach der Scheidung verkauft wird, denn die Weiternutzung durch den Ex-Partner ist nicht steuerbegünstigt.

Keine Schenkungsteuer auf verpachtete Betriebe

Bei der Hofübergabe gelten großzügige Verschonungsregelungen. Der Übergang von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen – egal ob als Betriebs-, als Privatvermögen, aktiv bewirtschaftet, verpachtet, als ganzer Betrieb oder nur in Form einzelner Grundstücke –, unterliegt nicht der Schenkungsteuer. 85 Prozent des Vermögens sind steuerfrei. Zusammen mit einem abschmelzenden Freibetrag von 150.000 Euro lässt sich so eine Million Euro am Fiskus vorbeiführen. Auf Antrag besteht bei größerem Vermögen, das zum Beispiel über eine Million Euro hinausgeht, die Möglichkeit der Optionsverschonung. Hier gibt es eine 100-prozentige Freistellung. Bei verpachteten Landwirtschaftsbetrieben und -flächen sieht die Finanzrechtsprechung hier inzwischen Probleme. Die Finanzverwaltung teilt diese Bedenken jedoch nicht, sodass es also bei der weitgehenden Verschonung land-und forstwirtschaftlichen Vermögens mit den geltenden Einschränkungen und Behaltefristen bleibt.

Keine Einkommensteuerschuld bei Ablösung von Nießbrauchrechten

Unterliegen Zahlungen im Zusammenhang mit Grundstücken und Gebäuden im Privatvermögen der Spekulationssteuer? Im vor dem Finanzgericht Münster verhandelten Fall wurde einer Mutter ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie eingeräumt. Ein paar Jahre später verzichtete die Mutter gegen Abfindung darauf, um den Kindern den Verkauf der Immobilie zu ermöglichen. Nachdem die Haltedauer des Nießbrauchrechts keine zehn Jahre betrug, setzte das Finanzamt das Recht mit einem Grundstück gleich und forderte Spekulationssteuer. Das Gericht urteilte am 12. Dezember 2023 anders: Zwar kann ein Nießbrauchrecht auch Gegenstand der Spekulationssteuer sein. Wenn aber eine begünstigte Person auf das Nießbrauchrecht gegen Abfindung verzichtet, ist damit kein steuerpflichtiger Verkauf gegeben (6 K 2489/22 E).

Volle Mehrwertsteuer für stehende Ernte

Es ist schwer nachvollziehbar, dass die stehende Ernte als landwirtschaftliches Vorstufenprodukt nicht pauschalierungsfähig sein soll. So sieht es aber der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 17. August 2023. Im Streitfall betrieb die aufgelöste Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auf den Flächen ihrer Gesellschafter Ackerbau. Im Zuge der Realteilung übertrug die GbR auch das vorhandene Feldinventar auf die einzelnen Gesellschafter. Die Richter sagen, dass das Feldinventar zwar aus der landwirtschaftlichen Produktion des Ackerbaus stamme und daher grundsätzlich der landwirtschaftlichen Urproduktion diene. Allerdings solle es sich bei den auf den Feldern befindlichen Früchten vor der Ernte noch nicht um landwirtschaftliche Erzeugnisse handeln. Sie würden den Erwerbern lediglich die Möglichkeit eröffnen, später landwirtschaftliche Produkte zu erzeugen und zu verkaufen. Die Vorstufe sei aber umsatzsteuerlich nicht begünstigt. Diese sehr enge Auslegung lässt wohl nur den Schluss zu, dass die Finanzrichter nicht willens sind, pauschalierenden Betriebe unter die Arme zu greifen und sie von Mehrwertsteuerforderungen zu entlasten (V R 3/21).

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