Nachtragsmanagement am Bau: Änderungen vorausschauend einpreisen

Die Baubranche steckt in der Krise, auch weil Bauen immer teurer wird. Im Jahresdurchschnitt 2022 hat der Preis für Bauleistungen nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 16,7 Prozent zugelegt – und das nach einem Plus von 9,0 Prozent im Jahr 2021 und 1,5 Prozent im Jahr 2020.

Die gestiegenen Zinsen sind ein Grund dafür. Die weiterhin knappe Marktversorgung mit Rohstoffen sowie die Energiekosten sorgen dafür, dass die Materialpreise immer höher klettern. Auch im Jahr 2023 war keine Trendumkehr in Sicht. Zwar gab es vereinzelte Preisrückgänge, beispielsweise für Materialien aus Holz. Insgesamt aber lag das Preisniveau im ersten Halbjahr 2023 über dem Niveau vor der Energiekrise. „Diese Preissteigerungen werfen zunehmend schwierige Fragen bei der Kalkulation von Bauvorhaben auf“, erklärt Julia Gerhardter, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München, und das hat Auswirkungen auf entsprechende Verträge: „Die Gestaltung wird immer komplexer, wenn beide Seiten versuchen, sich gegen das Risiko von unvorhersehbaren Preissteigerungen abzusichern.“

Steigende Kosten: Besser im Vorfeld berücksichtigen

Haben also Handwerker und Co keine Chance, die Preissteigerungen weiterzugeben? Ecovis-Rechtsanwalt Arndt Wilkes in Rostock betreut mittelständische Unternehmen aus der Baubranche. Er sagt: „Gerade bei langfristigen Bauvorhaben sind die Preissteigerungen bei Rohstoffen auch unternehmerisches Risiko, das Betriebe bestmöglich bereits in die Angebote einkalkulieren sollten.“ Denn nachträgliche, einseitige Änderungen an bestehenden Verträgen sind nicht möglich. Rechtsanwältin Gerhardter bestätigt: „Hier hat in der Regel der Auftraggeber die besseren Karten. Schließlich gilt: An einmal vereinbarte Verträge muss man sich halten.“

Nachtragsmanagement: Keine neue Baustelle

Jenseits der steigenden Preise ergeben sich aber auch aus anderen Gründen immer wieder Änderungswünsche im Verlauf eines Bauvorhabens. „Bauherren entscheiden sich vielleicht, doch größer zu bauen oder eine zusätzliche Wand einzuziehen“, erläutert Gerhardter. Dann sind Nachträge zu verhandeln. Stefan Reichert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München, fügt hinzu: „Gelungenes Nachtragsmanagement war schon immer wichtig in der Branche. Denn in der Baubranche herrscht bereits seit Jahren nicht nur ein größerer Preiswettbewerb als in anderen Branchen, auch die Zahl der öffentlichen Ausschreibungen spielt schon immer eine wichtige Rolle. Die derzeitige Krise trägt also nur zum Teil zur Relevanz des Themas bei.“ Umso wichtiger ist es daher, bei Nachträgen fachlichen Rat einzuholen – am besten aber bereits beim Aufsetzen der ursprünglichen Verträge.

Verträge im Vorfeld richtig aufsetzen

In vielen Fällen baut das Nachtragsmanagement darauf auf, wie der ursprüngliche Vertrag gestaltet wurde. Beim Einheitspreisvertrag etwa werden die Leistungen und die dafür benötigten Materialien genau definiert. Folglich lassen sich Änderungen vergleichsweise einfach berechnen. „Dann ist – zumindest bei reinen Mengen- oder Massenmehrungen – auch nicht per se ein Nachtrag notwendig. Schließlich muss der Kunde nur zahlen, was vereinbart wurde“, erklärt Gerhardter.

Pauschalverträge dagegen sind immer vorteilhaft, wenn sich nichts Grundlegendes ändert, da beide Seiten im Vorfeld genau wissen mit welchen Kosten oder Einnahmen sie rechnen können. Dafür wird es jedoch meist etwas kniffliger, wenn es dann eben doch zu Änderungswünschen kommt.

Gibt es Änderungsbedarf, müssen grundsätzlich beide Parteien der Änderung zustimmen. Gelingt keine Einigung, kann eine Änderungsanordnung erfolgen. Dieses Angebot müssen Bauunternehmen oder Handwerker aber dann nicht annehmen, wenn es unzumutbar ist – wenn also beispielsweise das dafür notwendige Fachwissen oder die Kapazitäten im Betrieb nicht vorhanden sind.

Außerdem ist natürlich der Mehr- oder Minderaufwand entsprechend zu bepreisen, inklusive der Geschäftskosten und eines Wagnis- und Gewinnzuschlags. „Hier ist es immer hilfreich, wenn im Vertrag eine Ur-Kalkulation hinterlegt wurde“, erklärt Gerhardter. „Das vermindert Streit bei der Vergütungsanpassung.“ Ihr Kollege Stefan Reichert ergänzt: „Je durchdachter und besser die Ur-Kalkulation, desto weniger Probleme gibt es beim Nachtragsmanagement. Denn das gute – oder im schlimmsten Fall schlechte – Kalkulationsmuster setzt sich dort schließlich fort.“

Preisgleitklauseln und Co – was bringen sie?

Immer wieder ist auch von Preissteigerungsklauseln die Rede, die Bauunternehmen vor steigenden Preisen schützen sollen. Mit diesem Vertragszusatz sichert sich der Bauunternehmer das Recht, bei einer Erhöhung der Selbstkosten den Preis für die Leistung anzupassen. „Diese Klauseln scheitern aber regelmäßig an der Umsetzung“, warnt Ecovis-Rechtsanwalt Wilkes. „Auch weil eine Vielzahl an Voraussetzungen gegeben sein muss, um die Preiserhöhungen letztlich durchsetzen zu können.“ Gleiches gilt übrigens auch für Preisgarantien, ergänzt Wilkes: „Die wenigsten Unternehmen haben die notwendige Marktmacht, um solche Preisgarantien bei ihren Lieferanten durchzusetzen.“

Fairness und Kooperation – nur so kann es klappen

Rechtsanwalt Reichert mahnt deshalb vor allem zur Vertragsklarheit im Vorfeld und erteilt dem Handschlag auf der Baustelle eine klare Absage: „Vertragspartner sollen immer die Schriftform wahren und alle Leistungsänderungen klar benennen. Außerdem ist eine saubere Dokumentation unerlässlich.“ Mit Blick auf die Komplexität von nachträglichen Vertragsänderungen rät Reichert seinen Mandanten zudem zur Vorsicht bei allzu günstigen Angeboten: „Planen Sie lieber weitsichtig und schätzen Sie die Kosten realistisch ein. Gute Arbeit hat nun mal ihren Preis. Immer nur auf das günstigste Angebot zu schielen, ist meist für beide Seiten – Bauunternehmen genauso wie Bauherren – keine gute Strategie.“ Dem Appell an Kooperation und Fairness können sich Wilkes und Gerhardter nur anschließen: „Selten gewinnt jemand bei Streitigkeiten. Aber alle verlieren Zeit, Nerven und im Zweifel auch noch viel Geld.“