Endrenovierung: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Das Thema Renovierung bei Auszug führt immer wieder zu Streit im Mieter-Vermieter-Verhältnis. Laut Gesetz müssen Mieter gar nicht renovieren, das mag viele überraschen, aber so ist es: Weder während der Mietzeit noch bei Auszug ist eine Renovierung erforderlich. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) heißt es dazu:

§ 535

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Und weiter:

§ 538

…Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Fazit: Der Vermieter ist für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich.

Allerdings kann diese Bestimmung im Mietvertrag geändert und auf den Mieter übertragen werden. Dann darf es sich aber nur um sogenannte Schönheitsreparaturen handeln. Voraussetzung ist, dass der Mieter auch eine renovierte Wohnung übernommen hat oder einen angemessenen Ausgleich in Geld erhalten hat. Eine automatische Komplettrenovierung bei Auszug ist nie durchzusetzen!

Damit Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig sind, müssen sie korrekt formuliert sein, also wirksame Klauseln sein. Allzu oft enthalten Mietverträge aber unwirksame Klauseln. Lesen Sie mehr dazu im Abschnitt weiter unten.

Rechte des Vermieters: So lassen sich Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen

Es liegt in der Hand von Vermietern, so eindeutige Regelungen zu Renovierungsarbeiten im Mietvertrag zu treffen, dass es am Ende eines Mietverhältnisses nicht zum Streit kommt. Wichtig ist, Klauseln so zu formulieren, dass sie auch wirksam sind. Eine Klausel im Mietvertrag, die Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wirksam, wenn sie Flexibilität zulässt und wenn der Grad der Abnutzung der Wohnung miteinbezogen wird in die Frage, was und wie viel zu renovieren ist, sprich: Es muss ein Bedarf für eine Renovierung vorliegen. Damit können Schönheitsreparaturen auch entfallen – etwa, weil die Wohnung gut in Schuss ist.

Beispiele für wirksame Klauseln:

• „Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu übernehmen.“ Das ist allgemein formuliert. Was im Einzelnen zu tun ist, entscheidet der Grad der Abnutzung der Wohnung.
• Der Vermieter legt zwar eine starre Renovierungsfrist im Vertrag fest – alle drei, fünf, sieben Jahre – allerdings führt er das Wort „üblicherweise“ oder „in der Regel“, „ungefähr“, „meist“ oder „normalerweise“ hinzu. Damit ist die Klausel wirksam, denn sie lässt eine Ausnahme zu.

Beispiele für unwirksame Klauseln:

Wie bereits ausgeführt, müssen sie Flexibilität bei der Renovierung und Instandhaltung zulassen und den Grad der Abnutzung mit einbeziehen. Daraus ergibt sich auch, was nicht zulässig ist (Beispiele):

• Ein festgeschriebener Turnus, wann Räume zu renovieren sind, ist unzulässig, weil sie den Grad der Abnutzung einer Wohnung nicht mit einbeziehen.
• Klauseln, die festlegen, dass die Wohnung „wie überlassen“ oder „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückzugeben ist, sind ebenfalls unzulässig, denn sie beinhalten, dass normale Abnutzungsspuren automatisch und immer zu beseitigen wären.
• Der Vermieter gibt vor, wie renoviert werden muss, beispielsweise, dass von der bisherigen Ausführungsart nicht abgewichen werden darf. Das würde bedeuten, dass die Raufasertapete in der Wohnung auf ewig erhalten bleiben muss.

• Der Vermieter gibt vor, dass die Renovierung nur von einem Fachbetrieb ausgeführt werden darf.
• Der Mieter wird verpflichtet, automatisch bei Auszug zu renovieren, unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung gewohnt hat und wie abgenutzt die Wohnung ist. Das würde bedeuten, dass ein Mieter, der in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen ist, auch dann komplett renovieren muss, wenn er nach nur sechs Monaten wieder auszieht.

Mieter: Diese Schönheitsreparaturen sind Pflicht

Sind Schönheitsreparaturen korrekt im Mietvertrag verankert, dann muss der Mieter sie auch ausführen. Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die übliche Abnutzungserscheinungen beseitigen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ergeben. Der Mieter soll also seine Gebrauchsspuren beseitigen.

Dazu gehört:

• Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden, falls es sich um gestrichene Fußböden handelt
• Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre
• Streichen der Innentüren und der Außentüren (nur von innen)
• Streichen der Fenster von innen
• Dübellöcher zuspachteln

Dazu gehört nicht:

• Lackieren von Außenfenstern, Außentüren oder einer Loggia
• Abschleifen oder Versiegeln von Parkett
• Auswechseln von Teppichböden

Tipp: Wer eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, muss bei Auszug nicht renovieren, egal was im Mietvertrag vereinbart wurde (BGH VIII ZR 185/14). Den Zustand der Wohnung sollten Mieter daher bei Einzug unbedingt dokumentieren, beispielsweise in dem sie Fotos mit Datumsangabe machen.

Auszug: Das müssen Mieter leisten

Wenn im Mietvertrag keine Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen festgehalten sind, die Wohnung unrenoviert übergeben wurde oder wenn der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, muss der Mieter bei Auszug die Wohnung lediglich ordentlich hinterlassen. Das heißt: Ausgeräumt und oberflächlich gereinigt, also besenrein. Ausgeräumt heißt, dass die Wohnung in den baulichen Zustand versetzt werden muss, in dem sie bei Einzug war. Nicht mit dem Vermieter abgesprochene Veränderungen müssen rückgängig gemacht beziehungsweise rückgebaut werden, zum Beispiel Trennwände, Durchbrüche, überstrichene Kacheln, fest eingebaute Regale oder eine Einbauküche, auch ein auf eigene Faust verlegter Fußboden. Dübellöcher hat der Vermieter zu dulden, wenn sie in einem üblichen Umfang für das Anbringen von Bildern, Lampen, Spiegeln etc. erfolgt sind. Der Mieter darf sogar Kacheln durchbohren, wenn Dübel nicht in den Fugen eingefügt werden können. Die Farbe an den Wänden muss neutral oder dezent sein, ebenso die der Heizkörper. Wer sich als Mieter also im ganzen Farbspektrum ausgetobt hat, muss das rückgängig machen. Übliche Gebrauchsspuren auf dem Parkett sind erlaubt, das Parkett muss der Mieter nicht abziehen. Sollten Brandlöcher im Teppich sein, ist der Mieter zu Ersatz verpflichtet.

Tipp für Vermieter: Wenn Mieter ausziehen und die Wohnung nicht ordnungsgemäß geräumt ist, sind Vermieter verpflichtet, eine angemessene Frist zu setzen, in der der Mieter zum Beispiel Rück- und Umbauten entfernen kann. Versäumt der Vermieter es, eine Frist zu setzen, kann er keine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen. Vermieter vergessen das häufig. Liegen allerdings Beschädigungen vor – das berühmte Brandloch im Teppich – dann muss der Mieter sofort handeln. Hier muss der Vermieter keine Frist setzen.

Tipp: Bei Einzug sollten Mieter und Vermieter stets ein Übergabeprotokoll anfertigen. Darin wird der Zustand der Wohnung festgehalten, also zum Beispiel die Badewanne ist zerkratzt, der Spiegel hat einen Sprung, im Parkett befindet sich eine Macke. Ohne Übergabeprotokoll ist es für den Mieter bei Auszug schwierig zu beweisen, dass er bestimmte Schäden in der Wohnung bereits vorgefunden hat und damit nicht verantwortlich dafür ist.

Mietkaution: Das sind Rechte des Vermieters

Vermieter dürfen eine Mietkaution von bis zu drei Monats-Kaltmieten – also Miete ohne Nebenkosten – als Sicherheit von Mietern verlangen.

Tipp: Hinterlegen Sie als Mieter und Vermieter die Mietkaution auf einem sogenannten Mietkautionskonto. So ist sichergestellt, dass die Mietkaution nicht einer Insolvenz des Vermieters zum Opfer fällt. Ein solches Konto gibt es bei Banken und Sparkassen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter sofort aufgefordert, die Mietkaution zurückzahlen, wenn zwischen den Vertragsparteien klar ist, dass keine Vermieteransprüche mehr gestellt werden. Der Vermieter hat aber eine angemessene Überlegungszeit, in der er diese Frage klären kann. In schwierigen Fällen kann diese Überlegungszeit sogar sechs oder neun Monate betragen. Steht die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter sogar einen Teil der Kaution noch länger zurückhalten. 

Streitpunkt Renovierung: Die Mietkaution wird oft zum Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Meist dreht es sich dann um 

Renovierungsfragen: Muss der Mieter renovieren oder nicht oder ist er für einen Schaden verantwortlich oder nicht? Der Vermieter hält dann oft die Kaution oder einen Teil der Kaution zurück.

Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, rät der Deutsche Mieterbund, bereits vor einem anstehenden Auszug zu klären, ob der Mieter renovieren muss oder nicht. Ein Blick in den Mietvertrag gibt Aufschluss. Um sicher zu gehen, die Klauseln richtig zu interpretieren, lohnt es sich, Rat von Experten einzuholen – einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

Tipp: Für eine erfolgreiche Vermietung müssen einige Dinge bereits im Vorfeld beachtet werden. Und auch danach gilt es, gewisse Dinge im Blick zu behalten, damit es bei einem guten Mietverhältnis zwischen beiden Parteien bleibt. Mit einer guten Planung kann die Vermietung einer Wohnung eine zuverlässige zusätzliche Einnahmequelle sein. Zudem können Vermieterinnen und Vermieter finanzielle Risiken des Mietverhältnisses mit einer Mietausfallversicherung minimieren.

Den kompletten biallo.de Ratgeber zu diesem Thema gibt es hier: https://biallo.link/lxu5sd6m/