Kürzere Nutzungsdauer eines Gebäudes: Inhalt von Gutachten jetzt klarer

Bisher galt, dass die gesetzlich fingierten Abschreibungszeiträume von

• 50 Jahren (Baujahr der Wohngebäude von 1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022),
• 40 Jahren (Baujahr bis 31. Dezember 1925) oder
• 33 Jahren (Immobilien im Betriebsvermögen oder Baujahr nach 1. Januar 2022)

unveränderlich sind. Dies ist insbesondere dann ärgerlich, wenn bei einem älteren Gebäude eine schnellere Abnutzung erkennbar ist.

Was der Bundesfinanzhof zu entscheiden hatte

Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) erneut im Jahr 2024 entschieden, dass es für den Steuerpflichtigen durchaus möglich ist, eine kürzere Nutzungsdauer zu erhalten. Dafür ist aber ein Sachverständigengutachten notwendig, also ein Verkehrswertgutachten oder bautechnisches Gutachten. Wie dieses Gutachten auszusehen hat, hat nun der BFH in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) konkretisiert, weil bereits 2021 über eine Öffnung der Nutzungsdauer entschieden wurde. Leider war damals nicht klar wie komplex so ein Gutachten wird, weil durch den BFH nur auf die Wahlfreiheit des Gutachters verwiesen wurde. Die Konsequenz war, dass viele Steuerberater mit einem bloßen Verweis auf das Alter eines Gebäudes eine kürzere Abschreibung durchsetzen wollten. Ganz so einfach ist es laut den Richtern nun auch nicht. Zudem wurde zwischen den beiden Urteilen auch das Gesetz nachgeschärft. Und: Die Finanzverwaltung hat mit BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 eine sehr einschränkende Auslegung für sämtliche Finanzbeamten zur Pflicht gemacht. Auch diese Vorgehensweise hat der BFH nun gerügt. „Für Gutachter herrscht jetzt eine gewisse Klarheit wie Gutachten auszusehen haben, von der Sie profitieren können“, sagt Steuerberater Manuel Bauer.

„Wichtig zu wissen ist, dass ein Gutachten nicht in jedem Fall auch tatsächlich zu einem besseren Ergebnis führt, weil sie auch mit Kosten verbunden sind. Betroffene sollten sich mit ihrem Steuerberater unterhalten, um die komplexe Sachlage abzuklären“, rät Bauer