Vermietung an Angehörige: Wie Vermietende die Steuervorteile richtig nutzen

Was lässt sich bei der Vermietung von Wohnungen steuerlich geltend machen?

Wer Wohnungen vermietet, kann die vollen Werbungskosten geltend machen. Vermieterinnen und Vermieter können also die Kosten der Vermietung, etwa Abschreibung der Anschaffungskosten, Reparatur- und Reinigungskosten oder auch Kreditzinsen, von den Einnahmen aus der Vermietung abziehen und so ihren Gewinn verringern. Darüber hinaus können sie gegebenenfalls auch Verluste steuermindern geltend machen.

Was ist bei einer verbilligten Miete zu beachten?

Um Steuervorteile nicht zu gefährden, sind jedoch bestimmte Grenzen zu beachten. „Die Höhe der Miete darf also nicht zu gering ausfallen“, erläutert Robin Große, Steuerberater bei Ecovis in Ahlbeck, „und zwar unabhängig davon, ob an Angehörige oder andere Personen vermietet wird.“ Ebenfalls wichtig: Die Miete ist tatsächlich zu zahlen. Sonst erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis insgesamt nicht an.

Welche Grenzen gelten?

Der volle Werbungskostenabzug ist nur erlaubt, wenn Vermieter die Entgeltlichkeitsgrenze einhalten. Diese Grenze liegt bei 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Vergleichsmiete, so muss der Vermietende darlegen, dass sich mit der Vermietung über einen langen Zeitraum insgesamt ein Überschuss erzielen lässt. „Sonst zweifelt das Finanzamt an der Gewinnerzielungsabsicht und lässt den Abzug nicht zu“, sagt Große. Mithilfe einer Totalüberschussprognose kann der Vermietende das dokumentieren. Bei einem Mietpreis von unter 50 Prozent der Vergleichsmiete sind die Werbungskosten nur noch anteilig zum Abzug zugelassen.

Wie lässt sich die Vergleichsmiete berechnen?

Ob Vermietende die ortsübliche Miete berechnen oder das Finanzamt: Grundsätzlich gilt immer der örtliche Mietspiegel als Referenz, bei Rahmenwerten der untere Wert. „Schwieriger wird es bei kleineren Gemeinden, für die kein Mietspiegel vorliegt“, sagt Robin Große. Dann dürfen Vermieter Mietwert-Rechner aus dem Internet zurate ziehen. Liegen auch diese nicht vor, helfen Internetrecherchen bei der Ermittlung von Quadratmeterpreisen für in der Nähe gelegene Immobilien. Diese Werte lassen sich je nach Ausstattungsmerkmalen wie Garten oder Balkon anpassen. Robin Große weist darauf hin, dass die Mieten für mindestens drei vergleich­bare Wohnungen zugrunde gelegt werden müssen: „Eine einzelne fremdvermietete Wohnung im gleichen Haus reicht als Maßstab nicht aus.“ Zu guter Letzt kann auch ein Sachverständigengutachten helfen, um die ortsübliche Kaltmiete zu berechnen.

Welche Bedeutung haben die Nebenkosten?

Wer die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet, kann zudem die umlagefähigen Nebenkosten berück­sichtigen. „Das ist besonders in strukturschwachen Gegenden mit geringen Kaltmieten besonders relevant“, erläutert Große. Zu diesen Nebenkosten zählen: die Grundsteuer, die Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach‑ und Haftpflichtversicherung und Hauswart. „In die Vergleichsberechnung lassen sich alle umlagefähigen Kosten einbeziehen, die tatsächlich gezahlt worden sind – egal, ob der Vermietende oder der Mietende diese Kosten trägt“, so Ecovis-Steuerberater Große. Nicht berücksichtigen lassen sich Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.

Tipp: Was sollten Sie jetzt tun?

• Prüfen Sie, welche Grenzen Sie bei einer verbilligten Miete beachten müssen.
• Dokumentieren Sie die durchgeführten Berechnungen sorgfältig.
• Sie wollen eine Totalüberschussprognose erstellen? Dann sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.