Finanzen / Bilanzen

Vermietung an Angehörige: Wie Vermietende die Steuervorteile richtig nutzen

Wer an Bruder, Ehepartner oder Kinder vermietet, verlangt häufig nicht den vollen Mietpreis und kann eventuelle Verluste steuerlich geltend machen. Welche Grenzen es gibt und was für Nebenkosten gilt, erklärt Ecovis-Steuerberater Robin Große in Ahlbeck.

Was lässt sich bei der Vermietung von Wohnungen steuerlich geltend machen?

Wer Wohnungen vermietet, kann die vollen Werbungskosten geltend machen. Vermieterinnen und Vermieter können also die Kosten der Vermietung, etwa Abschreibung der Anschaffungskosten, Reparatur- und Reinigungskosten oder auch Kreditzinsen, von den Einnahmen aus der Vermietung abziehen und so ihren Gewinn verringern. Darüber hinaus können sie gegebenenfalls auch Verluste steuermindern geltend machen.

Was ist bei einer verbilligten Miete zu beachten?

Um Steuervorteile nicht zu gefährden, sind jedoch bestimmte Grenzen zu beachten. „Die Höhe der Miete darf also nicht zu gering ausfallen“, erläutert Robin Große, Steuerberater bei Ecovis in Ahlbeck, „und zwar unabhängig davon, ob an Angehörige oder andere Personen vermietet wird.“ Ebenfalls wichtig: Die Miete ist tatsächlich zu zahlen. Sonst erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis insgesamt nicht an.

Welche Grenzen gelten?

Der volle Werbungskostenabzug ist nur erlaubt, wenn Vermieter die Entgeltlichkeitsgrenze einhalten. Diese Grenze liegt bei 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Vergleichsmiete, so muss der Vermietende darlegen, dass sich mit der Vermietung über einen langen Zeitraum insgesamt ein Überschuss erzielen lässt. „Sonst zweifelt das Finanzamt an der Gewinnerzielungsabsicht und lässt den Abzug nicht zu“, sagt Große. Mithilfe einer Totalüberschussprognose kann der Vermietende das dokumentieren. Bei einem Mietpreis von unter 50 Prozent der Vergleichsmiete sind die Werbungskosten nur noch anteilig zum Abzug zugelassen.

Wie lässt sich die Vergleichsmiete berechnen?

Ob Vermietende die ortsübliche Miete berechnen oder das Finanzamt: Grundsätzlich gilt immer der örtliche Mietspiegel als Referenz, bei Rahmenwerten der untere Wert. „Schwieriger wird es bei kleineren Gemeinden, für die kein Mietspiegel vorliegt“, sagt Robin Große. Dann dürfen Vermieter Mietwert-Rechner aus dem Internet zurate ziehen. Liegen auch diese nicht vor, helfen Internetrecherchen bei der Ermittlung von Quadratmeterpreisen für in der Nähe gelegene Immobilien. Diese Werte lassen sich je nach Ausstattungsmerkmalen wie Garten oder Balkon anpassen. Robin Große weist darauf hin, dass die Mieten für mindestens drei vergleich­bare Wohnungen zugrunde gelegt werden müssen: „Eine einzelne fremdvermietete Wohnung im gleichen Haus reicht als Maßstab nicht aus.“ Zu guter Letzt kann auch ein Sachverständigengutachten helfen, um die ortsübliche Kaltmiete zu berechnen.

Welche Bedeutung haben die Nebenkosten?

Wer die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet, kann zudem die umlagefähigen Nebenkosten berück­sichtigen. „Das ist besonders in strukturschwachen Gegenden mit geringen Kaltmieten besonders relevant“, erläutert Große. Zu diesen Nebenkosten zählen: die Grundsteuer, die Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach‑ und Haftpflichtversicherung und Hauswart. „In die Vergleichsberechnung lassen sich alle umlagefähigen Kosten einbeziehen, die tatsächlich gezahlt worden sind – egal, ob der Vermietende oder der Mietende diese Kosten trägt“, so Ecovis-Steuerberater Große. Nicht berücksichtigen lassen sich Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.

Tipp: Was sollten Sie jetzt tun?

  • Prüfen Sie, welche Grenzen Sie bei einer verbilligten Miete beachten müssen.
  • Dokumentieren Sie die durchgeführten Berechnungen sorgfältig.
  • Sie wollen eine Totalüberschussprognose erstellen? Dann sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Firmenkontakt und Herausgeber der Meldung:

ECOVIS AG Steuerberatungsgesellschaft
Ernst-Reuter-Platz 10
10587 Berlin
Telefon: +49 89 5898-266
Telefax: +49 (30) 310008556
http://www.ecovis.com

Ansprechpartner:
Jana Klimesch
Unternehmenskommunikation
Telefon: +49 (89) 5898-2673
E-Mail: jana.klimesch@ecovis.com
Für die oben stehende Story ist allein der jeweils angegebene Herausgeber (siehe Firmenkontakt oben) verantwortlich. Dieser ist in der Regel auch Urheber des Pressetextes, sowie der angehängten Bild-, Ton-, Video-, Medien- und Informationsmaterialien. Die United News Network GmbH übernimmt keine Haftung für die Korrektheit oder Vollständigkeit der dargestellten Meldung. Auch bei Übertragungsfehlern oder anderen Störungen haftet sie nur im Fall von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Die Nutzung von hier archivierten Informationen zur Eigeninformation und redaktionellen Weiterverarbeitung ist in der Regel kostenfrei. Bitte klären Sie vor einer Weiterverwendung urheberrechtliche Fragen mit dem angegebenen Herausgeber. Eine systematische Speicherung dieser Daten sowie die Verwendung auch von Teilen dieses Datenbankwerks sind nur mit schriftlicher Genehmigung durch die United News Network GmbH gestattet.

counterpixel